買房那些事——二手房購買攻略

小米搞機(jī)員

說起房子，那可是讓人又愛又恨，尤其是在濟(jì)南房?jī)r(jià)猛竄的今天。朋友見面不聊一下房子，就感覺少了點(diǎn)什么，好比是準(zhǔn)備了一桌好菜，唯獨(dú)沒有美酒相伴。那房子到底要不要買，是選擇新房還是二手房，怎樣買才能最大限度保護(hù)自己的利益？對(duì)于上述問題，相信每個(gè)人都會(huì)有一個(gè)自己的答案，正如一千個(gè)觀眾會(huì)有一千個(gè)哈姆擂特一樣。而我，能給大家提供一點(diǎn)參考意見的只有最后一個(gè)問題——怎樣買才能最大限度的保護(hù)自己的利益，而且還僅限于二手房。
其實(shí)要不要買房子，并不是一個(gè)很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯栴}，這個(gè)問題真正想要表達(dá)的是現(xiàn)在的形式下我是買房子好還是租房子好，以及我現(xiàn)在的能力到底能不能買房子，買完房子后會(huì)不會(huì)陷入生活窘迫的境地。大多數(shù)人買房子，最困難的階段當(dāng)屬此階段，心里矛盾的了不得，尤其是在房?jī)r(jià)高企的大環(huán)境下，專家漫天飛，一會(huì)說房?jī)r(jià)要跌了，一會(huì)說房?jī)r(jià)要漲了，每次都是煞有介事，而且會(huì)列舉各種理由，讓你無從辨別真假。其實(shí)真正決定你要不要買房的關(guān)鍵是自己對(duì)未來的判斷，對(duì)于剛需來說，先有一套房子是最重要的，只要價(jià)格能夠承受，或者能夠支付首付，越早行動(dòng)越好。如果是投資，則需要考慮的因素較多，比如位置，配套，以及未來發(fā)展前景等。
如果您已經(jīng)越過了心里那道坎，確定要買房子了，那么，就要考慮是買新房還是二手房。新房一般是期房，從簽約到交房一般會(huì)有一年到兩年的時(shí)間，如果加上裝修的時(shí)間，真正入住的時(shí)間可能會(huì)更晚。而二手房的交期相對(duì)較快，一般從房管局過完戶就可以交房了，如果著急入住二手房比較合適。另外從配套設(shè)施和學(xué)校配置來看，老小區(qū)一般也具有一定優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，二手房也有自己的局限性，比如二手房之前有人居住過，裝修風(fēng)格比較老，不符合您心里預(yù)期，而且二手房的交易程序也比新房更為復(fù)雜，因此購買二手房更需要更多的智慧。
新房的購買一般是從房地產(chǎn)開發(fā)商購買，需要重點(diǎn)關(guān)注的是房子的位置、價(jià)格、交期、貸款等業(yè)務(wù)層面問題。合同法律條款需要考慮的比較少，其實(shí)就是你想考慮，一般開發(fā)商也不給您機(jī)會(huì)，大部分情況開發(fā)商會(huì)提供統(tǒng)一版本，在這種情況下你是不得不簽。不過這也有一定的好處，就是在交易過程中需要你直接處理的程序性事情比較少，簽約、銀行貸款一般房地產(chǎn)公司會(huì)幫忙處理。而二手房的交易則需要更多的耐心與時(shí)間，仔細(xì)搜羅可能用到的信息。下面就我了解的信息給大家做一下簡(jiǎn)單的分享。
要不要選擇房產(chǎn)中介

第一，是否要選擇房產(chǎn)中介。房產(chǎn)中介，顧名思義，就是作為房產(chǎn)交易的中間人，促成房產(chǎn)交易的進(jìn)行。理論上，房產(chǎn)中介是通過為買賣雙方提供服務(wù)，賺取傭金的一種服務(wù)性職業(yè)。但現(xiàn)實(shí)中，房產(chǎn)中介不僅為房產(chǎn)交易服務(wù)貢獻(xiàn)了自己的一份努力，而且也推動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升。有些不良房產(chǎn)中介有時(shí)候會(huì)吃完了買家吃賣家，雙頭收費(fèi)。但是作為一個(gè)首次買房的新手，要想通過自己的完成一次二手房交易，確實(shí)存在一定的困難，且不論與賣方的溝通技巧是否成熟，就是關(guān)于去房管局、銀行的辦理手續(xù)，也會(huì)讓買房人產(chǎn)生一頭霧水。依我看，買二手房找房產(chǎn)中介是有必要的，而且需要多找?guī)准遥F(xiàn)在的行規(guī)是確定要購買房子之后才交付相應(yīng)資金，如果為了多看幾家房子是有必要多找?guī)准曳慨a(chǎn)中介的，而且房產(chǎn)中介還握有一定的房產(chǎn)資源，能為你提供更多的房源。2016年10月1日濟(jì)南限購政策出臺(tái)之前中介們都是趾高氣揚(yáng)的，你提出一個(gè)需求，對(duì)方大部分的回復(fù)是，你這個(gè)價(jià)格估計(jì)得買什么什么地方的房子，我們現(xiàn)在沒有合適合的房源，您先等等，有房源再告訴您。或者很高傲的說一句，您現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格啊，估計(jì)只能在某某地方購買，其他地方可能是不太可能了。
二手房選擇標(biāo)的

第二，什么類型的二手房適合購買。不論你是否選擇中介為您服務(wù)，二手房購買有一個(gè)無法回避的問題，是選擇什么類型的二手房。二手房可以分為普通商業(yè)住宅，房改房，無房產(chǎn)證的房屋（通常所說小產(chǎn)權(quán)房）等，其中沒有房產(chǎn)證的不建議購買，此種房屋很難確定真正的房屋所有人，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證很多東西面臨不確定性。一旦發(fā)生拆遷或者其他事情容易產(chǎn)生糾紛，會(huì)給您的生活帶來煩惱。還有一種是房改房，這種房子也可以購買，但是需要注意，過戶時(shí)需要原房主夫妻雙方均到場(chǎng)方可。
二手房購買步驟

第三，二手房購買的步驟（含辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)）。
（1）簽訂買賣合同。如果中介機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理，它一般會(huì)能夠提供相應(yīng)合同版本，約定相對(duì)公平。如果是自己與對(duì)方簽訂合同，則需要自己確定合同版本，如果不確定，最好找專業(yè)人士查看相關(guān)文件，避免落入陷阱。
（2）辦理銀行貸款手續(xù)。當(dāng)然土豪可以略過此階段，直接進(jìn)入房屋過戶的程序。一般情況下，簽訂合同后雙方會(huì)確定選擇哪一家銀行進(jìn)行貸款，并準(zhǔn)備相關(guān)證明文件，如家庭戶口簿、結(jié)婚證、銀行流水、資信證明，根據(jù)濟(jì)南最新政策“無住房的非本市戶籍家庭在本市部分區(qū)域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內(nèi)連續(xù)24個(gè)月以上(含24個(gè)月)在本市市區(qū)及三縣繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明”。
（3）房屋過戶。需要去房管局辦理，帶著本人/夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證（如有）、征信報(bào)告、收入證明。先要辦理網(wǎng)簽，需要按照房管局合同版本簽訂一份合同，主要是用來過戶使用，盡量與實(shí)際情況一致，減少不必要的麻煩。當(dāng)然，這個(gè)合同的金額會(huì)與后面交的契稅、土地轉(zhuǎn)讓金有密切關(guān)系，合同金額大小決定了交稅的具體金額。目前個(gè)人購買普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,住房建筑面積90平方米(含)以下,按1%的優(yōu)惠稅率征收契稅;90-144平方米(含144平方米)按3%的稅率減半征稅,即實(shí)際稅率為1.5%。然后，才能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦完房產(chǎn)過戶手續(xù)后需要交契稅、土地轉(zhuǎn)讓金等相關(guān)稅費(fèi)。當(dāng)然在你拿房產(chǎn)證的時(shí)候也是需要繳納稅費(fèi)的，一個(gè)是房屋登記費(fèi)，一個(gè)是房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。這兩項(xiàng)費(fèi)用比較少，一般是幾百元人民幣。
（4）房產(chǎn)抵押。房產(chǎn)抵押是指你把房子抵押給銀行，如果不能歸還相關(guān)資金，銀行可以向法院申請(qǐng)拍賣該房產(chǎn)，以取得相應(yīng)補(bǔ)償。簡(jiǎn)單來說就是你借了銀行的錢，銀行怕你換不上，拿你最值錢的東西做擔(dān)保。
（5）銀行放款。在辦理完抵押程序后，一般30天內(nèi)，銀行會(huì)收到他項(xiàng)權(quán)證書。經(jīng)你確認(rèn)后并領(lǐng)取貸款合同后，會(huì)把貸款總額轉(zhuǎn)給房東，至此，您和原房主的交易正式結(jié)束，你需要做的是每個(gè)月按時(shí)還款。
（6）按月還房貸。恭喜你，成為有產(chǎn)階級(jí)，雖然會(huì)有還款的壓力，但是能有自己的房子也是蠻開心的一件事情，可以找地方慶祝一下啦。
需要關(guān)注的幾個(gè)細(xì)節(jié)

第四，二手房合同簽訂時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)細(xì)節(jié)。
（1）關(guān)于定金。記得留心合同中的定金條款，如果是房?jī)r(jià)有可能上升的情況下一定要用此“定金”，為避免歧義一定要明確如果賣方違約不能如期交房、辦理相關(guān)過戶手續(xù)，需要雙倍返還買方交付的定金。當(dāng)然，有利就有弊，對(duì)于買方來說，如果您想違約定金就不能要求返還。具體選用“訂金”或者“定金”一定要根據(jù)自己的實(shí)際情況確定。
（2）關(guān)于房款。需要明確是否包括中介費(fèi)用，以及過戶過程中產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)。這些費(fèi)用看似不多，但是經(jīng)過合并統(tǒng)計(jì)后會(huì)發(fā)現(xiàn)，上述費(fèi)用一般情況下會(huì)占到總房款3%左右。因此，細(xì)節(jié)方面萬不可忽視。
（3）關(guān)于交房。通常情況下，在交房前，買房需要扣留一部分費(fèi)用作為質(zhì)保金，防止房子的交付不符合合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)。尤其是在房屋交付時(shí)需要把水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、天然氣費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用結(jié)清。如果交付前沒有明確，等房屋交付后發(fā)現(xiàn)有上述費(fèi)用欠款，再與原房主進(jìn)行溝通時(shí)，對(duì)方有可能會(huì)賴賬，也有可能金額不是很大，你自己不好意思去主張相關(guān)的費(fèi)用。因而，交房前的審查很重要。
希望上述內(nèi)容對(duì)大家有一定幫助，祝大家早日實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。

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