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標(biāo)題: 買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？ [打印本頁(yè)]
作者: 希慕阿巴阿巴    時(shí)間: 2021-12-11 12:00
標(biāo)題: 買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？
樓盤停工、爛尾了，已經(jīng)買房的小業(yè)主們會(huì)聚在一起。他們擔(dān)心出現(xiàn)更多受害者導(dǎo)致維權(quán)變難，二來(lái)想通過(guò)不讓開發(fā)商把房子賣掉施加壓力，就會(huì)集體去售樓處維權(quán)——攔著不讓購(gòu)房人買房。
在這種情況下，總有一些購(gòu)房人，被帶到售樓處，進(jìn)去就是悶頭簽約，完全不理會(huì)旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說(shuō)。等他們簽完合同，離開售樓處，他們會(huì)突然“醒悟”，問(wèn)維權(quán)業(yè)主到底怎么回事，然后，加入維權(quán)群。這還不是個(gè)案。
去年，有個(gè)上海業(yè)主給我說(shuō)，2019年他被一個(gè)中介帶到浙江買了個(gè)商鋪，這個(gè)商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介，會(huì)在明知道項(xiàng)目已經(jīng)爛尾的情況下，依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門賣爛尾樓，他們給自己包裝一下，把已經(jīng)查封了房子賣給小業(yè)主，沒有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個(gè)業(yè)主退房，房款都拿回來(lái)了，業(yè)主還有幾十筆中介費(fèi)需要討，38個(gè)不同的中介機(jī)構(gòu)，遍布河北全省，我們打官司告的36家退了錢，還剩下2個(gè)中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了，覺得別人都能退，憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭，只要你多去，你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠，但是通過(guò)中介買，有一筆購(gòu)房款一定是要給中介的，一旦房子有問(wèn)題，這些錢你又沒支付給開發(fā)商，對(duì)你來(lái)說(shuō)就是災(zāi)難。你想讓他們退錢，法院會(huì)認(rèn)為這些錢算購(gòu)房款，要退房才能退“電商費(fèi)”、“中介費(fèi)”。可是你找開發(fā)商退房，購(gòu)房本金怎么拿回來(lái)又是個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商這邊想把問(wèn)題解決可能要好幾年，你找的這個(gè)中介早就跑了。
賣商品房的銷售，很多還是獨(dú)立銷售，沒有大機(jī)構(gòu)背書，沒有培訓(xùn)，更不會(huì)給你講誠(chéng)信和良心。
售樓處必須去，中介只是可以找，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的優(yōu)惠策略，去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金，不簽字，主動(dòng)權(quán)就在你手里。

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作者: 美酒不可貪杯    時(shí)間: 2021-12-11 14:12
樓盤停工、爛尾了，已經(jīng)買房的小業(yè)主們會(huì)聚在一起。他們擔(dān)心出現(xiàn)更多受害者導(dǎo)致維權(quán)變難，二來(lái)想通過(guò)不讓開發(fā)商把房子賣掉施加壓力，就會(huì)集體去售樓處維權(quán)——攔著不讓購(gòu)房人買房。
在這種情況下，總有一些購(gòu)房人，被帶到售樓處，進(jìn)去就是悶頭簽約，完全不理會(huì)旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說(shuō)。等他們簽完合同，離開售樓處，他們會(huì)突然“醒悟”，問(wèn)維權(quán)業(yè)主到底怎么回事，然后，加入維權(quán)群。這還不是個(gè)案。
去年，有個(gè)上海業(yè)主給我說(shuō)，2019年他被一個(gè)中介帶到浙江買了個(gè)商鋪，這個(gè)商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介，會(huì)在明知道項(xiàng)目已經(jīng)爛尾的情況下，依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門賣爛尾樓，他們給自己包裝一下，把已經(jīng)查封了房子賣給小業(yè)主，沒有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個(gè)業(yè)主退房，房款都拿回來(lái)了，業(yè)主還有幾十筆中介費(fèi)需要討，38個(gè)不同的中介機(jī)構(gòu)，遍布河北全省，我們打官司告的36家退了錢，還剩下2個(gè)中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了，覺得別人都能退，憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭，只要你多去，你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠，但是通過(guò)中介買，有一筆購(gòu)房款一定是要給中介的，一旦房子有問(wèn)題，這些錢你又沒支付給開發(fā)商，對(duì)你來(lái)說(shuō)就是災(zāi)難。你想讓他們退錢，法院會(huì)認(rèn)為這些錢算購(gòu)房款，要退房才能退“電商費(fèi)”、“中介費(fèi)”?？墒悄阏议_發(fā)商退房，購(gòu)房本金怎么拿回來(lái)又是個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商這邊想把問(wèn)題解決可能要好幾年，你找的這個(gè)中介早就跑了。
賣商品房的銷售，很多還是獨(dú)立銷售，沒有大機(jī)構(gòu)背書，沒有培訓(xùn)，更不會(huì)給你講誠(chéng)信和良心。
售樓處必須去，中介只是可以找，每個(gè)項(xiàng)目都有自己的優(yōu)惠策略，去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金，不簽字，主動(dòng)權(quán)就在你手里。
作者: 咿呀咿呀喲    時(shí)間: 2021-12-11 15:56
謝邀。利益相關(guān)，hd非地產(chǎn)集團(tuán)員工。
先說(shuō)結(jié)論：無(wú)論是自然到訪（也就是你說(shuō)的直接去樓盤），亦或是中介帶看，大部分情況下，為了避免濫價(jià)，售樓處給到的折扣體系是一樣的，不存在哪一邊價(jià)格更低的情況。那么如何才能真正地省錢買房呢？
三個(gè)途徑：自薦、老帶新或員工推薦。
這才是買房的真正省錢的打開方式。

好了，要搞清楚上面的內(nèi)容，我們先來(lái)理清楚以下幾點(diǎn)：
1、樓盤客戶來(lái)源判定
大家看其他回答可能會(huì)看到這樣一種情況：
買房者A先找了中介B咨詢，然后又拋棄了中介B，另尋一位老業(yè)主走老帶新推薦，試圖避開中介，讓老業(yè)主推薦后，再成交之后，返還給老業(yè)主的傭金獎(jiǎng)勵(lì)，以此達(dá)到省錢的目的。但結(jié)果是，開發(fā)商判定客戶來(lái)源屬于中介，因此買房者A無(wú)法拿到傭金返還。
所以，為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢？
因?yàn)?，每一個(gè)樓盤，開發(fā)商都會(huì)制定一套非常嚴(yán)格的判客規(guī)則。
這套規(guī)則什么用處呢？敲重點(diǎn)：一是為了厘清利益分配，二是為了避免客源的混亂，防止洗客行為以及內(nèi)部腐敗。
嘿好家伙，為什么還牽扯到腐敗呢？
我打個(gè)比方，目前開發(fā)商判定客戶來(lái)源主要有三種：
1）自然到訪（也就是沒經(jīng)過(guò)任何帶看或者推薦到訪樓盤的客戶，這時(shí)候，開發(fā)商不需要對(duì)第三方支付任何傭金。）
2）中介帶看（也就是你前期咨詢過(guò)中介，中介拿到了你的信息，在某系統(tǒng)上進(jìn)行了報(bào)備和推薦，他如果不告訴你你被推薦了，你當(dāng)然是不知道的，所以也就出現(xiàn)了后面你無(wú)法走其他推薦渠道的情況。譬如鏈家、貝殼等中介，一般開發(fā)商會(huì)給他們支付3%-5%不等的傭金，也就是中間商賺差價(jià)。）
3）員工推薦或兼職經(jīng)紀(jì)人推薦（其實(shí)這就是所謂的“全員營(yíng)銷”和“全民營(yíng)銷”，是開發(fā)商一種“去中介化”的操作，這個(gè)營(yíng)銷手段有點(diǎn)復(fù)雜，但近期一度成為開發(fā)商最為推行的一種營(yíng)銷方式。不信你看看我司hd，在知乎打的廣告滿天飛，還讓你注冊(cè)兼職銷售員。就拿hd為例，按照恒房通會(huì)員等級(jí)劃分（普通會(huì)員2%、黃金2.5%、鉆石3%、至尊3.5%），會(huì)給兼職經(jīng)紀(jì)人支付2%—3.5%的傭金。這個(gè)傭金實(shí)則就是支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金，只不過(guò)換了受益人罷了。
所以，為了使利益分配不混亂，開發(fā)商一般會(huì)用多種手段去保障第一推薦人受益。
因此，前面的案例里，接受中介咨詢?cè)谙?，老帶新在后，所以開發(fā)商把傭金判給了中介。
好了，厘清楚三種客戶來(lái)源后，我們來(lái)了解一下這其中的bug和debug。
開戶來(lái)源的判定以及個(gè)中滋生的腐敗，一直是開發(fā)商頭痛的問(wèn)題。但是，開發(fā)商的防腐敗斗爭(zhēng)，從未停歇。
因此，為了防腐敗，開發(fā)商會(huì)有一套他們自己的方法。
1）明源系統(tǒng)記錄跟蹤客戶來(lái)源
若你是自然到訪，一進(jìn)樓盤，第一件事肯定是讓你登記信息，不登記就不接待你。然后他們報(bào)備在系統(tǒng)里，你就會(huì)被劃定為“自然到訪”或“案場(chǎng)客戶”，你的信息就會(huì)進(jìn)入“保護(hù)期”，就再也無(wú)法被其他人推薦。同理，如果你被中介或者員工推薦，都是需要登記推薦信息的，如果你被推薦了，那么其他人在一段時(shí)間內(nèi)就無(wú)法把你推薦。（保護(hù)期45天到3個(gè)月不等，有些開發(fā)商可能是永久保護(hù)，過(guò)了保護(hù)期，之前的推薦信息無(wú)效了，就可以重新被任何一方推薦）
2）攝像頭、家庭連坐、檢察系統(tǒng)和法律
前面的明源系統(tǒng)，雖說(shuō)登記了信息，但其實(shí)也是有漏洞的。聰明的伙計(jì)或者中介可能就會(huì)想到了，咱們換一個(gè)手機(jī)號(hào)或者換一個(gè)買房人不就可以重新被推了了？比方說(shuō)，妻子已經(jīng)自然到訪了無(wú)法被推薦了，為了被員工推薦返還傭金，所以就想用老公的信息達(dá)成推薦。
too young too simple，你能想到的，開發(fā)商肯定都能想到。
其實(shí)，只要是屬于一個(gè)家庭里，無(wú)論你是一家?guī)卓?，只要其中一個(gè)人被判定客源歸屬了，其他家庭成員走其他推薦都是無(wú)效的。
開發(fā)商是怎么堵上這個(gè)漏洞的呢？首先，一個(gè)家庭買房，如果是按揭，具備貸款條件的，大多是是夫妻倆，所以換人走推薦，實(shí)則就是夫妻倆。然后，到時(shí)候房產(chǎn)，很大可能要掛兩個(gè)人名字，只要一方有記錄了，到時(shí)候肯定會(huì)被查出來(lái)。另外，攝像頭以及接待你的置業(yè)顧問(wèn)，其實(shí)都在防止你被“洗客”。
那么，如果你最后還依然想省錢買房，非要走什么員工推薦返傭。
抱歉哈哈哈，人家員工都把傭金返還給你了，人家一分錢不賺，何必陪你冒法律風(fēng)險(xiǎn)？
你要曉得，在法律里，這種洗客行為，屬于職務(wù)侵占罪，對(duì)于輕則幾萬(wàn)塊的傭金，造成的損失，是會(huì)被開發(fā)商直接送進(jìn)牢子里的。
君不見我司有許多置業(yè)顧問(wèn)以及營(yíng)銷總，曾經(jīng)就把自然來(lái)訪的客戶或者中介帶看的客戶，洗成兼職銷售員推薦的客戶，以此套取傭金獎(jiǎng)勵(lì)。試想一下，一套房子大概三四萬(wàn)傭金，要是這個(gè)營(yíng)銷總，洗客洗夠十個(gè)，輕松就貪污了幾十萬(wàn)。你說(shuō)這嚴(yán)不嚴(yán)重？這一直都是開發(fā)商的紅線，向來(lái)是營(yíng)銷板塊嚴(yán)厲打擊的對(duì)象。
最后，開發(fā)商內(nèi)部的檢察系統(tǒng)，也會(huì)定期對(duì)這些成交的客戶進(jìn)行回訪、復(fù)查，以核實(shí)是否被洗客（譬如讓推薦人提供聊天截圖、通話記錄）。畢竟客戶本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。
所以層層把控下，盡管還是有少部分人鋌而走險(xiǎn)，但大方向上，客戶判定在這種嚴(yán)格規(guī)則下是得到了規(guī)范的。
（補(bǔ)充一下：現(xiàn)在開發(fā)商的攝像頭已經(jīng)升級(jí)成人臉識(shí)別攝像頭了，這是什么概念呢？就是你戴著口罩，這個(gè)攝像頭軟件也會(huì)識(shí)別出你什么時(shí)候自然到訪過(guò)過(guò)被哪個(gè)中介帶看過(guò)，從而劃分客戶來(lái)源以此判定傭金，參考以下文章）
被售樓處人臉識(shí)別拍到，買房多花30萬(wàn)？有人被迫戴頭盔看房
2、如何買房才能達(dá)到省錢最優(yōu)解
重要的事情說(shuō)三遍！
走員工推薦?。?！
走員工推薦！
走員工推薦！
（或者自薦、老帶新）
（有些同志可能別搞錯(cuò)了，樓盤的置業(yè)顧問(wèn)，是沒辦法幫你走員工推薦的，一是因?yàn)樗麄儽旧泶嬖诟瘮★L(fēng)險(xiǎn)，二是他們很多都是外包公司的人，所以一般這里所說(shuō)的員工推薦，是指非銷售崗。當(dāng)然，一旦你接觸上樓盤銷售，你很可能已經(jīng)變成自然來(lái)訪了。）
來(lái)，我們以hd為例。為什么走員工推薦更靠譜？
首先，房地產(chǎn)銷售重壓下，基本你聽過(guò)的開發(fā)商，都在推行“全員營(yíng)銷”。
何為全員營(yíng)銷？和全民營(yíng)銷有何區(qū)別？
全員營(yíng)銷的員是指員工，我司十四萬(wàn)員工，就算是保潔大媽，也要跟著幫忙宣傳賣房，達(dá)成考核指標(biāo)。當(dāng)然，這個(gè)考核指標(biāo)不重，也非強(qiáng)制性，但暗中催生了一些排名和壓力，捆綁在一條船上，所以不得不如此。
至于全民營(yíng)銷，就很好理解了，民就是普通群眾，任何人都可以在恒房通上注冊(cè)成為兼職銷售員。
以此類推，營(yíng)銷app或小程序方面，碧桂園有鳳凰通，時(shí)代地產(chǎn)有“時(shí)代+”，融創(chuàng)有幸福通，寶能有寶房通，中梁有中梁寶等等。。。。
以恒房通、融創(chuàng)通或者時(shí)代+為例，你在小程序上搜索它，注冊(cè)之后，你就可以順著注冊(cè)成為兼職經(jīng)紀(jì)人。
這三家開發(fā)商通過(guò)自薦或者員工推薦大概可以省多少錢呢？
恒房通我是知道的，畢竟這個(gè)我比較熟，由于我等級(jí)較高，不少朋友找我走過(guò)員工推薦。按照等級(jí)劃分（普通、黃金、鉆石、至尊），是可以返還傭金2%-3.5%的。
至于融創(chuàng)通或者時(shí)代+，都太摳門，都是1%而已，但1%也是錢，自己注冊(cè)賬號(hào)自薦或者讓別人推薦，省一點(diǎn)錢還是可以的。

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以此類推，無(wú)論你以后，在哪個(gè)開發(fā)商買房，都可以先搜索一下，這個(gè)開發(fā)商是否有自己的營(yíng)銷平臺(tái)，是否在搞全民營(yíng)銷。
如果有，那好辦了。
1）如果不認(rèn)識(shí)相關(guān)內(nèi)部員工，可以注冊(cè)賬號(hào)自薦。
2）如果認(rèn)識(shí)并有介紹，那么也挺好，盡量找會(huì)員等級(jí)更高的推薦。譬如恒房通，你注冊(cè)新會(huì)員，一開始也只是普通會(huì)員，只有2%傭金，但你要是找鉆石或至尊，那么就是3%以上了。
那你可能會(huì)說(shuō)了，找內(nèi)部員工會(huì)不會(huì)挺困難？其實(shí)不困難，因?yàn)槟阍谡宜麄兊臅r(shí)候，迫于考核壓力，他們也在找你。
例如據(jù)我在時(shí)代地產(chǎn)的朋友所說(shuō)，時(shí)代地產(chǎn)要求每個(gè)員工每個(gè)季度都要推薦一個(gè)人買房，沒有達(dá)成指標(biāo)就扣錢，譬如第一季度罰2000元，后面就加倍。你說(shuō)狠不狠？他們壓力大不大？
如果你擔(dān)心這里面是否有詐，怎么才能確定他們已經(jīng)把傭金返還給你呢？又或者怕他們反悔？
1）你可以讓他把傭金給你抵扣房款（前提是樓盤不限價(jià)），讓他給你出示把傭金抵扣房款的截圖，以hd為例：

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2）轉(zhuǎn)賬返還。首先，當(dāng)然，你要對(duì)這個(gè)人有信任，信的過(guò)他，傭金獎(jiǎng)勵(lì)到賬后，他會(huì)轉(zhuǎn)賬給你。一般是在你付首付簽合同后的5個(gè)工作日內(nèi)到賬。當(dāng)然，你要是覺得人家不靠譜，那你可以讓他先給你部分獎(jiǎng)勵(lì)，后續(xù)的到賬后補(bǔ)上，也可以讓他給你一些身份信息證明。（但其實(shí)我建議還是別這樣，一因?yàn)楹軐擂?，人家好歹是幫了你，這些錢人家沒必要圖你的，因?yàn)槟阃耆梢愿蹣翘幋蚵犑钦l(shuí)推薦你的，你順藤摸瓜就可以找到這個(gè)人，他沒必要騙你錢）

至于其余的省錢方法？無(wú)外乎，磨價(jià)格，讓他給點(diǎn)贈(zèng)品，譬如免兩三年物業(yè)費(fèi)、大家電、糧油卡等等。

3、個(gè)人的一點(diǎn)點(diǎn)建議（反套路操作）
如何規(guī)避自然到訪或中介咨詢對(duì)你的“鎖定”？如何核價(jià)以確保自己拿到最低價(jià)？
1）自然到訪或咨詢中介時(shí)，謹(jǐn)慎留下真實(shí)個(gè)人信息（不限于姓名或手機(jī)號(hào)、身份證后六位），這是為了讓自己留有余地，方便后面可以走員工推薦或自薦。否則，一定被判定自然到訪或者中介推薦，在保護(hù)期內(nèi)，是無(wú)法走推傭金返還通道了。
2、疫情期間，戴口罩、帽子是一個(gè)不錯(cuò)的規(guī)避攝像頭的方法。
3、如果你對(duì)自然到訪、中介帶看、員工推薦三種方式問(wèn)到的價(jià)格存疑，沒關(guān)系，你先選擇其中一種，然后再找親戚或朋友去實(shí)踐另一種，這樣的比價(jià)，肯定能摸出最優(yōu)解，也不怕被訛詐。但注意，在信息登記推薦上，給自己留后路。
4、很多情況下，除了限價(jià)盤，一般你不到交定金環(huán)節(jié)，開發(fā)商可能都不會(huì)給你放底價(jià)。但是，許多開發(fā)商，譬如hd，它的折扣體系是固定的，譬如基礎(chǔ)折扣、推薦折扣、購(gòu)房券、去化率優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、鎖定房源抵扣多少錢等等，都是有固定折扣的，都是在一個(gè)掛牌價(jià)基礎(chǔ)上去算的。因此，找一個(gè)業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的、會(huì)算具體折扣的人給你把關(guān)，是不錯(cuò)的選擇。
5、比價(jià)，你能不能感受到這個(gè)盤的價(jià)格有沒有優(yōu)惠，比價(jià)是一個(gè)重要點(diǎn)。無(wú)外乎對(duì)比周邊樓盤，對(duì)比歷史價(jià)格。很簡(jiǎn)單，在微信搜索欄搜索一下（譬如搜 樓盤名稱+均價(jià)”）該樓盤的均價(jià)即可，會(huì)出現(xiàn)不同時(shí)間點(diǎn)里的搜索結(jié)果。也可以去貝殼或鏈家平臺(tái)，查看該樓盤底下的公告欄，也會(huì)出現(xiàn)當(dāng)時(shí)候的歷史均價(jià)。


好了，話不多說(shuō)，祝大家購(gòu)房愉快。
有啥問(wèn)題可以點(diǎn)擊咨詢或私聊。
如果我的答案對(duì)你有用，麻煩點(diǎn)個(gè)贊喲～
基于許多小伙伴私聊咨詢我有沒有各大開發(fā)商的員工推薦渠道，剛好我的圈子里有不少屬于萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、時(shí)代、新城等朋友，如果他們剛好有考核任務(wù)，是比較樂(lè)意給做推薦的。再不濟(jì)，我也知道各大開發(fā)商的營(yíng)銷平臺(tái)，怎么操作推薦我也是懂的，就是很小的地區(qū)開發(fā)商，其實(shí)也是可以檢索到該樓盤的推薦渠道的。因?yàn)槿駹I(yíng)銷這個(gè)模式早就廣泛應(yīng)用在各種大小開發(fā)商了。
另一方面，正在做全員營(yíng)銷的，譬如hd，員工所享受的獎(jiǎng)勵(lì)和傭金是比較多的，為了完成考核指標(biāo)他們也是樂(lè)意推薦并返傭的。
有些迫于壓力，甚至?xí)崆敖o你墊傭，墊傭的意思就是你付了定金后，他們就會(huì)給你提前墊付傭金給你湊首付。你交了首付，他們的指標(biāo)也就達(dá)成了。
如果你不認(rèn)識(shí)這樣的內(nèi)部員工，倘若信得過(guò)我，我即可幫你一下，反正這種東西只是一種互利互惠的過(guò)程，你獲得了返傭省下了買房錢，推薦你的人達(dá)成了指標(biāo)避免了被懲罰，按道理他是對(duì)你感恩戴德的，你這也絕不是麻煩他，反而是幫了他大忙。

2021.6.6更新  
基于太多伙伴私聊我，并且說(shuō)了不少被坑的情況，我來(lái)更新一下吧，避免大家繼續(xù)踩雷。
【咨詢1】：我在貝殼上找了中介，中介說(shuō)可以返傭2個(gè)點(diǎn)，當(dāng)做98折算進(jìn)去給我，這靠譜嗎？
答：一切不以轉(zhuǎn)賬形式的返傭都是耍流氓，基本都是對(duì)你的忽悠。首先，他說(shuō)的98折，大概率是面對(duì)所有樓盤客戶的優(yōu)惠政策，而不是給你的額外優(yōu)惠，也就是說(shuō)，你就算自然到訪，也依然享受這個(gè)優(yōu)惠。其次，真正的額外優(yōu)惠，地區(qū)公司，一般要呈批到地區(qū)董事長(zhǎng)，讓他簽名，才會(huì)有效。最后，真正的返傭，一般都是在客戶簽約后，開發(fā)商把傭金打到推薦人賬戶，這個(gè)時(shí)間一般是5天到半年不等（具體要看這個(gè)開發(fā)商的傭金結(jié)算時(shí)間），到賬后他轉(zhuǎn)賬給你，或者他為了完成績(jī)效，因?yàn)槟銈z不熟，他提前墊錢給你。這才叫返傭，其他的一切都是紙老虎！
要是許諾將傭金抵扣成折扣算進(jìn)房?jī)r(jià)，也要有抵扣的截圖證明?。。?br /> 【咨詢2】：我在貝殼上留了姓名電話，會(huì)我在一些營(yíng)銷平臺(tái)上咨詢了置業(yè)或者中介，會(huì)影響我走推薦返傭嗎？
答：必然會(huì)影響，如果你還在這些中介平臺(tái)上留了個(gè)人信息，譬如姓名電話，那基本被中介拿去備案了，這時(shí)候你已經(jīng)屬于中介帶看客戶。尤其是一些平臺(tái)，你注冊(cè)登錄后，你的個(gè)人信息是無(wú)法得到隱私保護(hù)的，你點(diǎn)進(jìn)去一個(gè)樓盤看了看，這個(gè)軟件的后臺(tái)是可以看到你的個(gè)人信息的，你的電話早就暴露了，可能轉(zhuǎn)眼他就會(huì)打電話問(wèn)你是不是對(duì)這個(gè)樓盤感興趣。貝殼之類的平臺(tái)，你要看房，不必去咨詢，也不必注冊(cè)登錄，否則很有可能暴露個(gè)人信息。
【咨詢3】很多人私聊問(wèn)我某某盤有沒有推薦渠道？傭金多少？
答：方法我早就教大家了，市面上99%的盤都是有推薦渠道的，但有一些暢銷盤，它不與分銷渠道合作，也不掛上營(yíng)銷平臺(tái)，這種盤是不存在傭金的。因?yàn)檫@些盤，特征很明顯，不愁賣。不愁賣的盤，它是不需要犧牲利潤(rùn)對(duì)外產(chǎn)生營(yíng)銷費(fèi)用的。尤其是一些需要搖號(hào)才能買到的盤，你怎么能奢望它有傭金呢？
其次，許多人問(wèn)我這個(gè)開發(fā)商有沒有搞全民營(yíng)銷呀，我的回答是，一般那種帶著國(guó)企背景的，是不搞這套的。譬如說(shuō)招商蛇口，明顯的國(guó)企，我招商蛇口的朋友說(shuō)，他們就不搞這一套，他說(shuō)“我們是不會(huì)有員工折扣和營(yíng)銷之類的，因?yàn)檫@種屬于國(guó)有資產(chǎn)的流失”，所以，你要看到一些國(guó)企背景的開發(fā)商，多半是很難找到營(yíng)銷平臺(tái)的。
就這樣，over。如有其他問(wèn)題請(qǐng)私聊。
催更的朋友忒狠了！催更也不打賞一下！白嫖！誰(shuí)有動(dòng)力更新??！我都碼了幾千字了！
路過(guò)的點(diǎn)贊支持一下咯！
作者: 時(shí)光3    時(shí)間: 2021-12-11 18:35
抖音上很多人會(huì)教你進(jìn)售樓處問(wèn)一些什么備案價(jià)、容積率、車位配比之類的一些專業(yè)術(shù)語(yǔ)，我勸你進(jìn)去別亂問(wèn)，尤其是剛進(jìn)門兒，別馬上和售樓員扯這些專業(yè)術(shù)語(yǔ)，否則，售樓員很可能會(huì)把你當(dāng)做同行來(lái)探店
作者: 夏小沫    時(shí)間: 2021-12-11 21:02
以我多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)談，其實(shí)價(jià)格是一樣的哈。
比如今天A樓盤要開盤賣房，希望大家來(lái)關(guān)注它，買它，一般會(huì)有幾個(gè)方式：
1.媒體廣告投放，找大V站臺(tái)
2.街邊傳單、廣告牌
3.渠道中介
前兩個(gè)一般都是大部分開發(fā)商都要走的路，如果前兩個(gè)達(dá)到的效果不好，房子一樣賣不掉，開發(fā)商最后的底線一般就是簽渠道中介。
因?yàn)橹薪閹Э褪侵苯拥?strong>結(jié)果導(dǎo)向，要促成交。哪個(gè)開發(fā)商給錢多，我就幫它猛推。
所以，你可以理解成，渠道中介就是開發(fā)商的銷售成本的一種。
如果我中介帶過(guò)來(lái)的客戶，和你自然到訪的客戶價(jià)格不一樣，那中介的口碑都是負(fù)面影響。
要知道，現(xiàn)在的渠道就是開發(fā)商的“爹”，惹不起也不敢惹，一旦用過(guò)渠道就丟不掉了，因?yàn)橹薪槿硕?，賣房子巨特么猛，甭管你有多好的營(yíng)銷想法，在渠道中介面前，一文不值。
所以，當(dāng)下有很多開發(fā)商被渠道中介“綁架”，就像吸毒一樣，知道有害、燒錢，一旦上癮就丟不掉。
作者: 韋微    時(shí)間: 2021-12-11 21:30
答案是：

不一定！

買房的時(shí)候，有時(shí)是通過(guò)中介買更劃算，有時(shí)候是直接在開發(fā)商那里買更便宜。
說(shuō)具體點(diǎn)，就是如果通過(guò)開發(fā)商的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，或是參加老帶新的推薦活動(dòng)，或是通過(guò)各種關(guān)系，能拿到切切實(shí)實(shí)的折扣，那么就一定是通過(guò)開發(fā)商買房便宜。
而中介的那些是否可以返點(diǎn)，是否返物業(yè)費(fèi)，也就都不重要了。

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如何買房才能省錢

如果開發(fā)商給中介的優(yōu)惠力度和權(quán)限很大，那么買房人通過(guò)中介，就能享受到很低的價(jià)格，那么找中介就會(huì)更優(yōu)惠；

如果開發(fā)商只是把中介作為一個(gè)渠道的分支，大部分還是靠自己的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，那么直接找開發(fā)商，也許可以拿到2%-3%的優(yōu)惠。

有人說(shuō)，開發(fā)商會(huì)給中介額外優(yōu)惠，中介才會(huì)把客戶帶給開發(fā)商，所以從中介手里買更劃算，可以多提一點(diǎn)優(yōu)惠要求。

也有人說(shuō)，正因?yàn)殚_發(fā)商需要給中介優(yōu)惠，損失了一部分利潤(rùn)，所以直接去找到開發(fā)商才會(huì)便宜，可以多談下來(lái)一些價(jià)格。
但其實(shí)這些說(shuō)的也對(duì)也不對(duì)，如果想要買房買得便宜，選中介還是選開發(fā)商不是重點(diǎn)，
拿到渠道費(fèi)用的購(gòu)買，才是最便宜。

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什么叫做渠道費(fèi)用？


渠道費(fèi)用就是，開發(fā)商在賣房子的時(shí)候，在售價(jià)中，肯定會(huì)預(yù)留一部分的費(fèi)用，用來(lái)營(yíng)銷，比如可以作為優(yōu)惠給中介，可以給自己內(nèi)部的發(fā)傳單的人員，或是直接給到消費(fèi)者，這筆費(fèi)用就叫做渠道費(fèi)用。
而如果在買房時(shí)，能獲取到這筆渠道費(fèi)用，那么這樣的買房，就會(huì)是最劃算的價(jià)格。
如何才能拿到渠道費(fèi)用？

要想拿到渠道費(fèi)用，有很多種方式：
自己成為開發(fā)商的“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”，然后自己推薦家人購(gòu)買。

找到開發(fā)商的內(nèi)部員工，通過(guò)內(nèi)推買房，然后和這個(gè)人分?jǐn)偼扑]傭金。

通過(guò)中介，讓中介給你“返還傭金”，雖然有的中介給得多，有的中介給得少，但都是有的，甚至有些還會(huì)為了業(yè)績(jī)、跳點(diǎn)，全部都把傭金返給你。
但以上這些，都只是理論。

事實(shí)上，
如果成為“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”，也只不過(guò)是送你1萬(wàn)塊錢的購(gòu)物卡，或是一年的物業(yè)費(fèi)；

通過(guò)內(nèi)部員工內(nèi)推，也只有2%的傭金，還得扣掉很大比例的稅；

通過(guò)中介買房的，甚至有的中介還會(huì)前期說(shuō)得好聽，但買完房給到你手上，就非常少了。
所以，通過(guò)以上方法，都是不可控的。
有人可能會(huì)想，那既然這樣，不如開發(fā)商這邊也去試試，中介也瞅瞅，兩方面都比較一下，哪個(gè)便宜在哪里買。
可道高一尺魔高一丈，開發(fā)商的人臉識(shí)別技術(shù)，超乎你想象。
之前就有人戴著頭盔去看盤的案例↓


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據(jù)內(nèi)部人士說(shuō)，開發(fā)商的人臉識(shí)別會(huì)記住購(gòu)房者的模樣，如果購(gòu)房者是看了開發(fā)商的宣傳自己到訪看盤，這就叫做“自然到訪客戶”，如果購(gòu)房者被渠道中介帶著來(lái)看盤，就是“渠道客戶”，這兩者之間的差別就是能不能享受到中介方的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，以及開發(fā)商也要給中介一些“傭金分成”。

同時(shí)這位內(nèi)部人士還透漏，如果是由中介帶領(lǐng)看房并且成功簽單，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)會(huì)有較大優(yōu)惠，有時(shí)候甚至差距會(huì)達(dá)到幾十萬(wàn)元。不過(guò)，一般情況，消費(fèi)者在買房時(shí)肯定要對(duì)比好幾家，很難當(dāng)時(shí)就做決定，如果事先不知道售樓處有人臉識(shí)別系統(tǒng)，消費(fèi)者常常會(huì)與開發(fā)商和中介發(fā)生糾紛。

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買房究竟怎么買才劃算？

1、價(jià)格，是最后才考慮的東西
先去看樓盤，在看樓盤的時(shí)候，不管是通過(guò)中介還是通過(guò)開發(fā)商，都沒什么問(wèn)題，不要留真實(shí)的姓名，換一個(gè)不是自己平時(shí)用的手機(jī)號(hào)，如果有人臉識(shí)別的話，就戴個(gè)帽子口罩。先看自己喜不喜歡，才是最重要的。
2、多找業(yè)內(nèi)的朋友問(wèn)一問(wèn)
隔行如隔山，如果能找到業(yè)內(nèi)的靠譜的朋友，好好咨詢一下，就再好不過(guò)了。比如你有朋友是在開發(fā)商工作，一層一層幫你聯(lián)系一下，找到最終的項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理，爭(zhēng)取到底價(jià)，這樣能比之前拿到的所有優(yōu)惠，再便宜1個(gè)點(diǎn)，也是挺大的優(yōu)惠。
3、不要一開始就成交
買房子一定要多方比較，即便是你去買的時(shí)候有人剛好和你搶同一套房子，你也一定要冷靜一下，千萬(wàn)不要覺得失去了這套房子就失去了全世界，都是浮云，也都是套路。說(shuō)個(gè)最簡(jiǎn)單的，聽說(shuō)過(guò)開盤當(dāng)天開發(fā)商花錢找群眾演員么？
4、新房是真的可以砍價(jià)的
前面已經(jīng)說(shuō)了有了渠道傭金這個(gè)東西，只要你想分，還是可以分到的，至少能少交一年的物業(yè)費(fèi)。
總之，大家在買房時(shí)，一定要利用各種關(guān)系和人脈，做好考察攻略，多方比較，最后才能以最劃算的價(jià)格買下房子。
( ??? .? ??? )?
作者: 蓉蓉    時(shí)間: 2021-12-11 23:30
沒有想到竟然會(huì)有為中介說(shuō)話的時(shí)候。不過(guò)確實(shí)是找中介過(guò)去買房，有可能更劃算（注意只是可能），不過(guò)要做好風(fēng)險(xiǎn)管控。
要回答這個(gè)問(wèn)題，先扯一些別的，開發(fā)商的盈利模式。傳統(tǒng)開發(fā)商的盈利有兩大模式：高利潤(rùn)模式和高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式。
高利潤(rùn)模式很好理解，開發(fā)商低價(jià)拿地、加上一些建安成本、各類費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等），高價(jià)將房子賣出去，其中的差價(jià)就是利潤(rùn)。
比如 1年內(nèi)拿地1元、建安1元、各類費(fèi)用2元，房子賣了10元，凈賺6元，盆滿缽滿。
但是慢慢的，地價(jià)越漲越高，而且很多地方政府在出讓地塊時(shí)會(huì)有各種附加條件、甚至直接限價(jià)。這些都限制了開發(fā)商的利潤(rùn)率，單純這個(gè)角度開發(fā)商早已告別了暴利時(shí)代。2019年上半年128家A股上市房企平均凈利率為10.5%，和同期A股整體的9.1%差不多。
同樣1年內(nèi)賣10元的房子，建安還是1元、因?yàn)楣芾硖嵘黝愘M(fèi)用1元就成，但是拿地花了5元，結(jié)果只賺了3元。
還想1年內(nèi)賺6元怎么辦，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，賣20元房子就行。
1年內(nèi)賣20元房子，建安2元、各項(xiàng)管理費(fèi)用2元，拿地花10元，還賺了6元
但是賣10元的房子需要4元起始資金來(lái)拿地、建安和各類費(fèi)用，20元?jiǎng)t需要準(zhǔn)備8元起始資金。 現(xiàn)在手頭只有4元錢怎么辦？
有兩個(gè)方法，1個(gè)是借4元錢，這樣就可以撬動(dòng)20元的生意了，另外一個(gè)方法就是半年內(nèi)將房子賣掉，這樣現(xiàn)金流回歸后就可以開始新一輪拿地賣房。
于是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了第二個(gè)階段，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)。負(fù)債方面A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上；周轉(zhuǎn)方面是以碧桂園為代表，號(hào)稱拿地后3個(gè)月內(nèi)開工、5個(gè)月內(nèi)開始回收資金。
好了，此處回歸問(wèn)題。作為房企而言，為了高周轉(zhuǎn)犧牲利潤(rùn)率是一個(gè)可以接受的策略，因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)同樣可以帶來(lái)高額的利潤(rùn)。表現(xiàn)在具體的銷售樓盤上就是，如果有一個(gè)渠道可以帶來(lái)大量的購(gòu)房客群幫助快速去化，那么支付較高的推廣費(fèi)用是可以接受的。
所以作為中介來(lái)說(shuō)，尤其是當(dāng)?shù)乇容^有影響力的大中介，是有機(jī)會(huì)從開發(fā)商那里拿到額外的推廣費(fèi)用的。而中介為了拿到更好的條件，需要保證帶客量，那么也是有可能會(huì)把這部分費(fèi)用分享給潛在購(gòu)房用戶的。

說(shuō)了邏輯，再說(shuō)說(shuō)操作層面的事情。
1、直接問(wèn)是不是有優(yōu)惠（我知道你們可以做一二手聯(lián)動(dòng)，你要是分一些利潤(rùn)給我，我這次買房就找你了），如果沒有優(yōu)惠就自己直接去項(xiàng)目案場(chǎng)了，少一個(gè)參與者少一點(diǎn)麻煩
2、如果中介宣稱有優(yōu)惠，那么讓自己和家人分別跟隨中介和自行前往項(xiàng)目案場(chǎng)，確認(rèn)優(yōu)惠。注意一開始都不要留最終購(gòu)房者的真實(shí)姓名和聯(lián)系方式，否則可能就直接鎖定為第一次登記時(shí)的來(lái)源了。
3、確定中介僅僅是一個(gè)帶客的角色，后續(xù)的服務(wù)還是由現(xiàn)場(chǎng)銷售來(lái)做，合同也是直接和開發(fā)商簽署，不帶中介。避免后續(xù)出現(xiàn)糾紛被開發(fā)商甩鍋。

最后推一下個(gè)人專欄，有買房需求的各位歡迎關(guān)注~
二手房購(gòu)買攻略
作者: 愛你么么噠    時(shí)間: 2021-12-12 01:17
怎么說(shuō)呢，還是要看時(shí)間點(diǎn)。
買房的時(shí)間點(diǎn)很關(guān)鍵的內(nèi)容有些不明白，彭叔說(shuō)的再直白點(diǎn)。假設(shè)你買房的時(shí)候起步是1000萬(wàn)，你買完之后半年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌了30%，后面兩年橫盤，接著又上漲了50%，你投資的這房子賺錢了嗎？1000萬(wàn)的房子下跌了30%就是700萬(wàn)，之后又上漲了50%，那么3年后，你的房子價(jià)值1050萬(wàn)。如果你是全款，那么你不計(jì)算任何支出時(shí)，1000萬(wàn)的本，賺了50萬(wàn)，如果你的貸款，那么你算算你還賺什么？
我們國(guó)內(nèi)像這樣房?jī)r(jià)過(guò)山車的城市不是沒有，彭叔隨便舉幾個(gè)：
一、近期最出名的燕郊房?jī)r(jià)，最高點(diǎn)的時(shí)候3萬(wàn)一平，后來(lái)跌到了1萬(wàn)5，降幅了50%，那么這些在房?jī)r(jià)3萬(wàn)一平時(shí)買入燕郊房產(chǎn)的人，燕郊房?jī)r(jià)從現(xiàn)在開始上漲100%，才算是到了他們剛買入的價(jià)格。
二、青島郊區(qū)的房?jī)r(jià)，2018年高位的時(shí)候1萬(wàn)5到1萬(wàn)8之間，現(xiàn)在跌到1萬(wàn)到1萬(wàn)2之間，降了30%，那么這些地方的房?jī)r(jià)，至少要上漲50%，才能回到2018年的高位。
鄭州、濟(jì)南、石家莊、天津等城市，都是這種情況，就算這些城市房?jī)r(jià)現(xiàn)在有個(gè)50%的漲幅，那些在三四年前房?jī)r(jià)最高點(diǎn)買入的人，還是賺不到錢。
買房入場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)太重要了，往長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，的確，房?jī)r(jià)是一直上漲的，但是，并不代表所有買房的人都是賺錢的。
說(shuō)什么時(shí)候都能買房投資的人，就是瞎扯。
作者: 格格99    時(shí)間: 2021-12-12 01:34
我來(lái)爆料吧
其實(shí)價(jià)格是不會(huì)改變的，無(wú)論是你直接去售樓部還是找中介帶，價(jià)格一樣的
所有的優(yōu)惠一早就定好了的，通常什么99折98折，是開發(fā)商定的。你說(shuō)要什么額外的優(yōu)惠都是屁話，要改價(jià)格的話房地產(chǎn)公司職位權(quán)限最低起碼要去到區(qū)域總才能改，你說(shuō)一個(gè)中介哪里拿的優(yōu)惠價(jià)
開發(fā)商和中介一起買房叫做一二手聯(lián)動(dòng)，開發(fā)商看中中介手上客戶多，中介看中開發(fā)商傭金高
行內(nèi)中介帶客戶到售樓部成交大概是3%，總房?jī)r(jià)的3%，不好賣的樓盤更高
你說(shuō)開發(fā)商已經(jīng)給了這么多的傭金中介，還哪來(lái)更劃算的價(jià)格？
所以，實(shí)際上，價(jià)格一早定好了，自己直接看或者中介帶看，沒有區(qū)別
不過(guò)中介帶指向性更高，非常容易影響判斷
有回答說(shuō)找中介分傭金，這個(gè)是一個(gè)好方向，所以大家去買房找中介的時(shí)候第一句可以直接說(shuō)，“我知道你們做一二手聯(lián)動(dòng)，傭金能不能分？”（中介朋友不要打我）
不過(guò)傭金是直接給代理公司的，比如鏈家的中介帶看成交開發(fā)商傭金是直接給到鏈家，鏈家再分給成交的中介，具體代理公司和中介分傭金各個(gè)公司不一樣
作者: 獨(dú)愛    時(shí)間: 2021-12-12 04:05
買房，到底找不找中介??？

眾人云云：城市套路多，我要回農(nóng)村。

那么買房套路多嗎？

實(shí)話實(shí)說(shuō)，一點(diǎn)都不少，分分鐘把你繞進(jìn)去。

售樓處和中介哪個(gè)套路多呢？

實(shí)話實(shí)說(shuō)，半斤八兩。

本著誠(chéng)心誠(chéng)意買房，卻像工地上綠油油的韭菜，被售樓處和中介們割了一茬又一茬。

痛定思痛，決意曝料買房過(guò)程中的那些套路，相信看完下面的內(nèi)容，絕對(duì)像「爺」一樣輕輕松松劃算買房。

嗯，廢話少說(shuō)，直接上干貨！

本文概覽
一、買房要知道賣房是怎么回事
二、中介和售樓處到底誰(shuí)更劃算
三、如何更劃算的找中介買房

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Part1 賣房的套路
大家都知道，賣房子無(wú)非兩撥人：售樓處和中介。無(wú)論售樓處和中介怎么賣房，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只是渠道不同、花樣百出。房子還是那些房子，房源質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)和購(gòu)買手續(xù)都一樣。
這是購(gòu)房者最應(yīng)該清醒的認(rèn)知，透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)。
千萬(wàn)不要犯低級(jí)錯(cuò)誤
中介賣的房子是不是沒有售樓處的好？
找中介買房簽合同是不是和開發(fā)商簽？
找中介買房是不是后期物業(yè)服務(wù)不保證？
找售樓處買房是不是更直接省事？
。。。。。。

統(tǒng)統(tǒng)不要懷疑

因?yàn)?，售樓處和中介只是房子銷售的渠道不同。樓盤銷售一般是一二手聯(lián)動(dòng)，售樓處開發(fā)商的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)聯(lián)合專業(yè)撮合房產(chǎn)交易的中介，開發(fā)商看上了中介的客戶資源，中介看上了開發(fā)商的高傭金，各取所需。而且，現(xiàn)在也有部分樓盤，售樓處也是直接外包給房產(chǎn)中介，那么這個(gè)命題就成了假命題，到處都是中介。

所以，我們只用關(guān)心一個(gè)問(wèn)題：找誰(shuí)買更劃算？

Part2 中介和售樓處到底誰(shuí)更劃算

買房人都知道，時(shí)間精力、價(jià)格和購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)是買房的核心考量指標(biāo)。那么我們也從這三個(gè)方面來(lái)講一講哪邊買房更劃算。

-時(shí)間精力

購(gòu)房者一般可以分為AB兩撥人，A類購(gòu)房者愿意拿出時(shí)間精力去售樓處一一看盤，B類購(gòu)房者實(shí)在沒有時(shí)間精力去售樓處看盤。那么很顯然，B類購(gòu)房者很適合去找中介幫忙買房，因?yàn)橹薪榇砗脦讉€(gè)不同的樓盤，甚至是幾十上百個(gè)樓盤，中介可以根據(jù)客戶要求提供合適的樓盤，B類購(gòu)房者也可以根據(jù)中介提供的眾多樓盤資料一一查看優(yōu)劣勢(shì)，從而選擇心意的房子，省時(shí)省力。而開發(fā)商的售樓處一般都是承擔(dān)一個(gè)樓盤的銷售工作，偶爾算上附近的幾個(gè)樓盤，最多也就兩三個(gè)樓盤，那么A類購(gòu)房者就需要親自去不同的售樓處查看情況，而且還要求A類購(gòu)房者本身有著不錯(cuò)的看盤實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，最后自己匯總信息，篩選出合適的房子，好處是可以拿到符合需求和客觀數(shù)據(jù)的有效樓盤資料，但是費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

所以，在時(shí)間精力方面，我們推薦購(gòu)房者選擇中介，一次性了解多個(gè)樓盤的有效信息，更容易更便捷的找到滿意的房子。

-價(jià)格

根據(jù)我們大量的實(shí)地調(diào)研取證，實(shí)話實(shí)說(shuō)，無(wú)論是你直接去售樓部還是找中介帶，一般兩邊價(jià)格差異不大。因?yàn)樗械膬?yōu)惠和樓盤底價(jià)在樓盤推出前開發(fā)商就已經(jīng)商定好了，中介所謂的可以拿到售樓處更優(yōu)惠的價(jià)格，也全是忽悠，因?yàn)槟阍谑蹣翘幰部梢阅玫竭@樣的優(yōu)惠價(jià)格。

但是，初次詢價(jià)和最后成交價(jià)總是存在差額，購(gòu)房者也不確定最后成交價(jià)是不是開發(fā)商的底價(jià)，反正是比最開始的價(jià)格便宜不少，又有折扣又有優(yōu)惠禮包，開開心心把房買，絕大多數(shù)是這樣雙邊樂(lè)呵呵的成交現(xiàn)場(chǎng)。但是，我們有必要弄清楚中間的差額到底是什么，說(shuō)不定下次買房可以據(jù)此拿到更低的價(jià)格呢，畢竟外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。

一般售樓處是把價(jià)格尤其是能給到的打包優(yōu)惠明面上說(shuō)出來(lái)，不藏著掖著，大多數(shù)也都是實(shí)實(shí)在在的低價(jià)，所以在價(jià)格上商量余地很小，省去了磨嘴皮子的功夫。

而中介貓膩就多了，他們一開始給個(gè)價(jià)，馬上拉近關(guān)系給出親情價(jià)，再磨磨嘴皮子又給出一個(gè)「實(shí)在不能再讓步，已經(jīng)是最底價(jià)」的低價(jià)，大多數(shù)購(gòu)房者差不多拿到的也就是這個(gè)價(jià)格，與售樓處給的報(bào)價(jià)相差無(wú)幾，多數(shù)情況下可能更低一點(diǎn)。因?yàn)殚_發(fā)商為了快速回款會(huì)給到中介一部分返點(diǎn)傭金，那么中介可以拿出一點(diǎn)點(diǎn)傭金給到客戶，那么最終報(bào)價(jià)也就比售樓處低一些，但至于是不是底價(jià)，不好說(shuō)，具體情況具體分析。

驗(yàn)證方法：自己先直接聯(lián)系中介，費(fèi)一番功夫拿到各家中介能給的最低報(bào)價(jià)。然后，讓自己的朋友或家人（千萬(wàn)不要自己去），去售樓處拿到他們直接透明的最低報(bào)價(jià)。最后對(duì)比一下雙方報(bào)價(jià)就知道了。

所以，在價(jià)格方面，我們還是推薦購(gòu)房者選擇中介，畢竟買新房，找中介沒有中介費(fèi)！而且拿到最終報(bào)價(jià)的多數(shù)情況下，還是中介給的更低一些。

-購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

前面說(shuō)了，無(wú)論是售樓處還是中介，購(gòu)房者要買的房源質(zhì)量及其附屬的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)和購(gòu)買手續(xù)都是一樣的，也就不存在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的差異，可能存在一個(gè)差異：中介可以跑腿幫客戶省去不必要的手續(xù)環(huán)節(jié)，但是要簽的合同，要定的房子，合法合規(guī)一樣不少。
那么還有一個(gè)不易察覺的風(fēng)險(xiǎn)：新房預(yù)售許可證。

去售樓處買房時(shí)，開發(fā)商可能沒有拿到許可證，但是可以拍著胸脯告訴你絕對(duì)有許可證，其實(shí)購(gòu)房者是不太追究或者查出開發(fā)商到底有沒有許可證，也可能直接忽略掉這個(gè)問(wèn)題。但是，一旦沒有新房預(yù)售許可證，帶來(lái)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)也就大了。

但是，作為房產(chǎn)中介，他們比我們普通購(gòu)房者太懂行內(nèi)章法了，規(guī)避一切能規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)是他們的看家本領(lǐng)，所以他們也不會(huì)代理沒有許可證的樓盤，否則后面遭殃的就是他們中介了。

若真的遇到新房維權(quán)的問(wèn)題，那么無(wú)論買房是在售樓處還是中介，都會(huì)直面開發(fā)商，說(shuō)不定中介還會(huì)一起跟著維權(quán)。

所以，在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)方面，我們又一次地推薦中介，畢竟內(nèi)行人可以幫我們規(guī)避掉來(lái)自開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，而沒有必要給自己找麻煩，畢竟中介靠本地客戶吃飯，開發(fā)商說(shuō)不定可以打一槍換一炮。

Part3 如何更劃算的找中介買房

前面兩部分，我們把該說(shuō)的差不多都說(shuō)了，看官們可能要問(wèn)了，既然你們那么推薦去找中介買房，那么該如何找他們拿到更劃算的價(jià)格呢？

那我們就打開天窗說(shuō)亮話。

中介拿了開發(fā)商的返點(diǎn)傭金才替他們賣房子，那么我們就從返點(diǎn)傭金入手，直接向中介表明觀點(diǎn)：曉得你們跟開發(fā)商是一二聯(lián)動(dòng)賣房子，也懂你們的規(guī)則，不然也不會(huì)直接找你們買房，通常你們可以拿開發(fā)商3個(gè)點(diǎn)返傭，分我2個(gè)點(diǎn)怎么樣？合適的話，我們爽快成交，咱都省事。

就這樣，廢話少說(shuō)，直接一針見血地找中介劃算買房，畢竟2個(gè)點(diǎn)的返傭絕對(duì)是超劃算的買房?jī)r(jià)格了，即使給到1個(gè)點(diǎn)，你在售樓處也不一定能拿到，況且中介還可以幫你省下不必要的手續(xù)。

對(duì)不起，還是廢話一句：我們所說(shuō)都是根據(jù)我們多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，絕對(duì)是真誠(chéng)推薦中介買房，但常在河邊走哪有不濕鞋，還是勸購(gòu)房者多長(zhǎng)個(gè)心眼，規(guī)則是死的，人是活的，哪兒能砍到最便宜還是選哪，只是找中介省事省力省錢=劃算的概率最大！

好了，我們重申一下觀點(diǎn)：買房，直接找中介

貨比三家，直接找中介要返傭，砍到就是賺到。

省時(shí)省力省錢

就是中介最直白的劃算！
看那么對(duì)人對(duì)傭金有疑問(wèn)，PO一張圖自己看把

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作者: 白云    時(shí)間: 2021-12-12 06:36
本人10年資深房產(chǎn)金融從業(yè)者，我來(lái)從邏輯，經(jīng)濟(jì)，人力成本的角度告訴你，為什么，要找中介
首先，這個(gè)叫“二三級(jí)聯(lián)動(dòng)”
一級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)
二級(jí)市場(chǎng)是新房市場(chǎng)
三級(jí)市場(chǎng)是二手房市場(chǎng)
你先看一張圖

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這是目前武漢，貝殼代理的新房樓盤，180多個(gè)
你首先要了解一個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商賣房子，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手除了其他開發(fā)商，還有誰(shuí)？
還有二手房業(yè)主
但是，二手房業(yè)主在市場(chǎng)上的代表人是誰(shuí)？
是這個(gè)城市千千萬(wàn)萬(wàn)的中介
并且，再告訴你一個(gè)事，中介賣房如果能成交，一般是分“盤源方”，“客源方”的，一筆成交賺來(lái)的利潤(rùn)，是要這兩方按比例分配的，不同公司的分法不同，從最低的9:1到5:5，都有，比較常見的是3:7分成，即房源方占3成利潤(rùn)，客源方占7成
我為什么要告訴你這個(gè)？
因?yàn)榫蛯?duì)于中介而言，賣一套新房帶來(lái)的利潤(rùn)，遠(yuǎn)高于二手房，還特么不用分盤?。ㄘ悮ぷ鳛槠脚_(tái)方會(huì)分5%左右）
而且，開發(fā)商是真有錢?。?！
就武漢而言，目前大部分公司的新房二手房成交比已經(jīng)到了3成二手房，7成新房了！
換句話說(shuō)，目前沒有多少中介在市場(chǎng)上幫二手房業(yè)主發(fā)聲了，開發(fā)商要的也就是這個(gè)效果
這個(gè)效果是怎么達(dá)到的？
靠的就是兩個(gè)東西
1:給到足夠的返傭
2:成交難度系數(shù)低于二手房
不要覺得只要錢給夠中介都會(huì)去幫你，那不然為什么那么多高端商鋪，別墅賣不出去??？是傭金給的少嗎？是特么難度太高了啊
你得降低難度系數(shù)啊，你得實(shí)實(shí)在在的給我中介帶過(guò)去的客戶給到實(shí)惠啊？
不然你當(dāng)這年頭誰(shuí)不會(huì)上網(wǎng)？
誰(shuí)不會(huì)打車去售樓部嗎？
另外下面是我之前寫的文章，解釋的更詳細(xì)，還從人力資源板塊做了一些解釋
另外，我這個(gè)也不能說(shuō)百分之百會(huì)這樣，因?yàn)楹芏喑鞘幸灿幸恍安杷P”（就是所謂的倒掛盤）
或者有些城市是處于“房產(chǎn)調(diào)控期”，那么找中介也買不到新房
https://zhuanlan.zhihu.com/p/138306631ps：不說(shuō)百分之百找中介一定會(huì)劃算，但是大概率會(huì)劃算，切絕對(duì)不會(huì)比自己去售樓部?jī)r(jià)格高
最后，歡迎點(diǎn)進(jìn)我的知乎主頁(yè)，里面有我所有的原創(chuàng)文章，全是根據(jù)自己10年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)所寫，如果有任何關(guān)于房產(chǎn)的問(wèn)題，也歡迎私信我，都是免費(fèi)的，我很樂(lè)意解答任何關(guān)于房產(chǎn)的問(wèn)題
作者: 吉祥三寶    時(shí)間: 2021-12-12 08:17
您好，本人身份中介。
首先大家一般都會(huì)覺得售樓部是開發(fā)商的銷售人員對(duì)吧，但有沒有想過(guò)其實(shí)售樓部都是給中介包下來(lái)了的呢？
樓盤的房子一般有二種銷售方式，一是自銷，二是外包。
自銷：正常的銷售模式，佛系一點(diǎn)的只有一支銷售團(tuán)隊(duì)，一般有二支，我見過(guò)最多的是萬(wàn)科四支。自家的銷售團(tuán)隊(duì)很少有的，大部分都是聘請(qǐng)第三方，比如：世聯(lián)行，易居，中原，合富等。為什么說(shuō)這個(gè)呢？因?yàn)槿绻袔字тN售團(tuán)隊(duì)同事代理這個(gè)樓盤，他們會(huì)有業(yè)績(jī)競(jìng)爭(zhēng)，這時(shí)候您想要優(yōu)惠的話他們也會(huì)特別賣力。
外包：比如中介以7千一方的價(jià)格把項(xiàng)目接下來(lái)，賣高價(jià)格的部分就是自己的傭金。這時(shí)候賣房子的人都是您所說(shuō)的中介。
回到主題，如果說(shuō)您對(duì)區(qū)域不熟悉，到處看房可能會(huì)浪費(fèi)您時(shí)間與精力，而且看一個(gè)樓盤留一次電話，也煩。如果是找對(duì)中介的話，他可以快速和您匹配到合適的房源，并且清楚告訴您樓盤的利弊。房子沒有十全十美的，具體看您怎么權(quán)衡，如果不知道的話不防聽聽專業(yè)人士的見解。
如果說(shuō)您對(duì)區(qū)域熟悉，并且鎖定了合適的小區(qū)，您有中介朋友的話可以帶上他，送他一份傭金，他有心的話會(huì)返部分給您，有錢一起賺嘛，反正是開發(fā)商的錢，不拿白不拿。如果沒有的話，自己去，銷售最后也會(huì)給底價(jià)您的，網(wǎng)簽底價(jià)早已定好，折扣的作用只是讓客戶買得開心。
不過(guò)遇到上面說(shuō)的多支銷售團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷的情況，磨多一會(huì)兒可能有遇外收獲（談判方向：折扣，減去零頭，送多幾件大家電，物業(yè)管理費(fèi)，車位等），能省就省嘛。當(dāng)然，也很多爽快的客戶看中就買的，100來(lái)萬(wàn)都給了，這點(diǎn)也不在乎啦。
至于說(shuō)到怎么判斷銷售人員是哪方的情況，五證二書公告欄那邊會(huì)有代理團(tuán)隊(duì)的信息，包括他們的工作牌也會(huì)有顯示。如果遇到外包盤，建議您找中介談會(huì)有優(yōu)勢(shì)。


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本人做中介5年了，遇到的客戶也多，刪了我的也大把，但做到問(wèn)心無(wú)愧就好了。該推薦什么樓盤給您，這樓盤有什么好與不好，您清楚了再來(lái)決定。所以我這人挺佛系的，很多時(shí)候是客戶主動(dòng)約我看房。
————————————————————看到別的地方有朋友問(wèn)，你們渠道團(tuán)購(gòu)折扣是怎么樣的？
首先您要了解折扣就要了解銷售給您原價(jià)是怎么來(lái)的，有沒有備案，是不是根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)來(lái)定的，還是他想寫多少就是多少，這個(gè)原價(jià)有沒有根據(jù)。
老實(shí)說(shuō)，大部分售樓部的原價(jià)都是沒有根據(jù)的，特別是恒大，動(dòng)不動(dòng)就8折那種。
之前我朋友過(guò)杏壇恒大看房，1.9萬(wàn)多的原價(jià)，折下來(lái)1.5萬(wàn)多，朋友就說(shuō)是不是當(dāng)他傻的，順德1.9萬(wàn)多北滘都能買了，這種地方也要這么高嗎？（杏壇新盤1.3萬(wàn)左右）
說(shuō)白了，所謂的折扣都是包裝出來(lái)的，您們可以看看樓盤信息公告欄，上面有樓盤的備案價(jià)，一看就知道了。
好像說(shuō)得有點(diǎn)多了，覺得有點(diǎn)幫助的話點(diǎn)點(diǎn)贊哈，有問(wèn)題也歡迎留言。
作者: 是夢(mèng)終空    時(shí)間: 2021-12-12 09:21
重復(fù)的問(wèn)題，就引用之前的回答了:
買新房，反而通過(guò)中介/代理比直接去售樓處更容易拿到更多優(yōu)惠（有政府、開發(fā)商關(guān)系的另說(shuō)）。
你要是直接去售樓處，屬于自來(lái)訪，開發(fā)商還是賣銷控表上的那個(gè)固定的價(jià)格，即使省了給中介代理的傭金，也不會(huì)返給客戶的。
如果開發(fā)商給自來(lái)訪的客戶報(bào)價(jià)或折扣，比給中介帶的客戶的報(bào)價(jià)低或折扣大，那客戶自然都放棄中介代理了，會(huì)打擊中介代理這類外部渠道的帶客信心，沒有中介代理再敢跟此開發(fā)商合作的。
沒關(guān)系的普通購(gòu)房人，倒是可以利用現(xiàn)有的中介/代理傭金的游戲規(guī)則：
1.要返傭：必須在去售樓處看盤報(bào)備前，就跟對(duì)接你的中介或代理約定好返傭，不然威脅就找別家代理去買。一看你是懂行的人，賺點(diǎn)就行，一般銷售經(jīng)紀(jì)人個(gè)人會(huì)樂(lè)意給你大半的返傭的（非大熱的樓盤）。現(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也得有2-3個(gè)點(diǎn)，4-6個(gè)點(diǎn)的也很普遍，去年北京亦莊甚至已經(jīng)出現(xiàn)10個(gè)點(diǎn)傭金的項(xiàng)目了。所以管中介代理要返傭，比直接跟開發(fā)商砍價(jià)靠譜的多。
2.要折扣：一般開發(fā)商會(huì)給大的一級(jí)代理/中介一定比例的折扣名額；例如98折、96折客戶幾個(gè)名額。我們可以威逼利誘，讓中介、代理跟其領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)折扣的名額。你個(gè)人直接向開發(fā)商的銷售申請(qǐng)是很難拿到真正的折扣，反而代理中介更熟悉開發(fā)商的底牌，更易申請(qǐng)。

補(bǔ)充個(gè)之前我類似的回答：
想要拿到最大的優(yōu)惠，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則。
對(duì)于沒關(guān)系可走的普通大眾來(lái)說(shuō)，非火爆行情的情況下，你可以管具體對(duì)接你的一級(jí)或者二級(jí)代理銷售人員(中介在開發(fā)商那邊也屬于代理而已)要分傭：
一般新房的銷售開發(fā)商都會(huì)找代理中介這類外部分銷渠道，成交一套分給一級(jí)代理幾個(gè)點(diǎn)作為代理費(fèi)。而一級(jí)代理商也可以再找些二級(jí)分銷，把自己傭金的7-8成收入分給二級(jí)分銷。最后往往給咱們打推銷電話的多是一級(jí)代理或者二級(jí)分銷的人。所以，最簡(jiǎn)單的辦法就是，在到現(xiàn)場(chǎng)登記報(bào)備之前（這個(gè)是必須的），就跟對(duì)接你的代理銷售人員說(shuō)好，返我多少傭金才走你家報(bào)備。一般你說(shuō)破這個(gè)事，大家也就明白是懂行的人，返你幾萬(wàn)也還ok。只適用正?；蛘咻^冷的行情時(shí)，行情火熱的時(shí)候，不加價(jià)賣房號(hào)就不錯(cuò)了。
有關(guān)系的那就另說(shuō)了，內(nèi)部員工和政府的關(guān)系戶能拿到你想不到的折扣。
作者: 也太    時(shí)間: 2021-12-12 09:41
以下是不動(dòng)產(chǎn)以及這個(gè)行業(yè)的自我認(rèn)為的內(nèi)幕——個(gè)人的觀察到的以及所思所想
我還算新人嗎？2019年畢業(yè)，2020年4月從事房地產(chǎn)這份工作——也是我的第一份工作——到現(xiàn)在
因?yàn)樽鲞@個(gè)就是笨這了解這個(gè)行業(yè)，學(xué)習(xí)來(lái)的。不知道聽誰(shuí)說(shuō)的做銷售難，鍛煉人。就想著房子交易額達(dá)，且與我們息息相關(guān)，就來(lái)試試。心態(tài)一直很佛系，媽媽養(yǎng)著，我對(duì)不起媽媽。
坐標(biāo)成都——高新區(qū)
我的工作——經(jīng)歷告訴我，我們這是代理——其實(shí)也就是做新盤業(yè)務(wù)的中介
新盤的不動(dòng)產(chǎn)————住宅、公寓、別墅、商鋪、寫字樓、獨(dú)棟商業(yè)體。（這個(gè)排序一般也是傭金大小的排序）
見過(guò)傭金二百多萬(wàn)的商業(yè)體——也見過(guò)我自己傭金8000的公寓，自己提成（幸好當(dāng)時(shí)無(wú)底薪）能拿到傭金百分九十中的百分之五十，3000多?；貍驎r(shí)間還很漫長(zhǎng)。還沒收入。
入行后我的
第一個(gè)不解：開發(fā)商給中介發(fā)工資——我不信和售樓部買一樣價(jià)格？

1.不動(dòng)產(chǎn)類型多樣化需求不同——除了剛需住宅，一些特別神的別墅——還要是神盤搖號(hào)的那種——其他的，都是求著未來(lái)業(yè)主快去買他們的小房房。
   公寓誰(shuí)來(lái)買？商鋪誰(shuí)來(lái)買？寫字樓？還有那種隨便就幾千萬(wàn)的獨(dú)棟商業(yè)體——誰(shuí)來(lái)買呢？
2.房產(chǎn)廣告渠道受限——一個(gè)城市有那么那么多樓盤——成都公寓目前在售的就有一百好多個(gè)——我們平常在哪看到廣告呢？
    網(wǎng)絡(luò)（貝殼安居客58）——說(shuō)到這另外一個(gè)小知識(shí)——這些網(wǎng)站分為二手房新房好幾個(gè)板塊。開發(fā)商的廣告在新房獨(dú)一無(wú)二。其他的都是中介發(fā)的（發(fā)在二手房領(lǐng)域）——如果大家搜索不選擇新房——直接搜索什么信息都有?！薪榘l(fā)這些要給平臺(tái)交錢——當(dāng)然這不是最重要的——而是目的——它背后的目的是加微信好友啦——所以為什么存在虛假房源呢——得吸引你嘛。
    在網(wǎng)絡(luò)上直接聯(lián)系開發(fā)商——我有這樣干過(guò)——大多數(shù)情況也是一樣的——置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)加你微信——不斷地告訴你來(lái)售樓部看嘛。（其實(shí)很多中介也這樣，我可能是愣頭青把，我會(huì)做比售樓不還要詳細(xì)的筆記資料給客戶，畢竟看房好累的，懶，得之我幸失之我命吧）
    樓盤周圍——樓盤自己就會(huì)在最顯眼的地方寫號(hào)碼——擔(dān)憂區(qū)域局限性。除了附近的人，怎樣被大多數(shù)看到呢？——高架路上？電視。挺少的且效率一般
    傳單等等——一般干這些的又是中介...
開發(fā)商本來(lái)就有宣傳廣告成本——那個(gè)商品不是呢？
    所以我們新房領(lǐng)域延伸出來(lái)——就是做渠道——就是拓展客戶。
3.房產(chǎn)銷售周期+貸款
   一個(gè)樓盤銷售完的周期——一般兩年？
   有的樓盤-就一棟，有的樓盤-好激動(dòng)，有的樓盤好幾期——賣好幾年的都有。
   開發(fā)商都是分批次賣——搖號(hào)的神盤也這樣——總有不好的樓層，不好的朝向，不好的戶型——分批次買有利于做好調(diào)控，以及價(jià)格調(diào)控——好把房子快快賣出去。
    按層數(shù)賣的——按單元賣——按樓棟賣的----------這牽扯另外一個(gè)問(wèn)題，我們以為一個(gè)戶型賣完了，售樓部的置業(yè)顧問(wèn)也告訴你，這是最后的啦不買這個(gè)小面積就沒了——可能是事實(shí)——但他也沒告訴你還有一棟沒有賣。（知乎加了嬌嬌，坐標(biāo)北京，另一個(gè)中介售樓部置業(yè)顧問(wèn)都會(huì)這樣做，告訴它心儀的端戶快賣完了，嬌嬌害怕著急和我說(shuō)了想飛過(guò)來(lái)，那我就去問(wèn)了，還有一棟沒開呢。置業(yè)顧問(wèn)知道嬌嬌的情況，也告訴我不要說(shuō)。我話太多忍不住就說(shuō)了。異地買房真的很辛苦的。房子是大事呀）
  而開發(fā)商貸款建造房子呀。
那種說(shuō)交給中介的是不好的樓盤——唬人的。
中介代理的樓盤有——特別貴的，特別不好的，和普普通的。（就算是神盤，成都特別神的那個(gè)搖號(hào)住宅盤，都有某些黑心房源需要中介幫忙找客戶，呵呵噠，哎，就是這樣）
  不好的盤——不用解釋   。貴的盤——不用解釋。普通的盤——對(duì)于貸款的開發(fā)商能快點(diǎn)賣完是最好的。搖號(hào)盤——大多數(shù)搖號(hào)盤最后面叫做順銷，就是不需要搖號(hào)了。恒大天府半島未來(lái)城這搖號(hào)盤，要開盤了建群發(fā)給我們中介，我們瘋狂給客戶打電話告訴他們這個(gè)盤要開了要不要去看看交個(gè)資料。
   前期無(wú)中介后期有——有的最開始很有信心不需要?jiǎng)e人結(jié)果不理想+有的可能資金有問(wèn)題需要快銷一些+甚至不可抗力因素
   前期有中介后期無(wú)——中介好像不喜歡某保某利——告訴代理們，有好多房源就是給你們來(lái)銷售的，大家瘋狂宣傳——然后看著效果差不多了——你們能代理的房源只剩八個(gè)了停止合作，退群。
4.開發(fā)商看重中介的某作用
中介最重要的事——拓客——手上掌握各種意向的客戶
打電話——每個(gè)中介打一堆電話——至于這些號(hào)碼——都是買過(guò)房，去售樓部過(guò)房留下的電話號(hào)碼——?jiǎng)e問(wèn)我怎么來(lái)的——反正這些名單可以反復(fù)賣給無(wú)數(shù)人——還是很暴利的?！晕夷匾话愣紗?wèn)我的客戶也只要前三后四，我也不想知道他們的號(hào)碼，只要不買俺會(huì)囑咐別留全號(hào)。
   我們想開發(fā)商報(bào)備——一般都是前三后四——但有一些如某湖——它讓你私信全號(hào)——不懂事要了——后面知道——他會(huì)瘋狂給你客戶打電話——然后洗你客戶0.0
   打街霸——網(wǎng)絡(luò)客戶端
中介每天做的就是這個(gè)——手上有大量意向的潛在客戶——符合客戶意向的樓盤——第一時(shí)間推薦給客戶——是個(gè)力量很強(qiáng)大——就算一些優(yōu)質(zhì)的搖號(hào)住宅盤也會(huì)找中介——這波宣傳有效不虧。
  其中貝殼——和開發(fā)商簽協(xié)議收費(fèi)比其他渠道高的（貝殼是渠道之一）——很多開發(fā)商不喜歡貝殼——但人家?！劳墟溂摇陨淼臄?shù)據(jù)庫(kù)——那個(gè)意向客戶信息無(wú)與倫比——賣房的能力也很強(qiáng)。
之前看到青白江的住宅盤，肯定有優(yōu)點(diǎn)——第一天貝殼給賣出了好幾十，反正好多。——手上有計(jì)劃在青白江賣房的潛在客戶呀。
綜上——這是我認(rèn)為中介存在的大致原因

第二個(gè)問(wèn)題：中介有什么優(yōu)點(diǎn)，能做什么呢？

1.匹配房子——全成都那么多看著頭暈——給客戶找到最符合他要求的。（每個(gè)人情況都不一樣，自住、投資、自住過(guò)渡、交房時(shí)間，LOFT、精裝、做民宿、做長(zhǎng)租）
2.及時(shí)獲知消息——有優(yōu)惠活動(dòng)特價(jià)房——開發(fā)商都會(huì)及時(shí)發(fā)消息——讓我們通知自己的客戶
3.你的中介（怎么說(shuō)呢善良還是品質(zhì)）——可以告訴你消息規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
4.異地客戶——這種異地買房(投資自住各種）——需要詳細(xì)的資料——我喜歡這種客戶?！饕蚁矚g做資料，做完有成就感。
5.投資客戶——有些初次投資的——我個(gè)人認(rèn)為中介真的該積累知識(shí)為客戶做好推薦。房子又不是衣服。
總的來(lái)說(shuō)，中介和開發(fā)商是一家人（繼兄無(wú)血緣關(guān)系），彼此合作，套路滿滿。
我的小發(fā)現(xiàn)——沒有便宜的價(jià)格，只有便宜的房源
當(dāng)然不能針對(duì)所有類型樓盤——獨(dú)棟商業(yè)體，商鋪，寫字樓，很貴的大盤別墅豪宅——他們談價(jià)格空間挺大的——看諸位實(shí)力了
對(duì)于住宅公寓這些——普遍使用上面的發(fā)現(xiàn)?！≌@種房管局備案了呀，當(dāng)然也有溢價(jià)的。
我們知道一房一價(jià)——不同建面，樓層，朝向各種不啦啦，價(jià)格都不一樣。參數(shù)差的——價(jià)格一定要便宜。
去買小房房的流程——被中介開發(fā)商報(bào)了一個(gè)盤的價(jià)格——去售樓部看，置業(yè)顧問(wèn)告訴我們今天有這么優(yōu)惠有按時(shí)簽約的優(yōu)惠點(diǎn)總之各種，給你算了一個(gè)價(jià)格——等到你確定要買了——對(duì)方和你說(shuō)看這么有誠(chéng)意賣，我手上有個(gè)點(diǎn)可放可不放我放給你，經(jīng)理有個(gè)點(diǎn)放給你?！_心開心的買房了，感覺好實(shí)惠呀，獲得了好多優(yōu)惠，原本要多少賣最后多少賣。——同時(shí)呢置業(yè)顧問(wèn)姐姐有時(shí)候回來(lái)一句我把該放的點(diǎn)都放完了、
我三臉懵逼——就是報(bào)價(jià)和最后的成交價(jià)嘛——我們中介一般也是不知道最后的成交價(jià)，但大家彼此都知道給的是報(bào)價(jià)——出了一些什么清盤一口價(jià)房源，這個(gè)就是直接把成交價(jià)展示出來(lái)直接買。
我不理解過(guò)——前輩們說(shuō)——我們中國(guó)人就是這樣——討價(jià)還價(jià)多有意思——要是直接成交價(jià)說(shuō)給我們，我們大多數(shù)人人還可以講價(jià)，總之沒有享受到買賣雙方博弈的快樂(lè)就對(duì)了。
在節(jié)假日——我們經(jīng)常會(huì)看到各種優(yōu)惠活動(dòng)圖片——這個(gè)國(guó)慶舉例子——看了好多個(gè)——真正存在實(shí)際優(yōu)惠的就三個(gè)（分母太少了只看了我感興趣的）——上面寫的特惠一口價(jià)房源——可能就是把成交價(jià)直接擺出來(lái)——好一些的抹掉零頭?！艺f(shuō)的非實(shí)際存在的優(yōu)惠是——還有更便宜的房源沒和你說(shuō)，可能有些房源還沒開出來(lái)。要這批次賣完下一批次才出來(lái)。
比如東站的泊里中心（這個(gè)樓盤挺不錯(cuò)的稀有買的特別好）——之前小面積清盤——就是一口價(jià)——剩下2樓和28樓——大家都知道這兩個(gè)樓層一定最便宜——可這個(gè)樓層是所有小面積房源最后開出來(lái)的呀（要么買要么沒有）——畢竟公寓投資，大家也關(guān)注成本呀是不。
當(dāng)然也有真的特價(jià)房源——比如濱江——就一套，他自己廣告都會(huì)說(shuō)就這么一套。
什么時(shí)候我們能撿漏呢——靠機(jī)緣（消息）
我知乎家的另一個(gè)客戶——我們?cè)诓蠢镎\(chéng)意金交的特別痛苦最后沒買上
還是泊里中心——它清退了一個(gè)房源（這是我專門給置業(yè)顧問(wèn)姐姐發(fā)紅包請(qǐng)奶茶說(shuō)這是我朋友，就要最便宜的當(dāng)然別是2樓）——泊里他的套內(nèi)面積差不多——單價(jià)一口價(jià)一樣——通過(guò)建筑面積調(diào)控價(jià)格?！粜偷拿娣e在四十多平——這個(gè)清退出來(lái)的30多平（套內(nèi)面積差不多一樣，一個(gè)戶型）——68W——當(dāng)時(shí)二樓最便宜的全款也要72W，置業(yè)顧問(wèn)小姐姐知道消息立馬和我說(shuō)——我立馬跑過(guò)去交誠(chéng)意金，當(dāng)時(shí)這個(gè)房源還沒走程序——管他先定了——最后對(duì)方又不退又退的——就把我們誠(chéng)意金退回來(lái)——然后又退的時(shí)候——原業(yè)主突然去，置業(yè)顧問(wèn)小姐姐立馬告訴我消息，立馬出門——三分鐘——被現(xiàn)場(chǎng)客戶定了0.0.0.0.0天哪
撿漏這個(gè)建筑面積小的原因是——開發(fā)商總建筑面積寶報(bào)備完了，樓都修得差不多了——又修了一個(gè)物業(yè)中心——但總建筑面積無(wú)法增加已經(jīng)確定——就把三樓的一些房源的建筑面積給減掉了——算給物業(yè)樓——變相的公攤低了——泊里是單價(jià)一樣*不一樣的建筑面積=來(lái)調(diào)控總價(jià)。
這個(gè)就是真正的特惠房源——這是他特惠的原因。特惠的最大功能——吸引客戶
我給客戶做的微信筆記是這樣——投資自住需求不同都會(huì)有改變

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這個(gè)租售人群沒有好好分析——一般就是看周圍的學(xué)校醫(yī)院辦公人群等等——哎呀矯情了
寫這篇回答——是因?yàn)榻裉熘跬屏艘粋€(gè)回答給我，回答問(wèn)題的是一位置業(yè)顧問(wèn)小姐姐，通篇就是——中介不是什么好人——中介帶來(lái)的肯定貴——中介的工資要算在你的房款里。不知道的我一位售樓部的小姐姐是天使呢——中介也會(huì)被騙（我一個(gè)客戶她信任我可能我太直太莽了，告訴我我獲得的消息也可能有假的）——我們也會(huì)被置業(yè)顧問(wèn)小姐姐忽悠呀。他們也想賣更貴的房源給我的客戶呀。
總之那篇回答以偏概全——寫的我們好像十惡不赦——有人就在回答中指出房管局備案價(jià)，指出有些樓盤就把每個(gè)房子的價(jià)格做成牌子放在哪——有的人說(shuō)是一樣的價(jià)格。
說(shuō)他們置業(yè)顧問(wèn)賣一套幾千——我們一套幾萬(wàn).....——不是隨便一套房就幾萬(wàn)的好嘛——開發(fā)商給的傭金點(diǎn)都不一樣好嘛。傭金是公司的我們拿提成?！?dāng)然更重要的是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一個(gè)中介能賣出去一套就很不錯(cuò)。售樓部幾個(gè)置業(yè)顧問(wèn)呢，那么多房子可全是你們賣.........一套是幾千，可一個(gè)樓盤有幾百一千套的幾千的也有。售樓部有幾個(gè)置業(yè)顧問(wèn)？？？？？？？
然后那個(gè)小姐姐回答說(shuō)：我說(shuō)的中介是指那些黑中介，不是那些做渠道的在售樓部有駐場(chǎng)的中介。
我0.0呵呵噠。那就一開始指出來(lái)呀，數(shù)清楚呀，說(shuō)一堆大理論各種論證，說(shuō)的頭頭是道。
緊接著說(shuō)中介根本不知道樓盤的具體信息什么梯戶比不拉不拉的——我都想說(shuō)普通人在貝殼這些網(wǎng)站一查就有——我做的筆記也是在開發(fā)商發(fā)給我的筆記基礎(chǔ)上做的——開放商給我們的資料呀.....
并且沒有渠道沒有駐場(chǎng)——那中介怎么帶客戶過(guò)來(lái)——怎么確認(rèn)客戶
呃呃(⊙o⊙)…也可能是城市不規(guī)范，成都大城市吧相對(duì)規(guī)范？？？？？？隨意揣測(cè)別人真是抱歉了。
開發(fā)商不結(jié)傭跑路的有——拖欠傭金的又——以各種方式查你客戶，人臉識(shí)別也用到——還想洗你客戶——當(dāng)然還是比較少的，大家是合作關(guān)系能快點(diǎn)賣出去才是王道。
本來(lái)結(jié)傭金就要好幾個(gè)月窮shi了。
順便說(shuō)說(shuō)這個(gè)——全款的客戶——一般先付個(gè)定金，一兩月內(nèi)（分期的就更慘了）——開發(fā)商才開始結(jié)傭金——結(jié)傭金至少一個(gè)月到賬公司——公司到了之后進(jìn)入公司財(cái)務(wù)不拉不拉的——再過(guò)一個(gè)月發(fā)提成。
                    ——按揭的——就是辦完按揭后——開始走程序結(jié)傭金剩下都一樣。遇到那些抵押產(chǎn)權(quán)的，解壓又要一到兩到三個(gè)月的，才能辦理貸款............
我的3000多的提成，什么時(shí)候才到手呀——這是我的第二單（實(shí)際上的第一單）吐血，土挺好吃的像巧克力0.0
作者: 杜鵑    時(shí)間: 2021-12-12 11:04
這一期講理論，下一期講驗(yàn)證方法
作者: crystal002    時(shí)間: 2021-12-12 12:41
從業(yè)經(jīng)驗(yàn)五年，給大家揭秘一下，句句都是內(nèi)幕，句句都是干貨


其實(shí)買新房啊找中介和找售樓部差不多但也差的多

市區(qū)流量大盤不愁賣，找中介買房的價(jià)格和自己去售樓部的價(jià)格一樣，郊區(qū)的盤找中介買房的價(jià)格一定比售樓部的價(jià)格低，因?yàn)闆]有中介房子基本賣不出去。

作為和中介一起看房的好處呢，就是可以讓中介車接車送，如果選擇戶型不太會(huì)選擇呢那就是讓中介幫忙選擇，話又說(shuō)回來(lái)了，如果自己不懂沒有買過(guò)房子，一定要找中介，而且是靠譜的中介，你會(huì)省下好多事情。

如果自己是第一次買房也建議不要自己去售樓部直接找售樓部，因?yàn)槟切┎缓觅u的房子，大部分都是賣給第一次買房的這些小白。

靠譜的中介會(huì)幫你避雷，比如我～
前幾天有個(gè)客戶問(wèn)我：買新房不通過(guò)你們中介渠道，直接找到售樓處開發(fā)商買是不是更優(yōu)惠？
我給他舉了一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我前幾天去電影院看《哪吒》，電影院買票，票價(jià)是59元，而我在美團(tuán)上買，就只要39元。關(guān)鍵兩個(gè)哪吒都是一樣的，但你看價(jià)格就差很多。同樣的，你去售樓處找開發(fā)商買房子就相當(dāng)于直接去電影院買票，沒有優(yōu)惠，而你找中介買，就相當(dāng)于美團(tuán)，能夠享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。
買新房去售樓部，除非你遇上的是該樓盤開盤，否則你能拿到的優(yōu)惠是非常有限的，經(jīng)常是磨破嘴皮子都砍不動(dòng)總房款1%的優(yōu)惠。而通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你卻有可能拿到2%-4%的折扣，一般他們能拿到的都是最低折扣了。但是，很多購(gòu)房者都不相信。
有這樣一位買房客戶，聽說(shuō)找中介買新房更便宜，并且從開發(fā)商處拿傭金、不收購(gòu)房者錢的時(shí)候是完全不相信的。內(nèi)心想，中介不賺我錢，干嘛為我服務(wù)呢？于是，就先讓朋友去了售樓部，打探好想要買的樓層能拿到的最低價(jià)。下午的時(shí)候，又通過(guò)中介經(jīng)紀(jì)人去咨詢了看上的樓層，結(jié)果發(fā)現(xiàn)售樓部的整整貴了2.8萬(wàn)。當(dāng)時(shí)，客戶甚至覺得給2000中介費(fèi)都是值的，雖說(shuō)羊毛出在羊身上，但是如果不是中介經(jīng)紀(jì)人帶過(guò)去，可能丟的不僅是羊毛，羊角搞不好都沒了。
那么為什么買新房通過(guò)房產(chǎn)中介比售樓部還要便宜呢？
一直以來(lái)，在大眾的觀念里買新房都應(yīng)該是去售樓部，一定能拿到更低的折扣。通過(guò)中介不僅價(jià)格方面拿不到優(yōu)惠，還會(huì)給上萬(wàn)的中介費(fèi)。然而實(shí)際上，通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人買新房，不僅不需要付中介費(fèi)，還能拿到比自己去售樓部更低的折扣。
很多開發(fā)商為了快速售出房子回籠資金，都會(huì)將樓盤代理給一些中介機(jī)構(gòu)，按一定的比例支付傭金。所以，房產(chǎn)中介代理一手房，不是為了從購(gòu)房者那里賺傭金，而拿的開發(fā)商的服務(wù)傭金。
從房產(chǎn)中介處買過(guò)新房的人都知道，通過(guò)中介能以比開發(fā)商更便宜的價(jià)格買到新房。
對(duì)于一些比較大型的中介機(jī)構(gòu)，或者是給開發(fā)商保證金的中介機(jī)構(gòu)，開發(fā)商還會(huì)相對(duì)應(yīng)的給出低價(jià)折扣。


我是滑鐵盧之光，專注房產(chǎn)研究，為讀者把握地產(chǎn)漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實(shí)。

有什么問(wèn)題和建議可以在下方留言區(qū)給我，我會(huì)一一回復(fù)的，微信公眾號(hào)「洛陽(yáng)微找房」，創(chuàng)作不易，小伙伴們覺得不錯(cuò)，請(qǐng)給個(gè)贊。如果有需要在洛陽(yáng)置業(yè)，可以幫粉絲參謀買房攻略
作者: 可可微    時(shí)間: 2021-12-12 13:27
謝邀！作為曾經(jīng)在售樓處和中介工作過(guò)的我來(lái)說(shuō)，先說(shuō)答案：無(wú)論是通過(guò)中介買房還是通過(guò)售樓處買房，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)論房源、價(jià)格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購(gòu)買的渠道不同。
中介買房和售樓處買房有什么差別？
我首先拋結(jié)論，無(wú)論是通過(guò)中介買房還是通過(guò)售樓處買房，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)論房源、價(jià)格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購(gòu)買的渠道不同。
售樓處等于開發(fā)商旗艦店，中介等于開發(fā)商的分銷商

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中介買房和售樓處買房，區(qū)別在于銷售的渠道不同，商品還是一樣。售樓處等于開發(fā)商自營(yíng)的旗艦店，中介等于幫開發(fā)商銷售的代理商，房源本身、房?jī)r(jià)在兩者之間區(qū)別不大。下面我針對(duì)題主的疑問(wèn)一一解說(shuō):
1、房源（戶型，樓層等方面）售樓處擁有時(shí)間優(yōu)勢(shì)，信息優(yōu)勢(shì)。
開發(fā)商一般先開通售樓處渠道，接著再開通中介渠道。因此售樓處擁有時(shí)間優(yōu)勢(shì)，并且身處第一線擁有信息優(yōu)勢(shì)，可以第一時(shí)間知道房源放開，第一時(shí)間通知客戶來(lái)看房。中介有一定的時(shí)間差，但是兩者之間銷售的房源是一致的，不存在好房源留在售樓處情況。
從開發(fā)商角度，房子賣的越快越好，所以會(huì)對(duì)所有的銷售渠道放開房源。
2、價(jià)格
現(xiàn)在是信息社會(huì)，房?jī)r(jià)又是購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)，開發(fā)商不可能在不同的渠道采用不同的價(jià)格，這是毀壞銷售渠道的行為，也會(huì)引起購(gòu)房者的糾紛投訴，得不償失。因此無(wú)論在中介還是售樓處買房，房源銷售價(jià)格是一致的。
3、手續(xù)費(fèi)等各種費(fèi)用
開發(fā)商所有的購(gòu)房費(fèi)用都是受到政府嚴(yán)格監(jiān)管的，房?jī)r(jià)也是通過(guò)物價(jià)局審批的，不能違法收取費(fèi)用，如果違法收取購(gòu)房者費(fèi)用，只要一投訴肯定能要回。因此中介渠道、售樓處渠道的辦理交易過(guò)程中的費(fèi)用是一致的。
4、售后服務(wù)
售后保障和銷售渠道沒有關(guān)系的，就比如你在天貓上買的東西和線下門店買的東西，同樣會(huì)得到質(zhì)保。你申請(qǐng)維修維護(hù)也是直接找廠商，不會(huì)去找天貓或者線下門店。你無(wú)論從哪個(gè)渠道購(gòu)買房子，最終還是要找開發(fā)商負(fù)責(zé)。所以你不要擔(dān)心從中介那里購(gòu)房就沒有保障的說(shuō)法。
銷售渠道責(zé)任心會(huì)比售樓處好一點(diǎn)，會(huì)協(xié)同客戶辦理買房其他流程，而售樓處會(huì)讓客戶自己去跑。

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但購(gòu)房者無(wú)論從哪個(gè)渠道去購(gòu)房成本都是固定的，并不會(huì)因?yàn)橹薪榍缼Э炊绊戀?gòu)房成本，反而會(huì)大大減少購(gòu)房時(shí)間，了解更多的項(xiàng)目信息。
開發(fā)商為什么引進(jìn)中介代理商。

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大家可能有疑惑，為什么開發(fā)商還不惜成本的引入中介渠道？
這個(gè)問(wèn)題問(wèn)到點(diǎn)上了。
房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售新房的情況下都是期房銷售，為了快速的回籠資金，加快業(yè)績(jī)指標(biāo)完成。
時(shí)間就是金錢，在資源共享的時(shí)代，合作共贏，中介渠道有大量的潛在客戶，手上是有一批客戶資源，三方受益。引入中介銷售渠道，也能讓中介進(jìn)行廣告宣傳，比投放廣告效果更好。
因此，購(gòu)房者碰到有中介渠道的住宅項(xiàng)目，不要排斥，可以更好的詢問(wèn)一些樓盤信息，使自己更了解項(xiàng)目。
總結(jié):無(wú)論是通過(guò)中介買房還是通過(guò)售樓處買房，對(duì)于購(gòu)房者而言無(wú)論房源、價(jià)格、手續(xù)費(fèi)方面都沒有區(qū)別，只是購(gòu)買的渠道不同。
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作者: 櫻花雨    時(shí)間: 2021-12-12 14:55
謝邀。
剛好從事房地產(chǎn)行業(yè)，坐標(biāo)南京，就說(shuō)一下南京的情況。
大致可以分為如下幾類：
（一）核心地段、熱門樓盤
比如河西、城南中心、燕子磯、鼓樓等優(yōu)質(zhì)地段的超熱樓盤，報(bào)名人數(shù)多，中簽率低，搶破頭都不一定能買得到的樓盤，這樣的樓盤是沒有優(yōu)惠的，畢竟開發(fā)商不會(huì)有錢不掙。這樣的樓盤再牛X的中介帶你過(guò)去也拿不了折扣的。
當(dāng)然并不是所有搖號(hào)的樓盤都沒有優(yōu)惠，拿最近的例子，江北研創(chuàng)園的月明府，去年首開在搖號(hào)售罄的情況下首開優(yōu)惠 最低仍然優(yōu)惠 10萬(wàn)+，二次加推同樣優(yōu)惠力度不小。到2021年3月的第三次開盤就取消掉了所有優(yōu)惠。幾個(gè)月，漲十余萬(wàn)，前兩批次上車的人捂著嘴笑······


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江畔月明府首開優(yōu)惠層次明細(xì)

（二）次優(yōu)質(zhì)地段次熱門樓盤
這樣的樓盤，開發(fā)商為了提高銷售量的去劃、加快資金的回籠，往往會(huì)采取與專業(yè)的房地產(chǎn)代理服務(wù)公司合作的辦法，比如貝殼、易居、365等等以拓寬渠道，增加上客量。同時(shí)也會(huì)制定相應(yīng)的優(yōu)惠策略，也就是價(jià)格體系，比如活動(dòng)期內(nèi)認(rèn)購(gòu)打99折，團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠再 99折，按時(shí)簽約再99折等等。你要說(shuō)這種情況下自己過(guò)去和中介帶你過(guò)去，你買到的價(jià)格是一樣嗎？答案是不一定。有的樓盤最終會(huì)按照到底的優(yōu)惠折扣給你，而有的樓盤或許你買的價(jià)格或許就會(huì)比你的鄰居高。（見下面的曬圖）


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買貴了的自訪客戶

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業(yè)主群里業(yè)主討論當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)?yōu)惠問(wèn)題

對(duì)于普通購(gòu)房者最大的問(wèn)題在于不知道折扣優(yōu)惠到底有幾層，能到底部的折扣優(yōu)惠到對(duì)是有多少？最清楚的就是置業(yè)顧問(wèn)和經(jīng)紀(jì)人了。這個(gè)時(shí)候帶一位經(jīng)紀(jì)人過(guò)去陪你砍價(jià)搞優(yōu)惠是最合算的，畢竟作為居間人角色的經(jīng)紀(jì)人，他們會(huì)為了更好地促進(jìn)成交、會(huì)盡量幫客戶爭(zhēng)取到更直接的優(yōu)惠折扣。有些比較猶豫、難說(shuō)話的客戶，經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)蚴蹣翘幵贍?zhēng)取 一些禮品、物業(yè)等等，這種情況下何樂(lè)而不為？作為客戶，這是再借力使力。
（三）都市圈的樓盤
因?yàn)閲?guó)家宏觀調(diào)控再加上各地區(qū)地方調(diào)控，曾經(jīng)熱門的都市圈也潮水退去，譬如環(huán)南京的寶華、和縣等房?jī)r(jià)不漲反跌，哭了當(dāng)初一大批購(gòu)房人，“多年買一套，一套套多年”，這些樓盤價(jià)格就更好談了，大差不差，談得攏就可買，一成首付、首付分期都能做！
另外說(shuō)幾點(diǎn)：
（1）就如同曾經(jīng)的“保險(xiǎn)”一樣，“中介”二字因從業(yè)門檻低，人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致有一定的貶義色彩，故在看樓盤之前，自己需要對(duì)樓盤、對(duì)規(guī)劃有一定的認(rèn)知基礎(chǔ)，那樣不容易被一些不良中介帶進(jìn)坑，而更多的你和經(jīng)紀(jì)人是一種協(xié)同合作，去擇樓盤，搞定開發(fā)商價(jià)格。
（2）其次，每個(gè)樓盤營(yíng)銷費(fèi)用控制占比，一般項(xiàng)目占銷售收入的2.5%+_0.5%，（市市場(chǎng)形勢(shì)，項(xiàng)目所在地地區(qū)差和地段差而定），別墅類豪宅占銷售收入的5+_0.5%（由于地段偏遠(yuǎn)、體量少、溢價(jià)高），代理公司以及中介的報(bào)酬就來(lái)源于營(yíng)銷費(fèi)之中，不會(huì)來(lái)自客戶的房?jī)r(jià)。
END
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作者: ?有點(diǎn)    時(shí)間: 2021-12-12 17:12
這個(gè)房產(chǎn)類問(wèn)題下面的最高贊居然是一個(gè)大律師，我覺得這是房產(chǎn)業(yè)的一個(gè)悲哀。
正面回答這個(gè)問(wèn)題，買房自己去還是和中介去更劃算。
告訴你一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，但凡品質(zhì)好的大開發(fā)商，樓盤的優(yōu)惠基本上就是定死的，有就有，沒有就沒有，有多少就是有多少。小開發(fā)商或者一些問(wèn)題多的樓盤，你閉著眼殺價(jià)就行了。當(dāng)然也是有底線的，不過(guò)可能連中介也不知道底線在哪。
你能和中介去的好處就是給你講講樓盤情況，開車帶你到處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然也有要返傭的，這個(gè)不提倡，自己琢磨。
缺點(diǎn)是他可能會(huì)因?yàn)樽约旱睦娑唤?jīng)意的引導(dǎo)客戶去買他想讓客戶買的樓盤。
最終決策權(quán)在你自己手里，還是那句話，開發(fā)商好，樓盤你看上了覺得不錯(cuò)，配套基本都齊全，那就基本上差不多了。



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