愛鋒貝

標(biāo)題: 最近，一線城市的房價(jià)也扛不住了。。。 [打印本頁]
作者: 科技Party    時(shí)間: 2022-9-21 08:24
標(biāo)題: 最近，一線城市的房價(jià)也扛不住了。。。
本文字?jǐn)?shù)：4200 字
閱讀時(shí)間：13 分鐘
這兩天，一位在杭州的大學(xué)好友來上海找我玩耍。大家都知道我的身份，所以自然的，在我們的話里行間也繞不開聊聊房子的話題。
作為人類高情商男性，每次相見都不免要吹捧下好友的睿智，因?yàn)樗诤贾莘績r(jià)的頂點(diǎn)精準(zhǔn)套現(xiàn)走人，堪稱教科書逃頂。
來看看去年和當(dāng)下的聊天記錄：

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圖示：聊天截圖

以上提及的小區(qū)，就在杭州大名鼎鼎的板塊 - 未來科技城。放在前兩年這里可妥妥的是杭州樓市的當(dāng)紅炸子雞。
可隨著螞蟻金服上市的一聲叫停，未來科技城的泡沫砰地一聲破裂。
以我好友當(dāng)時(shí)181平7.6萬的成交價(jià)做對(duì)比，目前貝殼上的大量掛牌價(jià)在5-6萬元，且不論掛牌價(jià)格下跌多少，單單看該小區(qū)的掛牌量就知道出貨不易了。

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圖示：杭州某樓盤掛牌量和價(jià)格

杭州二手房的下跌，絕非一個(gè)未來科技城，而是全面性的，其中領(lǐng)跌的就是學(xué)區(qū)房。
以對(duì)口大名鼎鼎的學(xué)軍小學(xué)而聞名的西湖區(qū)知名樓盤 - 耀江文鼎苑為例，跌幅普遍在30%以上，短短一年多最大價(jià)格振幅甚至達(dá)到驚人的50%。

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圖示：杭州學(xué)軍小學(xué)學(xué)區(qū)范圍

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圖示：文鼎苑成交價(jià)格對(duì)比

而且最夸張的是這小區(qū)天量的掛牌，即使拿上海灘第一大盤 - 上?？党堑膾炫屏孔鰧?duì)比也呈現(xiàn)碾壓之勢(shì)！此刻，請(qǐng)腦補(bǔ)在去年買房至文鼎苑的家長們的心理陰影面積 。

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圖示：杭州文鼎苑 vs 上海康城

上文只是拋磚引玉的展示了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，樓市從以前的一路的上漲轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在一不小心就腰斬的縮影。
再也不是原來那個(gè)人見人愛的小甜甜了！
接下來才是本文的重點(diǎn)：既然樓市也不安全了，那么如何做到預(yù)警提早避險(xiǎn)，就顯得愈發(fā)重要。
任何事物的本質(zhì)都有跡可循，在此分享一個(gè)城市樓市是否健康（也就是當(dāng)下值不值得買）的幾個(gè)關(guān)鍵預(yù)警指標(biāo)。
本文以中國四大一線城市加上近年炙手可熱的打新熱城杭州為樣本進(jìn)行分析，上車坐好！

01 新房去化周期
第一個(gè)指標(biāo)就是新房去化周期，說通俗點(diǎn)就是新房庫存需要多久才能賣完。
跟大部分的生意一樣，庫存周轉(zhuǎn)率一般都是越短越好，代表市場(chǎng)興旺流轉(zhuǎn)順暢。

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圖示：2022年8月五城去化時(shí)間表 （按過去6個(gè)月新房平均銷售套數(shù)計(jì)算）數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

從上圖可以看出，樣本五座城市里，打新熱度很高的上海和杭州在當(dāng)下的新房庫存還是維持在低位。
特別是杭州的新房庫存按2022年上半年平均的銷售速度來算的話，僅僅只夠賣一個(gè)季度。雖然數(shù)據(jù)很好看，但是比起2年前杭州樓市啟動(dòng)后萬人搖號(hào)的盛況，目前市場(chǎng)還是冷了很多。
上海的新房市場(chǎng)情況大致與積分制搖號(hào)開始的2021年類似，紅盤還是積分高企，今年的森蘭雅苑和蟠龍?zhí)斓囟荚诜e分上創(chuàng)了新高。而郊區(qū)一些新盤則銷售遇冷，甚至能發(fā)現(xiàn)啟動(dòng)中介和分銷代理的項(xiàng)目比去年稍稍變多了。
總體來講，因?yàn)榇嬖谙迌r(jià)與倒掛，上海的新房還是維持總體一房難求的狀況，至少本人一直沒搖中
第二檔的就是深圳。目前深圳的新房庫存還能維持8個(gè)月的銷售，在過去五年期內(nèi)屬于中等偏上的去化速度。
其實(shí)深圳的新房市場(chǎng)一直是供需極度不平衡的，稍有了解就知道深圳還有1100多萬的人口住在城中村里，所以對(duì)于住房改善需求如此強(qiáng)烈的情況下。8個(gè)月的新房去化周期也就沒那么亮眼了。
第三檔的北京和廣州，新房市場(chǎng)就相對(duì)差一些，數(shù)據(jù)為證：

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圖示：2022年8月五城可售新房面積數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

先說北京，可以很直觀的看到目前北京的新房庫存量在五座樣本城市里是最高的，達(dá)到1165萬平方米，按照過往6個(gè)月的平均銷售速度，需要17.2個(gè)月才能賣完。而近五年的最高可售面積則是1289萬平方米，可見北京新房市場(chǎng)的冷清。
原因有以下幾點(diǎn)：
第一是因?yàn)樽?017年以來的限購限貸政策使得北京買房難度極大。
第二呢則是北京落戶一直維持著嚴(yán)格態(tài)勢(shì)導(dǎo)致新增購買力不足，新房自然難賣。
第三是因?yàn)楸本┖诵某菂^(qū)的新房供應(yīng)稀缺，供應(yīng)主要集中在郊區(qū)比如通州、房山、順義等。郊區(qū)的房子，你懂的！
第四點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)就是，北京新房沒什么倒掛！無利不起早，這點(diǎn)無論天南海北都說得通。
最后是廣州，目前的去化周期是14個(gè)月，是近五年歷史峰值?？墒勖娣e1149萬平方米，也幾乎是歷史峰值。體感上廣州樓市也是冰封王座一般，不然為何四個(gè)一線城市就廣州救市刺激的最厲害。
究其原因，是因?yàn)閺V州雖貴為大灣區(qū)的扛把子，在樓市輪動(dòng)周期里卻一直是那個(gè)慢深圳半拍的角色。漲也比深圳慢，跌也比深圳慢。2016年一波是如此，2020年這一波也一樣。這不深圳已經(jīng)熊了一年了，廣州這才跟上。
而且廣州經(jīng)過這倆年的瘋漲，早就已經(jīng)不是當(dāng)年四大一線里號(hào)稱最有性價(jià)比的城市了?？纯磪R悅臺(tái)等樓盤的掛牌價(jià)，簡直離譜！
后續(xù)的話廣州新房的熊市很可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，離春天還早著呢。

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圖示：廣州代表豪宅掛牌價(jià)

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02新房成交量
第二個(gè)重要的預(yù)警指標(biāo)，就是新房的成交量。因?yàn)槊總€(gè)城市的人口、置業(yè)習(xí)慣等諸多不同，所以這個(gè)指標(biāo)必須結(jié)合先前的去化周期指標(biāo)去動(dòng)態(tài)解讀。

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圖示：五大城市新房成交量

舉個(gè)例子，杭州的新房成交量近幾年在五座城市里一騎絕塵，但如果說杭州是這五座城市里樓市表現(xiàn)最好的那就離了大譜了。
恰恰相反，杭州從2020年至今，每年賣掉的新房占總?cè)丝诘谋戎狄恢笔亲罡?，也就意味著杭州土地和新房供?yīng)充足，且新房比二手房有更強(qiáng)的吸引力（杭州新房倒掛）。那既然如此，誰還會(huì)去買二手，所以二手價(jià)格被按地摩擦也就順理成章了。
實(shí)際上，作為浙江人的我一直會(huì)聽到身邊的浙江朋友夢(mèng)想去杭州置業(yè)，但前提只是新房，沒有人說我要努力在杭州買一套二手房。

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圖示：五大城市新房成交量對(duì)應(yīng)人口比例

所以把杭州與上海對(duì)比就能看到，1220萬人口的杭州2021年能賣掉18.7萬套新房，但2489萬人口的上海卻只賣了9.5萬套，同樣的一房難求，同樣的萬人搖號(hào)，哪里的房子更稀缺不就一目了然了。
實(shí)際上，傳統(tǒng)四大一線城市在過去3年的新房成交都相對(duì)穩(wěn)定，21年因?yàn)槭袌?chǎng)火熱的原因成交量都有略微的上漲，而今年呢則因?yàn)榭谡值脑蚨芈洹?br />
03二手房成交量
第三個(gè)重要的監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)就是二手房成交量。
我常常對(duì)咨詢我的客戶朋友們說，一個(gè)城市樓市的成色到底有多少分量，關(guān)鍵就看二手房的流動(dòng)性好壞。
因?yàn)樾路康墓?yīng)量是控制住的，依據(jù)國土出讓土拍一步步來的。但二手房的掛牌供應(yīng)則是由眾多房東散戶決定，二手房的成交量呢則是大家真金白銀買出來的，于是二手房的成交量就成為最具含金量的指標(biāo)。

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圖示：五大城市二手房成交量

潮水退去，方知誰在裸泳。當(dāng)來到真刀真槍的二手市場(chǎng)，北上兩座王者城市的風(fēng)范才真正展現(xiàn)出來。

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圖示：五大城市二手房成交量對(duì)應(yīng)人口比例

著重提及下目前成交量在地板水平的深圳。2020年深圳作為一線城市里領(lǐng)漲的帶頭大哥，也是最早一個(gè)進(jìn)入深度下跌周期的城市。
簡單總結(jié)下深圳進(jìn)入調(diào)整的原因：
第一就是2020年的715新政，進(jìn)一步加強(qiáng)了限購使得落戶滿3年+3年社保才有房票，導(dǎo)致很多想買的人沒房票只能干瞪眼；
第二就是二手房指導(dǎo)價(jià)導(dǎo)致本來就不充裕的資金雪上加霜，直接躺平，這點(diǎn)上海的小伙伴都經(jīng)歷過；
第三則因?yàn)樯钲谇皟赡甑母鞣N民間杠桿拉的太滿，市場(chǎng)一轉(zhuǎn)向直接讓大量投資客爆倉，參考深房理以及2010年的溫州樓市即知。
但個(gè)人認(rèn)為，深圳樓市長期供需嚴(yán)重不匹配的矛盾本質(zhì)上沒變化，一旦等到底部橫盤充分購買力蓄力充足時(shí)，遲早還是會(huì)漲回來，拿住深圳的商品次新房沒毛??！

04 信貸利率
前面提到投資客消費(fèi)貸、經(jīng)營貸、接力貸、什么貸用足使得杠桿率太高爆倉，那么自然的還有一個(gè)重要指標(biāo)就是城市居民在樓市里的杠桿率 or 負(fù)債率。
負(fù)債越高，家庭扛風(fēng)險(xiǎn)能力越低，甩賣掉房子套現(xiàn)的現(xiàn)象也就相對(duì)越多。

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圖示：中國不同城市居民杠桿率

各位請(qǐng)對(duì)號(hào)入座各自的城市，從宏觀大范圍籠統(tǒng)來講，杠桿率越高的城市，一般樓市的價(jià)格波動(dòng)也就越大。
而且從眾多城市的數(shù)值我們可以清晰看出：長三角 / 珠三角的朋友們更有意愿動(dòng)用金融杠桿；北方地區(qū)相對(duì)在負(fù)債上面趨于保守。
個(gè)人猜想還是主要因?yàn)榻鼛资甑慕?jīng)濟(jì)環(huán)境，而對(duì)未來有不同的收入預(yù)期而導(dǎo)致的分化。
在我們比較的五座城市中，杭州 / 深圳 屬于杠桿率非常激進(jìn)的，廣州次之，而上海和北京的居民幾乎是最不愿意負(fù)債的人群。所以這兩座城市在我看來，振幅絕對(duì)不會(huì)大。
按之前找我咨詢賣房打新的客戶的話說：真的賣不出去大不了不賣了，反正我沒貸款！



05 信貸利率
接下來的兩個(gè)房價(jià)預(yù)警指標(biāo)，會(huì)更加隱晦一些。我們先來聊聊信貸利率對(duì)于房價(jià)的影響。
在LPR指數(shù)還未開始執(zhí)行的2019年，當(dāng)時(shí)還流行一套說辭就是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打幾折。
在當(dāng)時(shí)的五個(gè)城市里，上海的房貸利率相對(duì)是最低的，無論首套還是二套。其他四城基本都是在5%以上的利率。

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圖示：五城2019vs2022按揭貸款對(duì)比圖

經(jīng)過了3年，一切都反轉(zhuǎn)了。
北京和上海目前是房貸最高的兩座城市，特別是二套房的加點(diǎn)，還維持在+105bp的高位。
因?yàn)槎质袌?chǎng)的下跌導(dǎo)致銀行生意難做的廣州 / 深圳 / 杭州，很誠實(shí)的降低了按揭利率，讓利購房者。三個(gè)城市的二套貸款加點(diǎn)齊刷刷的都是+30bp，好像約定好的似的。
看到這里相信大家都明白了，按揭利率的高低能從側(cè)面反映銀行與樓市在資金層面的博弈關(guān)系，從而反映樓市所處的周期、牛熊狀態(tài)等。

06 掛牌率
最后一個(gè)預(yù)警指標(biāo)是房源掛牌量。不像成交量、去化周期等那么的高大上，掛牌率則是一個(gè)非常接地氣指標(biāo)，自然也實(shí)在的很！
一般而言，市場(chǎng)好的時(shí)候，掛牌量會(huì)相對(duì)減少，因?yàn)槌山欢嗔?。反之亦然?dāng)市場(chǎng)熊的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)茫茫多的滯銷掛牌。
只要將自己小區(qū)的掛牌數(shù)量除以小區(qū)總戶數(shù)就可得出掛牌率。

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圖示：上海部分小區(qū)掛牌率

上圖為上海各區(qū)的一些標(biāo)桿樓盤的掛牌率，我們可以舉一反三的看出掛牌率的規(guī)律：
一般而言掛牌在1-3%屬于正常范圍；
超過5%說明小區(qū)掛牌量大，賣價(jià)競(jìng)爭(zhēng)激烈；
超過10%則代表這個(gè)小區(qū)處于嚴(yán)重滯銷的狀況；
超過20%則說明這個(gè)地方毫無流動(dòng)性，也就是所謂的深度套牢了，典型的代表就是旅游地產(chǎn)。

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圖示：杭州奧體板塊掛牌量 vs 廣州珠江新城板塊掛牌量   

以廣州和杭州最核心地段的數(shù)據(jù)來看，幾乎每個(gè)小區(qū)都掛著幾十套房源，所以整體掛牌率必然已經(jīng)超過了3%的正常范圍值。
各位看官不妨去問問家附近的老中介們，了解下自己所在小區(qū)的掛牌量跟以前做對(duì)比，基本能判斷出目前小區(qū)好賣不好賣。
以上六個(gè)指標(biāo)，就是我為大家整理的用于判斷樓市風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)的預(yù)警指標(biāo)。
總結(jié)來說，沒有一個(gè)數(shù)據(jù)能一勞永逸的反映問題全貌，我們需要結(jié)合多個(gè)數(shù)據(jù)背后的邏輯，綜合地去判斷市場(chǎng)。
這個(gè)過程需要?jiǎng)兝O抽絲的耐心和細(xì)致，就像在大A里一樣，只有所謂10%的人才能賺到錢。一旦擁有了對(duì)全局的判斷，就可以知行合一的適時(shí)精準(zhǔn)出手。
希望本文能幫助到各位，若有更多的問題，歡迎留下你的評(píng)論或私信！
以上是正文
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與你一同分享買房路上的酸甜苦辣！

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作者: 果寶特工    時(shí)間: 2022-9-21 10:22
中秋節(jié)的樓市金九變成鐵九，廣州傳出將再出救市的大招。今年全國各地出臺(tái)眾多救樓市的政策，甚至到了發(fā)動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城買房的地步，但中秋金九的市場(chǎng)還是鐵板一塊，跌價(jià)的樓市即將拉開大幕！
作者: 緣起緣落    時(shí)間: 2022-9-21 11:43
深圳1100w住城中村的，不是潛在客戶[思考][思考][思考]
作者: 小元寶    時(shí)間: 2022-9-21 13:39
有錢就趕緊買吧多的不說
作者: Peninsula    時(shí)間: 2022-9-21 15:05
5萬？廈門島外3萬能買到很不錯(cuò)的了。去杭州干嘛又沒有海景
作者: 紅顏劫    時(shí)間: 2022-9-21 16:58
美國對(duì)中國的產(chǎn)業(yè)窮追猛打，中國的各級(jí)政府卻還沉浸在房地產(chǎn)這種財(cái)政鴉片中。富人搞到錢就跑了，留下一地雞毛
作者: 雁過流星    時(shí)間: 2022-9-21 18:19
島外3萬只能在同安買得到不錯(cuò)的吧，海滄集美均價(jià)都3.5萬了，哪里買得到不錯(cuò)的？
作者: 理論題    時(shí)間: 2022-9-21 20:00
杭州啥時(shí)也成一線城市了？
作者: 南森°    時(shí)間: 2022-9-21 21:19
剛剛中介不是還說杭州土拍市場(chǎng)火爆，晚了就買不著了
作者: 妳是我的獨(dú)家記    時(shí)間: 2022-9-21 23:11
杭州二手房泡沫太明顯了…
作者: jingruo    時(shí)間: 2022-9-22 00:29
中介這種生物，哪怕房價(jià)每個(gè)月跌5%，它們都能編出一個(gè)“再不買你就虧了”的理由。
作者: 李華    時(shí)間: 2022-9-22 02:18
買房只看海景咋不去乳山，五萬一套房，廈門體量和就業(yè)機(jī)會(huì)能和杭州比？
作者: 王司令    時(shí)間: 2022-9-22 03:25
美股上市那種大佬能跑，其他人怎么跑[大笑]
作者: 小壞蛋    時(shí)間: 2022-9-22 05:16
只是跌去了一些泡沫，后面的價(jià)格還是很扎實(shí)的
作者: 李曉燕    時(shí)間: 2022-9-22 06:51
杭州算一線城市？今年是哪年？穿越了嗎
作者: a酷三歲    時(shí)間: 2022-9-22 08:05
房價(jià)一線，其他都比不上。
作者: 小澤3056    時(shí)間: 2022-9-22 09:12
螞蟻又不在未科
作者: 貓頭鷹    時(shí)間: 2022-9-22 10:48
湖景房更舒服。
作者: 恨你一萬年    時(shí)間: 2022-9-22 12:15
廈門就業(yè)環(huán)境太差了。
作者: 小乖乖    時(shí)間: 2022-9-22 13:30
沒事啊，再差還是有卷王能卷進(jìn)去的[思考]
作者: 轉(zhuǎn)角的愛    時(shí)間: 2022-9-22 14:48
乳山動(dòng)態(tài)冷啊，冬天還不是要在廈門買一套??？



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