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標(biāo)題: 二手房買賣避坑指南（一） [打印本頁]
作者: 爬爬科技說    時(shí)間: 2022-6-6 01:36
標(biāo)題: 二手房買賣避坑指南（一）
買賣二手房，相對(duì)于一手房搖號(hào)、驗(yàn)資等諸多限制，買二手房成為很多朋友的選擇。同時(shí)，二手房買賣相對(duì)于一手房流程和手續(xù)上更加復(fù)雜，坑比較多，房子也要淘。
這就跟大家聊聊二手房買賣中的那些坑。
1
找房

除了通過中介，平時(shí)時(shí)間還比較充裕的朋友可以通過58同城和小區(qū)業(yè)主論壇、物業(yè)等渠道找房東本人掛牌出售的房子。
這種方式優(yōu)點(diǎn)在于房東本人掛牌，較為誠意出售或急賣，有一定議價(jià)空間；節(jié)省中介費(fèi)，交易成本低，可以通過到交易中心拉合同上下家手拉手成交，或者找中介公司代辦。
缺點(diǎn)是，要自己跟房東洽談細(xì)節(jié)，談判過程缺少中間人協(xié)調(diào)緩沖，可能談崩；房子情況不了解清楚的話，有一定交易風(fēng)險(xiǎn)，比如可能遇到查封的房子；占用個(gè)人時(shí)間和精力較長，包括了解小區(qū)行情價(jià)，交易流程和政策以及房屋抵押狀況等。
這種方式比較適用于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士或者對(duì)二手房交易比較了解的人，準(zhǔn)確地說是對(duì)二手房買賣環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)比較熟悉的朋友。
一般的小白，除非認(rèn)識(shí)比較信得過的業(yè)內(nèi)朋友，還是建議找專業(yè)中介公司，嫌中介費(fèi)用貴的話，現(xiàn)在也有一些費(fèi)用低的互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)可選。
這里要特別提醒的是，即使是找中介買賣二手房，自己也要盡可能提前做好功課；目前的中介圈子還是良莠不齊，遇到好的經(jīng)紀(jì)人要碰運(yùn)氣；要是遇到少數(shù)心懷不軌的，自己對(duì)二手房交易又一點(diǎn)不了解，被坑是大概率事件。
2

很多人不知道自己想買什么樣的房子，咱們換個(gè)思路，先看下哪些房子最好別買。
以下幾種房子除非是預(yù)算實(shí)在吃緊，一般不建議買。要么有這樣那樣的硬傷，要么客戶接受度較低，客群數(shù)較小，再轉(zhuǎn)手困難。
一樓的房子
北方還好點(diǎn)，南方梅雨天濕度有多大經(jīng)歷過就知道，一層房子防水防潮做的再好也會(huì)受影響；另外，一樓的房子采光一般也會(huì)差點(diǎn)，前面有遮擋或者樓棟間距小的話，基本就沒啥采光了。實(shí)在喜歡一樓也可以，挑采光好點(diǎn)的，裝修防水做好點(diǎn)，另外，買臺(tái)好點(diǎn)的抽濕機(jī)。
靠路的房子
這種房子噪音大，灰塵多。有的人說了，我靠路那邊窗子常年不開可以吧，可以，但是室內(nèi)空氣流通會(huì)受影響；同時(shí)，噪音問題是不可能完全解決的。

緊靠小區(qū)內(nèi)主干道的房子
這類房子也是受噪音影響比較大，特別是現(xiàn)在垃圾分類了，不同類型的垃圾車早上五六點(diǎn)定時(shí)路過，你腦補(bǔ)下那場(chǎng)景。
高層底樓近泵房的房子
高層住宅因?yàn)樗畨翰粔?，采用水泵抽水上樓的方式供水，緊挨泵房的房子，受水泵抽水噪音影響比較大。
靠近配電房、高壓線、垃圾站的房子
這個(gè)不用多說。
房型很差的房子
這種房子要么朝向不好，沒采光；要么戶型不夠方正、浪費(fèi)面積；要么就是設(shè)計(jì)不合理，不好布局。這種房子有些可以通過后續(xù)的設(shè)計(jì)來彌補(bǔ)，這種房子價(jià)格優(yōu)惠還可以考慮；不能彌補(bǔ)的，一般就不太建議考慮了。
房齡太老、房屋狀況很差的房子
房齡太老的房子，建筑結(jié)構(gòu)、材料陳舊，就算重新裝修，樓板隔音、層高等問題都沒法改變；而且這種房子貸款上銀行也不太愿意多貸；房屋狀況差的房子，比如說略微有沉降的、有肉眼可見的細(xì)縫（墻上脫皮不算）的，不建議考慮。當(dāng)然如果不是自住，僅僅為了掛學(xué)區(qū)或者等動(dòng)遷，就另當(dāng)別論了。
兇宅
不管自己信不信這個(gè)，知道了總歸心里膈應(yīng)，除醫(yī)生、警察等極個(gè)別職業(yè)客戶可能不介意外，大部分人還是蠻忌諱的。

權(quán)屬有爭(zhēng)議的房子
比如說，夫妻離婚了，房子歸屬還沒確定，一方私自拿出來賣的房子；產(chǎn)證上有過世老人名字，遺產(chǎn)分割不清的房子等等。
特別急賣的房子
這個(gè)其實(shí)還分幾種情況；一個(gè)是定了新房子，急著賣的，這種還好點(diǎn)，談的不錯(cuò)有可能淘到寶；還有就是生意經(jīng)營不善、等錢補(bǔ)窟窿的，這種最好別碰，老六碰到過交易到一半，被查封的，好不容易協(xié)調(diào)下家把錢先給還上解封了，又來倆輪候查封。
3

知道了哪些房子最好別買，結(jié)合自己的預(yù)算和家庭的生活圈、工作地點(diǎn)、通勤考慮、學(xué)區(qū)、個(gè)性要求等因素，基本就能確定買房大致考慮區(qū)域了。
需要提醒的是，就像沒有十全十美的對(duì)象一樣，也沒有十全十美的房子。實(shí)在拿不定主意，可以把自己的所有需求按照強(qiáng)烈程度，從前到后排下，基本上前五六個(gè)需求能滿足，就可以確定要買什么樣的房子了。
確定了大致的區(qū)域，接下來就是選擇小區(qū)和房源。這里面，技巧就更多了。咱們下次聊。
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