深圳二手房?jī)r(jià)跌回三年前，網(wǎng)紅盤普跌，業(yè)主降價(jià)求出貨 ...

大白回收

　　深圳二手房成交量依舊沒(méi)有起色。10月，深圳二手住宅過(guò)戶量為1733套，盡管結(jié)束了此前的四連跌態(tài)勢(shì)，但仍在低位徘徊。
　　深圳此輪房?jī)r(jià)漲跌的起點(diǎn)是2020年。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價(jià)高點(diǎn)，2021年下半年價(jià)格開(kāi)始波動(dòng)下調(diào)，而今年下半年，價(jià)格已跌回3年前。
業(yè)主普遍降價(jià)
　　八卦嶺片區(qū)是2020年以來(lái)這輪樓市中漲價(jià)幅度較大的片區(qū)。盡管該片區(qū)樓齡普遍較老，但是，在荔園小學(xué)東校區(qū)等名校學(xué)區(qū)，以及“舊改預(yù)期”的加持下，2021年3月，價(jià)格達(dá)到高峰，片區(qū)內(nèi)掛牌均價(jià)達(dá)到10.77萬(wàn)元/平。然而來(lái)到2022年，隨著樓市熱度退卻，集團(tuán)化辦學(xué)、“大學(xué)區(qū)”成為趨勢(shì)，再加上“防止大拆大建”的政策頒布，片區(qū)舊改看不到明確的時(shí)間線，八卦嶺片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始大幅下滑，掛牌均價(jià)降至8.26萬(wàn)元/平，不少掛牌的房源已低于2021年年初發(fā)布的二手房參考價(jià)。
　　例如，福田區(qū)八卦嶺片區(qū)鵬盛村一套31.48平戶型的樓梯房，2020年12月的成交總價(jià)為348萬(wàn)，來(lái)到2022年10月，同樣戶型的成交總價(jià)已經(jīng)降至200萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于261萬(wàn)的參考價(jià)，降價(jià)幅度達(dá)42.5%。
　　另外，記者走訪期間還了解到，業(yè)主多次降低掛牌價(jià)成為普遍現(xiàn)象。例如，鵬盛村一套37.48平的電梯房，今年8月以320萬(wàn)元掛牌，10月降至300萬(wàn)，低于310萬(wàn)的參考價(jià)。11初，在得知有人準(zhǔn)備第二天看房時(shí)，業(yè)主又降了40萬(wàn)至260萬(wàn)，而且價(jià)格還可以再談。值得注意的是，在2020年的高點(diǎn)，該戶型的房曾以400萬(wàn)左右的總價(jià)成交，相比起來(lái)，該戶型降價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)35%。
　　城市主場(chǎng)是八卦嶺片區(qū)成交比較活躍的小區(qū)，但與2020年的高點(diǎn)比起來(lái)，該小區(qū)的價(jià)格也跌了不少。
　　該片區(qū)的房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2020年上半年，城市主場(chǎng)45平戶型的成交價(jià)還在300多萬(wàn)，下半年，成交價(jià)猛漲， 45平的戶型最高成交價(jià)達(dá)到575萬(wàn)，2021年上半年二手房參考價(jià)發(fā)布之后，該小區(qū)連續(xù)8個(gè)月都沒(méi)有房源成交，直到2021年下半年，經(jīng)歷了比較長(zhǎng)的觀望期之后，有業(yè)主著急用錢，單價(jià)從12萬(wàn)降到10萬(wàn)，以較低的單價(jià)出售了一套60平左右的住宅，此后，該小區(qū)的成交價(jià)格開(kāi)始大幅下降，近期，其促成的兩套 45平戶型房源成交，價(jià)格均在360萬(wàn)左右，單價(jià)8萬(wàn)多。也就是說(shuō)，大概兩年的時(shí)間，45平戶型的房源成交價(jià)下降幅度達(dá)到37.4%，房?jī)r(jià)回歸至2020年上漲前的水平。
　　上述房產(chǎn)中介表示，2020年年底的時(shí)候，大部分業(yè)主都覺(jué)得2021年年初是賣房的旺季，掛牌價(jià)50——100萬(wàn)的漲，有的業(yè)主甚至都不愿意賣，掛牌的房源也很少。沒(méi)想到的是，2021年2月，深圳出臺(tái)了二手房參考價(jià)，二手房成交量迅速下滑，不少業(yè)主也錯(cuò)過(guò)了賣房的好時(shí)機(jī)。
　　值得注意的是，與相同片區(qū)相同樓齡的大戶型比起來(lái)，城市廣場(chǎng)、鵬盛村等小戶型的小區(qū)降價(jià)幅度更大。對(duì)此，中介表示，“小戶型的業(yè)主主要是剛需，剛需的資金承壓能力相對(duì)較低，急著用錢的業(yè)主可能會(huì)多一些，另外，小戶型的小區(qū)掛牌量也更多，購(gòu)房者的選擇面更大，業(yè)主如果急著賣掉，就只能降價(jià)。

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?花落淚

說(shuō)明高層要推動(dòng)稅改了，現(xiàn)在到了引導(dǎo)預(yù)期這個(gè)環(huán)節(jié)，否則這個(gè)話題是不會(huì)出現(xiàn)在知乎熱榜的。
深圳在炒房這塊，有個(gè)用慣了的大招——緊縮住房土地供應(yīng)，同時(shí)擴(kuò)大商業(yè)土地供應(yīng)。
一方面是制造住房稀缺，推高房?jī)r(jià)；
另一方面是用低廉的商業(yè)用地來(lái)吸引大企業(yè)入駐，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引年輕人前來(lái)燃燒青春。
年輕人越多，住房越少，房?jī)r(jià)就越高……
當(dāng)你燃到35，卷不動(dòng)也買不起房，自然就會(huì)灰溜溜地離開(kāi)深圳。
如果不考慮“生孩子不長(zhǎng)屁眼”這樣的問(wèn)題，他簡(jiǎn)直實(shí)現(xiàn)了完美的“吸引?榨干?吸引……”商業(yè)閉環(huán)。
很多人對(duì)此感到不理解——如果一座城市需要通過(guò)賣地來(lái)增加收入的話，為什么不多賣住房用地呢？
賣得多收得多，不是么？
我只能說(shuō)，格局打開(kāi)得不夠。其實(shí)除了直接賣地可以獲得收入，還有另一種更高效的方式——土地抵押融資——住宅用地賣得少，效果反而好：
1）供給少，地價(jià)高，抵押資產(chǎn)值錢，銀行授信就多；
2）供給少，稀缺效應(yīng)，饑餓營(yíng)銷，投資者趨之若鶩，房?jī)r(jià)更高；
3）容易制造信仰——大城市永遠(yuǎn)有需求，永遠(yuǎn)漲。
一線大城市有就業(yè)集中的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，所以基本都在這么搞，深圳更是典型，簡(jiǎn)直玩出了花。
三四線不能這么玩，因?yàn)榫蜆I(yè)不夠?qū)е孪M(fèi)不夠，所以你建再多商業(yè)，種再多梧桐樹(shù)，也吸引不來(lái)更多的鳳凰，那么就只能賣地炒房。
越賣，庫(kù)存越多，反而對(duì)房?jī)r(jià)形成壓制。
以“賣地”為主要收入方式的城市，房?jī)r(jià)更早進(jìn)入下行通道，因?yàn)橹嗡模?strong>是居民的收入現(xiàn)金流，在經(jīng)濟(jì)下行和yq的雙重打擊下，北方那些市場(chǎng)化程度不高的城市，早就在跌了。
而以“土地抵押融資”為主要收入方式的城市，房?jī)r(jià)跌起來(lái)會(huì)晚一些。
一來(lái)，支撐它的是zf的稅收現(xiàn)金流，因?yàn)橥恋厝谫Y是債，內(nèi)債不是債，是稅；
二來(lái)，地方zf有充足的動(dòng)機(jī)，去維持抵押資產(chǎn)的名義價(jià)值。
深圳的財(cái)政狀況，按理講應(yīng)該是全國(guó)最好的，比如你家里全是是青壯，幾乎沒(méi)什么老弱病殘，能不富么？
然而現(xiàn)在房?jī)r(jià)也繃不住了，說(shuō)明房?jī)r(jià)只跟杠桿率和增長(zhǎng)預(yù)期有關(guān)——杠桿率太高+高增長(zhǎng)預(yù)期破滅，甭管你是不是大城市，都必須跌回去！
「關(guān)于投資買房：買在哪？何時(shí)買？什么城市值得買？/葉泊楓」知乎 - 點(diǎn)擊閱讀

小太陽(yáng)

1、深圳跌回三年前，看看隔壁的香港（號(hào)稱內(nèi)地樓市的鏡子），已經(jīng)跌回五年前；
2、宏觀在“住”這個(gè)民生必需品上，開(kāi)啟了連續(xù)幾年的去金融化。
      1）金融化，才能讓房?jī)r(jià)按照之前的軌跡（增速）持續(xù)下去，因?yàn)橹胺績(jī)r(jià)漲幅已經(jīng)脫離居民收入漲幅；
      2）去金融化，代表管理層已經(jīng)暗示大家，之前那個(gè)軌跡不行了，房?jī)r(jià)就會(huì)重置（下跌）；
3、為什么去金融化？因?yàn)橘Y本游戲玩到接盤者的債務(wù)過(guò)高時(shí)，就要爆發(fā)危機(jī)。那個(gè)時(shí)候你讓它爆了就爆了，畢竟金融現(xiàn)象很正常。但如果那個(gè)時(shí)候不讓它爆，持續(xù)的干預(yù)市場(chǎng)，讓它穩(wěn)在高位，那么系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷堆積。
本來(lái)是2樓跳下來(lái)，死不了；現(xiàn)在變成10樓，那么.......風(fēng)險(xiǎn)就很大。
但總好比上到20樓。
所以只能去金融化，同時(shí)爭(zhēng)取不挫傷市場(chǎng)信心，也就是想辦法讓10樓先下到9樓，然后8樓......
所謂陰跌。
4、另外一個(gè)原因，是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口。宏觀人口今年大概率要拐點(diǎn)了。
拐了之后，因?yàn)槔淆g化現(xiàn)狀加速（這是磚家說(shuō)的）+勞動(dòng)力年齡上升，房子的總需求是減弱的；
雖然一些熱點(diǎn)城市仗著人口凈流入暫時(shí)無(wú)憂，但因?yàn)闊狳c(diǎn)城市的總和生育率加速下行、流出城市年輕人大量減少，所以不站在地方角度，站在整體角度，現(xiàn)有局勢(shì)非常不利長(zhǎng)期發(fā)展。
5、短期熱點(diǎn)城市得了便宜，但也會(huì)因此變成“房地產(chǎn)稅”、“遺產(chǎn)稅”的先行地區(qū)，不然轉(zhuǎn)移支付沒(méi)有彈藥，現(xiàn)在風(fēng)已經(jīng)吹得很明了；
6、從長(zhǎng)期潛在產(chǎn)出角度，有個(gè)別學(xué)者估算未來(lái)GDP圍繞在3%左右（收入增速），加之不可描述的原因，這兩年很多人過(guò)得并不好。
斷供、提前還貸都有。
7、現(xiàn)在跌得還不夠。

綠洲

今年主要是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，未來(lái)一線真的永遠(yuǎn)漲嗎？
深圳作為財(cái)稅政策的重要試驗(yàn)田，這次調(diào)起的還是很高的，增量稅做不動(dòng)了，存量稅可能已經(jīng)在路上了。
假設(shè)到時(shí)候是累進(jìn)稅制，人均60免征收，剛不剛需可就有標(biāo)準(zhǔn)了，投資就要承擔(dān)成本，包括持有成本和利息成本。
銀行理財(cái)都打破剛兌了，哪有穩(wěn)賺不賠的投資品，再說(shuō)即使是前幾年的經(jīng)營(yíng)袋，也有三個(gè)點(diǎn)以上，以后每年漲多少才不是給銀行打工呢？
我們經(jīng)濟(jì)體以前太順了，尤其是房地產(chǎn)投資和投機(jī)，不撞南墻預(yù)計(jì)很多人是不知道痛的，深圳好歹是一線，70城中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差的城市怕是不會(huì)更好。

春分

不是大家不接盤，是大家實(shí)在接不動(dòng)了。
那么高的價(jià)格，這種收入水平，真接不動(dòng)。
有錢，誰(shuí)不想住好房子呢？
大概率，這兩年上車的，站在了歷史的高點(diǎn)。
北京，北三環(huán)某某里，前幾年一堆九萬(wàn)多成交的房子，我親戚那時(shí)候沒(méi)賣，租出去了。前段時(shí)間又想賣掉，一咨詢，現(xiàn)在一堆掛牌價(jià)七萬(wàn)多的，也沒(méi)什么帶看。九萬(wàn)肯定是賣不到了。
反正，在高點(diǎn)賣了就賣了，沒(méi)賣就沒(méi)賣了。
反過(guò)來(lái)，買家在高點(diǎn)買了就買了，漲跌也沒(méi)什么辦法。
行情就這樣，不等人。
也許，今年不賣，明年再掉一萬(wàn)也有可能。所以，親戚就著急把房子掛出去了。
老房子，兩居室，幾百萬(wàn)。
北京，這樣的房子一大堆。
得有多少剛需去接這么多盤？
即便是剛需，面臨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如斯，收入預(yù)期不足，真的剛不住。

彼得兔

比房?jī)r(jià)下跌更慘的是二手房無(wú)法流通、變現(xiàn)，降價(jià)也賣不掉。

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先來(lái)看一下，深圳西部的二手房?jī)r(jià)格：寶中13萬(wàn)8，前海13萬(wàn)4，碧海11萬(wàn)，南油10萬(wàn)9，后海19萬(wàn)3，大沖18萬(wàn)，科技園14萬(wàn)8，南山中心區(qū)11萬(wàn)9。香蜜湖19萬(wàn)1，農(nóng)科17萬(wàn)8，石廈12萬(wàn)1，景田11萬(wàn)2，保稅區(qū)10萬(wàn)2。
請(qǐng)問(wèn)這么高的二手房均價(jià)，在現(xiàn)在疫情下，還有多少剛需能接盤？
一個(gè)健康的二手房市場(chǎng)，由剛需和置換共同組成。
現(xiàn)在的二手市場(chǎng)，不但投資消失了，剛需消失了，連置換的鏈條也被打斷了。
置換要先賣后買，因?yàn)椴簧岬玫蛢r(jià)甩賣，擔(dān)心賣了之后不能低價(jià)買回，很多置換客干脆不換了，選擇等待，剛需和置換的需求都被壓制了。
一邊是最低九折的出手預(yù)期，一邊是最多七折的買入預(yù)期，雙方心理差距太大，交易無(wú)法達(dá)成，市場(chǎng)被按下了暫停鍵，降價(jià)通道也被封堵了。
從2022年1月開(kāi)始，每個(gè)月二手房成交都圍繞2000套上下浮動(dòng)，最低的2月才賣了872套，最高的5月也才賣了2318套。
過(guò)去二手房一個(gè)月成交1萬(wàn)套左右，年成交量在12萬(wàn)套上下，現(xiàn)在估計(jì)年成交量只有2萬(wàn)套左右，只有過(guò)去的零頭。
二手房賣不掉，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)殺跌幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期，這是大風(fēng)的感受。新房市場(chǎng)雖然也被傳導(dǎo)了樓市寒氣，日光盤相對(duì)少了很多，可相對(duì)二手房市場(chǎng)而言，溫度明顯高了很多。
因?yàn)樾路颗c二手房依然存在較大的價(jià)格倒掛，二手房均價(jià)在7萬(wàn)每平左右，新房?jī)r(jià)格在5.8萬(wàn)上下浮動(dòng)，價(jià)格倒掛依然還有1.2萬(wàn)每平米左右。
深圳第四季度明顯加快了新房的供應(yīng)速度，用新房擠壓樓市泡沫的意圖十分明顯。
像傳統(tǒng)的豪宅區(qū)香蜜湖、蛇口，甚至都出現(xiàn)了日光盤，上半年的海德園；下半年的招商璽，都是因?yàn)榫薮蟮膬r(jià)格倒掛出現(xiàn)了搶購(gòu)。
樓市下半場(chǎng)，二手房與新房的價(jià)格倒掛空間會(huì)慢慢縮小，甚至倒掛消失。
為了實(shí)現(xiàn)房住不炒的宗旨，以為只要限售令不松即可，限售令不松綁，也就意味著持有成本越大，二手房的炒作空間較小，沒(méi)有了套利空間，慢慢也就失去了炒作的熱情。
深圳上周六（10月29日）深業(yè)頤瑞府開(kāi)盤。備案均價(jià)4.53萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間4.01-5.03萬(wàn)/㎡：深圳市今年第四個(gè)日光盤，就是因?yàn)橐欢址窟€存在倒掛。
且不說(shuō)房產(chǎn)稅正在加速計(jì)劃中，他們5年后達(dá)到出售條件，有沒(méi)有今天這個(gè)價(jià)，恐怕只有天知道。
上帝使人滅亡，必先讓人瘋狂。

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