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標(biāo)題: 市場(chǎng)熱的時(shí)候，才買不到核心資產(chǎn)；市場(chǎng)冷的時(shí)候，核心資產(chǎn) ... [打印本頁(yè)]

作者: 妖貝聊科技 時(shí)間: 2021-12-26 13:41
標(biāo)題: 市場(chǎng)熱的時(shí)候，才買不到核心資產(chǎn)；市場(chǎng)冷的時(shí)候，核心資產(chǎn) ...
01、前言

很多人有一個(gè)問(wèn)題，2021年最后兩個(gè)月想要“撿漏”買房，5年后會(huì)不會(huì)后悔？
今年樓市的金九銀十意外的“涼”，金沒(méi)有銀不來(lái)，很多城市的成交率低迷。
再加上調(diào)控一條接著一條，大房企接連爆雷翻車，讓樓市看起來(lái)似乎不是特別景氣。
但也有人認(rèn)為，這會(huì)趁著房?jī)r(jià)跌的時(shí)候撿漏入手，等漲的時(shí)候就賺了，所謂否極泰來(lái)，物極必反就是如此；
但也有人擔(dān)心，現(xiàn)在買了，萬(wàn)一幾年后房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，會(huì)不會(huì)被深套其中？
這種擔(dān)心不無(wú)道理，而且是極有可能出現(xiàn)的，但更多地出現(xiàn)在三、四、五線城市。
從一、二線城市按照趨勢(shì)來(lái)看，是不會(huì)太受影響的。畢竟，大城市的投機(jī)性購(gòu)房需求還是比較多，而且人流都會(huì)涌入有實(shí)力的一線城市或者二線省會(huì)城市。
不管是剛性需求還是投機(jī)性需求都會(huì)不少，不管什么時(shí)候買都不會(huì)有很多的影響；
但三、四線城市不一樣，這些小城市的剛性購(gòu)房需求已經(jīng)趨近于飽和了，在未來(lái)5年不會(huì)有太多的剛需購(gòu)房入場(chǎng)，購(gòu)房需求的減少，房子上漲空間乏力，那房?jī)r(jià)下跌的空間也很大。

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現(xiàn)在如果不是非得要在一年內(nèi)買房，建議等一下，等到明年下半年再說(shuō)。
那時(shí)候基本上收稅的事情已經(jīng)在試點(diǎn)了，怎么收、收多少的事情大致有數(shù)了。而市場(chǎng)也會(huì)開始消化這個(gè)調(diào)控，價(jià)格將會(huì)更趨于合理和平穩(wěn)。
在這個(gè)試點(diǎn)落地之前，出手買房，是非常盲目的。
不要管中介和中介的自媒體怎么說(shuō)，他們只是想做點(diǎn)生意好過(guò)年而已，不用理會(huì)他們。
從現(xiàn)在開始，只等試點(diǎn)落地。
現(xiàn)在不少中介都開始關(guān)門店，不少中介轉(zhuǎn)行，說(shuō)明未來(lái)不樂(lè)觀。
再堅(jiān)持一下，少則半年內(nèi)，多則一年內(nèi)，等試點(diǎn)落地。?
02、本月杭州只賣掉了2040套二手房

截至10月28日8點(diǎn)，本月杭州只賣掉了2040套二手房。
10月最終成交數(shù)據(jù)基本鎖定7連降，很有可能創(chuàng)下近幾年的新低。
當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，最先離場(chǎng)的一定是投資客。
去年到今年上半年，一頭沖進(jìn)奧體、未科、申花等網(wǎng)紅板塊的，有不少其實(shí)都是投資客，本質(zhì)就是一個(gè)擊鼓傳花的游戲。

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新政以后，投資客收了手，這幾個(gè)板塊的二手房出貨速度就會(huì)變慢。
而像閑林、良渚、臨平這樣的剛需板塊，本身接盤的基本上都是自住客。連相對(duì)不那么敏銳的剛需都選擇暫時(shí)不買二手房了，說(shuō)明大家對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期更差了。
當(dāng)然了，8.5新政的力量不可忽視，砍掉了大量購(gòu)買力。
新政砍掉的房票，除了外來(lái)投資客，基本都是來(lái)杭州不久的真剛需。前者基本上都在搖倒掛新房，或者在博弈網(wǎng)紅次新房。后者除了搖號(hào)，基本都在接盤剛需二手房。?
剛需板塊的房子都賣不出去了，說(shuō)明杭州二手房行情又冷到了一個(gè)新程度。
還有一方面，從第三次集中供地的情況來(lái)看，這場(chǎng)關(guān)于地價(jià)之間的博弈，貌似房企贏了。
從目前公布出來(lái)第三批次供地的城市來(lái)看，各地把地價(jià)都下調(diào)了不少，比如說(shuō)重慶、廣州、深圳等城市，都把地價(jià)給下調(diào)了。
之前很多人還說(shuō)，地方上不會(huì)降地價(jià)，結(jié)果還是降了。就像，很多人說(shuō)房東不會(huì)降價(jià)賣房一樣，實(shí)際上只要沒(méi)人買，房東熬到后來(lái)，也是會(huì)降價(jià)賣房的。
另一方面，現(xiàn)在各大城市的老破小都不好賣了，別說(shuō)二線城市的老破小了，連一線城市的老破小都賣不動(dòng)了。
大家都覺得這些老破小沒(méi)有了學(xué)區(qū)屬性，也可以拿來(lái)出租，多少還能換點(diǎn)錢。
但是沒(méi)有想到，出臺(tái)這個(gè)房地產(chǎn)稅之后，房租大概率是要被房地產(chǎn)稅給抵消了，到時(shí)候這些老破小就成了既無(wú)法保值，又無(wú)法收房租，最后就成了個(gè)賠錢貨。
最關(guān)鍵的還是，大家現(xiàn)在都知道了這些老破小不值錢，不然的話內(nèi)心很多人會(huì)期盼還能遇到新手小白把這些房子賣給他。
現(xiàn)在買房還是要一步到位，過(guò)去那種買個(gè)老破小，以后再換大房子，基本上沒(méi)戲了。

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房地產(chǎn)稅發(fā)酵了那么久，小龍蝦發(fā)現(xiàn)房東們最關(guān)注的不是房?jī)r(jià)跌不跌的問(wèn)題，而是擔(dān)心房?jī)r(jià)以后不漲了的問(wèn)題。
因?yàn)榇蠹叶贾溃績(jī)r(jià)多少就是以后的稅基是多少，所以房?jī)r(jià)不容易跌。
但是有了這個(gè)房地產(chǎn)稅以后，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期肯定會(huì)進(jìn)一步的削弱，到時(shí)候房?jī)r(jià)不漲，還每個(gè)月還要交著么多的房貸，還要再交稅，怎么想都覺得劃不來(lái)。
聰明人不會(huì)賺最后一個(gè)銅板的，該變現(xiàn)就變現(xiàn)。
別相信什么核心地段的房子，賣了以后就買不回來(lái)了。
小龍蝦舉兩個(gè)最典型的例子：一個(gè)是深圳，去年房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，好房子你根本買不到，結(jié)果現(xiàn)在好房子一大把；
另一個(gè)是首都，上半年熱的時(shí)候，很多優(yōu)質(zhì)小區(qū)房子根本沒(méi)有，可是現(xiàn)在，好房子又一大把。
只有市場(chǎng)熱的時(shí)候，才會(huì)買不到核心資產(chǎn)，市場(chǎng)冷的時(shí)候，核心資產(chǎn)多的是。
03、房?jī)r(jià)暴跌并不是好事

有些人買房，喜歡看一個(gè)城市的均價(jià)，認(rèn)為買低于城市均價(jià)的房子，自己就賺到了。
但事實(shí)可能是相反的，那些高于平均房?jī)r(jià)的高品質(zhì)房源，往往在后期上漲過(guò)程中，漲幅更大。
?假設(shè)N年前深圳房屋均價(jià)是2.5萬(wàn)的時(shí)候，有些人覺得買2萬(wàn)或1.5萬(wàn)房子就特別開心，覺得自己賺大了。
而之后的結(jié)果則是，這些低于均價(jià)的房子，漲幅大概率小于那些當(dāng)時(shí)高于2.5萬(wàn)均價(jià)的房子。
?這個(gè)道理很容易理解，一個(gè)班50名學(xué)生，某次考試全班平均分是70分（滿分100），你認(rèn)為考八九十分的人后期更容易出成績(jī)，還是考五六十分的人更容易出成績(jī)。
?北大、清華選學(xué)生，也選那些重點(diǎn)學(xué)校、重點(diǎn)班排名考前的學(xué)生，因?yàn)檫@些學(xué)生的成績(jī)高，而成績(jī)高的背后是學(xué)習(xí)力高于其他學(xué)生。

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那么問(wèn)題來(lái)了，房?jī)r(jià)暴跌，是好事嗎？
之前小龍蝦就說(shuō)過(guò)，房?jī)r(jià)如果暴跌可不是一件好事，你覺得房?jī)r(jià)暴跌最倒霉的人是誰(shuí)？
如果房?jī)r(jià)真的暴跌了，最倒霉的不是那些富人，而是普通的老百姓，是你自己。
有錢人的房子從5000萬(wàn)跌到3000萬(wàn)叫財(cái)富縮水；而如果對(duì)老百姓來(lái)講，100萬(wàn)的房子跌到50萬(wàn)叫損失。
老百姓攢錢買房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌了，貸款也不還，天天跟銀行打官司，如果大家都不還貸款，銀行就會(huì)出現(xiàn)大面積壞賬，整個(gè)金融體系就會(huì)崩，從而影響這個(gè)社會(huì)的發(fā)展。
社會(huì)受到影響，你能不受影響？
回到樓市本身的話題，其實(shí)關(guān)于當(dāng)前的樓市，大家要有一個(gè)清晰的認(rèn)知，那就是當(dāng)房地產(chǎn)稅出來(lái)的那一刻起，就意味著土地財(cái)政的時(shí)代要慢慢的結(jié)束了。
如果說(shuō)以前是吃賣新房的飯，那么以后就要更多的去吃存量房的飯了。
當(dāng)開始持存量房的飯時(shí)，持有房子的成本，就必然會(huì)增加。
而且二手房的流動(dòng)性，會(huì)非常低，有可能是房東不想低價(jià)賣，也有可能是購(gòu)房者數(shù)量太少了，又或者是出租房的制度更完善了，大家不愿意買房了。
最后還沒(méi)離場(chǎng)的大部分房東，有可能會(huì)成為真的長(zhǎng)期房東，也賣不出去了。
以后房?jī)r(jià)的漲幅，會(huì)低于GDP的增速，換句話來(lái)說(shuō)，房子能不能高價(jià)買入位保值還是個(gè)問(wèn)題。
04、總結(jié)

說(shuō)到房子，必然會(huì)說(shuō)到貸款。
事實(shí)上，居民的杠桿率是有極限的，大家可以看到這個(gè)任澤平團(tuán)隊(duì)做的這個(gè)個(gè)人住房貸款余額和人均可支配收入的比例。

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這個(gè)圖可以很明顯的反應(yīng)出來(lái)，大家的錢都去哪里了，從2004年到2018年，我們的房貸收入比從原來(lái)的16.2%增加到了47.6%。
要知道，這還是2018年的數(shù)據(jù)，2020年房?jī)r(jià)又漲了一波，2021年上半年房?jī)r(jià)又漲了一波，那么現(xiàn)在的這個(gè)房貸收入比，應(yīng)該至少是超過(guò)50%了。
從這個(gè)明面上來(lái)看，房貸占比我們的收入，已經(jīng)達(dá)到了50%了，再加上一些人偷偷的把自己收入寫高。
但實(shí)際上沒(méi)那么高的話，房貸實(shí)際占比大家的支出應(yīng)該是更多的。
每個(gè)月收入的一半，都要還房貸，還哪來(lái)的錢消費(fèi)。

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