買二手房需要注意什么？

小米搞機(jī)員

買二手房需要注意什么？
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女飛賊

分享一些二手房的干貨技巧。

以后計(jì)劃買房的，建議收藏，最近要買房賣房的，至少需要仔細(xì)閱讀三遍以上，最好能逐條背誦。

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買二手房的風(fēng)險(xiǎn)只有兩點(diǎn)：一是錢付了，沒(méi)拿到房，二是房子拿到了，但是兇宅或者有其它糾紛和質(zhì)量問(wèn)題。

所以，看房時(shí)一定要親自弄清楚房東為啥賣房，決不能只聽(tīng)中介瞎忽悠。是置換、瓜分遺產(chǎn)、移民，還是房子有產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量問(wèn)題，最好當(dāng)面問(wèn)房東，側(cè)面問(wèn)鄰居，并多方考證。這是買二手房極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，切勿疏忽。

我這次買房過(guò)程中遇到一套奇葩房產(chǎn)，房子本身不錯(cuò)，就是背景極其復(fù)雜。

這套房子里有8個(gè)戶口，產(chǎn)權(quán)人是一對(duì)半路二婚老夫妻，各自帶著自己的子女和孫子孫女入戶，另外還有一個(gè)關(guān)系很好的樓上鄰居朋友的女兒在戶口本上，為的是讀這里的名校。產(chǎn)權(quán)上老頭子占60%，老阿姨占40%。老頭子的兒子在上海郊區(qū)出車禍后急需賠償金，所以故意掛低價(jià)賣房，而老阿姨的女兒不同意低價(jià)賣房。樓上鄰居女兒才上中班，還有一年才能如愿入讀名校，不希望提前賣房。急需救命錢的兒子將周邊中介全部掛遍，并聲稱價(jià)格還有很大下浮空間，這套房子他自己做主可以收定金，家里人全部可以搞定，但其實(shí)他根本不是產(chǎn)權(quán)人。

這套高性價(jià)比的學(xué)區(qū)房就這樣迎來(lái)了一波又一波的看房客。這套房子的背景，我比很多中介都清楚，因?yàn)槲覐膸准也煌薪樘幍玫街蛔制Z(yǔ)的信息后匯總下來(lái)，才得以掌握這套糾紛房的全貌。

這套房子誰(shuí)買誰(shuí)倒霉，付出去的錢絕對(duì)是打水漂。昧著良心給客戶推薦這套房子的中介，職業(yè)生涯也長(zhǎng)不了。

其實(shí)，我給你們講這個(gè)故事就是想告誡大家：一定要搞清楚房東賣房的目的，有家庭矛盾和財(cái)產(chǎn)分割的房子絕對(duì)不能買。圖便宜有僥幸心理，說(shuō)明你還沒(méi)有被坑過(guò)。

另外一點(diǎn)更為重要，只跟一個(gè)中介看房買房的小白，是最高危的人群。因?yàn)檫@個(gè)中介肯告訴你的，就是你以為的全部真相！

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超過(guò)10天都沒(méi)有賣掉的筍盤，絕對(duì)不是筍盤，而百分之百是個(gè)坑。當(dāng)中介告訴你有一套房型好、樓層好、裝修好、小區(qū)好、學(xué)區(qū)好的房子，價(jià)格還極為便宜的房子的時(shí)候，如果這套房子已經(jīng)超過(guò)10天還沒(méi)有賣掉，那它一定是存在著不為人知的內(nèi)幕和缺陷。

因?yàn)樵诙址咳ψ永?，高手如林，真正的筍盤根本不會(huì)輪到你來(lái)?yè)?。除非你有幸是第一時(shí)間知道這套房子的人，否則絕不會(huì)有漏網(wǎng)之魚。這時(shí)候才是考驗(yàn)?zāi)隳芊窬珳?zhǔn)識(shí)別和把握機(jī)會(huì)的時(shí)刻。

當(dāng)一套性價(jià)比非常高的房子超過(guò)10天沒(méi)有賣掉的時(shí)候，你要做的是千萬(wàn)不要被面前的這個(gè)中介忽悠，千萬(wàn)不能只聽(tīng)他的一面之詞，因?yàn)樗奈ㄒ荒康木褪潜苤鼐洼p，掩蓋房子的缺陷和內(nèi)幕，催成交易。

這時(shí)，你應(yīng)該至少?gòu)牧硗獾膬蓚€(gè)中介那里側(cè)面打聽(tīng)下這套房子的內(nèi)幕。因?yàn)橹薪橹g都有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，他們非常樂(lè)意告訴你這套房子的全部真相。最后匯總下三家中介的全部信息，這樣你就可以還原這套房子的本來(lái)面目了。

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付定金買房前，切記要到房產(chǎn)交易中心查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況。房子是否有銀行按揭、抵押、法院凍結(jié)和產(chǎn)權(quán)糾紛，一目了然。

買二手房首先要學(xué)會(huì)的就是這點(diǎn)，最重要也最簡(jiǎn)單，但是卻最致命。

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付定金可以慢，可以多權(quán)衡利弊。但是一旦付了定金，所有的時(shí)間節(jié)點(diǎn)全部都要往前趕，因?yàn)檎{(diào)控政策的出臺(tái)都是按照網(wǎng)簽、貸款申請(qǐng)、放款、出產(chǎn)證為時(shí)間點(diǎn)的。

比如，2016年3月25日零點(diǎn)之前網(wǎng)簽的，非滬籍繳2年社保就可以在上海買房，而3月25日之后網(wǎng)簽的，必須繳滿5年才有購(gòu)房資格。

再比如，4月30日，北京西城區(qū)教委發(fā)文規(guī)定：自2020年7月31日后新取得房產(chǎn)證的，全部以多校劃片的方式入學(xué)。而之前取得房產(chǎn)證的，仍然執(zhí)行單校劃片，對(duì)口重點(diǎn)學(xué)校直接入學(xué)。

另外，在一線城市中，北京、廣州規(guī)定離婚一年內(nèi)買房按照二套房提高首付，深圳離婚兩年內(nèi)買房首付7成。但是唯獨(dú)上海目前仍然沒(méi)有出臺(tái)任何限制離婚買房的政策。未來(lái)是否會(huì)出，沒(méi)人可以預(yù)測(cè)。但是假如出臺(tái)，一定是規(guī)定幾月幾號(hào)之后離婚的，給予相應(yīng)限制。

所以，在政策出臺(tái)前，你網(wǎng)簽了就合法，沒(méi)網(wǎng)簽就非法，在貸款收緊前，你放款了就合法，沒(méi)放款就非法。在限售執(zhí)行前，你拿到產(chǎn)證就合算，沒(méi)拿到產(chǎn)證就完蛋。

所以，很多時(shí)候，差一天就是差一輩子！沒(méi)有經(jīng)歷的人，絕對(duì)體會(huì)不到這句話的真締！

5

買房或者賣房，簽定金協(xié)議和網(wǎng)簽合同時(shí)，務(wù)必要提前一天拿到合同范本，按照自己的意愿和計(jì)劃寫好，填好，然后再讓中介打印出來(lái)。

拖到簽署協(xié)議的最后時(shí)間，再給你的上家或者下家查看，給他思考的時(shí)間越短越好。并且讓中介配合你告訴他，這套協(xié)議都是固定條款、固定內(nèi)容，不是你自己寫的。修改其中任何一條都要經(jīng)過(guò)你自己的同意才行。

總之，你的目的很明確，就是讓你的對(duì)手盡可能多的按照你的意愿來(lái)簽署協(xié)議。

6

賣房掛牌要全面開(kāi)花，周邊大小中介全部要掛。切記不要獨(dú)家委托給任何一家中介。

沒(méi)有其它中介的參與和競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)家委托的中介就會(huì)當(dāng)你的家，被他們牽著鼻子走不算，還很可能被吃差價(jià)。所有客戶的報(bào)價(jià)都從獨(dú)家委托中介那里得到，這時(shí)你就已經(jīng)很被動(dòng)，接下來(lái)就是你挨宰的時(shí)候。

沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督，就一定會(huì)有腐敗，這個(gè)道理千古不變。

7

買房遷戶口是非常重要的事情，尤其對(duì)于買學(xué)區(qū)房的人來(lái)說(shuō)，更是性命攸關(guān)。

在上海，假如你買的房子，房東戶口始終不肯遷出，那么逾期30天之后，可以由派出所進(jìn)行強(qiáng)遷至公共戶或者另外的產(chǎn)權(quán)房。

假如強(qiáng)遷無(wú)法完成，那么下家拿著新房產(chǎn)證也可以重新另立一本戶口本，同時(shí)，派出所會(huì)鎖定原房東的戶口，只出不進(jìn)。

也就是說(shuō)，同一套房子可以有兩個(gè)戶口本，分別對(duì)應(yīng)兩家人。對(duì)于買學(xué)區(qū)房的人來(lái)說(shuō)，至少讀書不會(huì)受到影響。

8

目前大多數(shù)銀行，都會(huì)查詢首付款來(lái)源，防止首付貸和信貸資源流入樓市。

你的首付款越早進(jìn)入你的賬戶越好，付首付時(shí)，這筆錢絕不能是當(dāng)天別人轉(zhuǎn)賬給你的，否則銀行會(huì)深查。

另外，對(duì)于買房來(lái)說(shuō)，首付款來(lái)源于父母是最安全最穩(wěn)妥的?？蓱z天下父母心，買房是父母永遠(yuǎn)逃不掉的責(zé)任。

萬(wàn)變不離其宗，你父母是你買房的堅(jiān)實(shí)后盾。

9

按揭買房之前，不要刷大額信用卡，不要分期，不要辦理消費(fèi)貸、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸。否則會(huì)影響你的按揭貸款通過(guò)率和降低可貸額度。

征信報(bào)告自己不要查詢太多次，不需要堅(jiān)決不查，網(wǎng)上和銀行都不要查。否則貸款銀行會(huì)擔(dān)心你缺錢，到處找錢，到處借債，按揭可能就批不下來(lái)。

10

買房網(wǎng)簽后，不要立刻付首付。網(wǎng)簽第二天馬上到按揭銀行申請(qǐng)貸款。在銀行初審沒(méi)有問(wèn)題之后，再付首付給房東。

銀行初審時(shí)只需要提供買賣合同、身份證、結(jié)婚證、戶口本等必要材料，首付款支付憑證和收入證明可以后補(bǔ)。所以，在銀行給你初步審核貸款資質(zhì)和可貸額度時(shí)，先不要付首付，等銀行初審沒(méi)有問(wèn)題后，你再付大額首付。

這樣做的好處就是：萬(wàn)一你征信有問(wèn)題或者其他原因?qū)е沦J款審批不通過(guò)或者審批的額度太低，你可以趕緊換銀行或者籌首付，或者延長(zhǎng)合同付款周期，最差也可以毀約解除合同，大不了賠個(gè)定金。

而假如你大額首付已經(jīng)付掉了，你就完全被動(dòng)了。錢在別人手里，你就失去了談判的主動(dòng)權(quán)，成了最弱勢(shì)的一方。一旦貸款出問(wèn)題造成違約，就得承擔(dān)高額違約金，首付就很難要的回來(lái)。

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離婚后產(chǎn)證去配偶名字出的新產(chǎn)證，增值稅和個(gè)稅征收時(shí)間起點(diǎn)還是按照當(dāng)年買進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)算起。

比如說(shuō)你們夫妻的房子是滿五唯一普通住房，個(gè)稅、增值稅都是0。但是假如你們剛剛離婚去掉一方名字新出產(chǎn)證才一個(gè)月，那么還是按照滿五唯一計(jì)算，個(gè)稅、增值稅仍然是0。

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有抵押或者按揭的房子，并且產(chǎn)證上是夫妻雙方的名字，如果要去掉一方名字，必須拿離婚證和離婚協(xié)議書（寫明房產(chǎn)和未償還貸款歸誰(shuí)）先到銀行辦理抵押變更，再到不動(dòng)產(chǎn)交易中心去名字。

對(duì)于沒(méi)有抵押或者按揭的房子，產(chǎn)證要去夫妻一方名字的話，拿結(jié)婚證或者離婚證都可以直接去交易中心辦理。

對(duì)于有婚前房產(chǎn)的夫妻來(lái)說(shuō)，拿結(jié)婚證就可以在產(chǎn)證上直接加配偶名字。

夫妻之間去名字和加名字沒(méi)有任何稅費(fèi)，不存在買賣和贈(zèng)與關(guān)系，只有10元工本費(fèi)。

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繼承或者受贈(zèng)來(lái)的房子要賣掉，需要滿五唯一才能免除個(gè)稅（差額20%）。

滿五年指的是父母當(dāng)年買進(jìn)到現(xiàn)在你賣出的時(shí)間是否滿五年，唯一與否是看這套房產(chǎn)是否是你名下唯一住房。差額20%指的是，你父母當(dāng)年買進(jìn)時(shí)和現(xiàn)在你賣出時(shí)的差價(jià)*20%。很顯然，這個(gè)個(gè)稅金額非常之大。

當(dāng)然了，假如你婚姻破裂，房子都被前妻拐跑了，這套繼承或受贈(zèng)的房子就會(huì)變成你的唯一住房，免征個(gè)稅也就理所應(yīng)當(dāng)。差額20%可不是小數(shù)字哦。

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買房時(shí)稅費(fèi)一定要各自承擔(dān)?，F(xiàn)在房東賣房都要求到手價(jià)，所有稅費(fèi)都讓下家承擔(dān)。

買房有契稅，賣房有個(gè)稅、增值稅，商住公寓還有土地增值稅和房產(chǎn)稅，公司持有的住宅有增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。繼承和受贈(zèng)的房產(chǎn)，不是滿五唯一的話，還有差額20%的個(gè)稅。買房的稅太單一，賣房的稅卻可以復(fù)雜到?jīng)]人能夠算的清，除了交易中心。

所以，買房簽協(xié)議時(shí)務(wù)必要求上下家稅費(fèi)各自支付，或者將你愿意承擔(dān)的上家的稅直接加在總價(jià)里，否則，到過(guò)戶繳稅的那一刻，房東突然多出來(lái)大額稅費(fèi)讓你支付，你就會(huì)知道啥叫絕望。但假如你是賣房的房東，把所有稅費(fèi)都推給下家才是專業(yè)的表現(xiàn)。

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2020年1月19日，新版征信系統(tǒng)已經(jīng)上線，但是直到目前為止，新版征信系統(tǒng)還沒(méi)有顯示“共同借款人”信息，因?yàn)檠胄羞€沒(méi)有要求各銀行報(bào)送。至于何時(shí)啟動(dòng)不得而知。

也就是說(shuō)，屬于參貸人而不屬于主貸人的配偶，如果現(xiàn)在離婚的話，在新版征信報(bào)告上是仍然看不到任何貸款記錄的。沒(méi)有貸款記錄就意味著可以首房首貸。

目前，假如純商貸的話，銀行只看征信報(bào)告。只要征信報(bào)告沒(méi)有房貸記錄，就是首貸，即使你曾經(jīng)參貸過(guò)公積金好幾次。因?yàn)殂y行無(wú)法獲取公積金還貸的具體記錄。

但如果要組合貸的話，公積金中心能看到你曾經(jīng)主貸和參貸公積金的情況，公積金貸款就會(huì)按照二套計(jì)算，那么商貸也就算二套了。

以上政策也許會(huì)成為個(gè)別炒房客鉆空子的途徑，希望央行可以盡早把這個(gè)漏洞補(bǔ)上。

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在各個(gè)城市里，鏈家的中介費(fèi)都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，實(shí)際上這3%都是下家承擔(dān)。假如是買1000萬(wàn)的房子，單單中介費(fèi)就要30萬(wàn)。而且鏈家的中介費(fèi)基本不打折，能搞到9.5折就很不錯(cuò)了。

所以，假如你和鏈家中介看房，看中的房子一定要牢記詳細(xì)的地址和門牌號(hào)碼。那么接下來(lái)，你可以把這單生意交給自己熟悉的中介來(lái)做。對(duì)于白白送上門的生意，他給你中介費(fèi)打5折是應(yīng)該的。這樣的話，同樣買1000萬(wàn)的房子，中介費(fèi)就能省下15-20萬(wàn)。

當(dāng)然了，我不是教大家跳單，只是說(shuō)中介之間也應(yīng)該有公平競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有任何政策規(guī)定，和哪家中介看房，就必須在哪家中介成交。中介費(fèi)也應(yīng)該是競(jìng)爭(zhēng)力的一種表現(xiàn)。

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鏈家中介費(fèi)全行業(yè)最高，上下家總共收取3%，而其它大牌連鎖中介總共只收取2%。

因?yàn)殒溂冶仨氁獜纳霞夷抢锸杖?%的中介費(fèi)，所以會(huì)導(dǎo)致同一套房源，最終的成交價(jià)在鏈家至少會(huì)比其它中介高出1%以上，因?yàn)樯霞乙氖堑绞謱?shí)價(jià)。

所以，在二手房業(yè)內(nèi)有個(gè)說(shuō)法是，如果你要賣房，建議選擇鏈家，因?yàn)榭梢越o你賣個(gè)高價(jià)；而如果你要買房，最好別選鏈家，因?yàn)榇鷥r(jià)太大。

18

鏈家內(nèi)部電腦系統(tǒng)里有大量的剛剛掛牌但是沒(méi)有上線到外網(wǎng)的房源，另外還有剛剛成交但是沒(méi)有在外網(wǎng)顯示的房源。

你跟鏈家中介混熟了之后，可以定期到他電腦里查看這些內(nèi)部信息。這樣你就可以第一時(shí)間得到剛掛牌的優(yōu)質(zhì)房源信息，而且可以知道最近幾天成交的每套房子的實(shí)際價(jià)格是多少。

只有充分掌握這些信息，你才能精準(zhǔn)把握樓市行情，買到別人買不到的高性價(jià)比房子。

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在各個(gè)城市中，鏈家是規(guī)模最大也是市場(chǎng)占有率最大的。當(dāng)然對(duì)買房者來(lái)說(shuō)，鏈家也是最不友好的。這里我指的不是態(tài)度而是費(fèi)用。

鏈家公司內(nèi)部規(guī)定：掛牌價(jià)和成交價(jià)差距超過(guò)一定比例，就會(huì)扣業(yè)務(wù)員的提成。說(shuō)的直白點(diǎn)就是，鏈家會(huì)鼓勵(lì)業(yè)務(wù)員按照掛牌價(jià)成交。

所以，一方面業(yè)務(wù)員會(huì)在開(kāi)始時(shí)盡量讓房東掛低價(jià)，另一方面，一旦房東掛牌后，業(yè)務(wù)員們就不會(huì)幫下家去努力砍價(jià)，因?yàn)樗麄円ＷC掛牌價(jià)和成交價(jià)盡可能的接近，這樣才不會(huì)被扣錢。

所以，很多時(shí)候，不是房東不降價(jià)，而是中介在中間作梗讓你高價(jià)買進(jìn)。

20

每個(gè)帶你看房的中介，你都不能放過(guò)。除了看房，你必須從他那里獲得關(guān)于房票、貸款、稅費(fèi)的技巧和知識(shí)。

即使你不一定在他那里成交，也要通過(guò)他和銀行信貸員建立聯(lián)系，或者和他店里的負(fù)責(zé)簽合同的法務(wù)，和負(fù)責(zé)交易的管家聯(lián)系上。

這些人都是整個(gè)房產(chǎn)買賣行業(yè)里對(duì)政策最最熟悉、最最精通的一批人。他們對(duì)市場(chǎng)的把握和對(duì)政策的操作技巧，堪比大神，遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過(guò)網(wǎng)絡(luò)大V和磚家。很多看似無(wú)解的政策和制度，在他們那里都是小兒科，都能找到化解的渠道。多和他們接觸，你的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)會(huì)突飛猛進(jìn)。

切記，帶看小哥是水平最差的，經(jīng)驗(yàn)最少的，他們除了帶看大多不懂政策，不懂信貸，不懂操作細(xì)節(jié)。他們的作用只有兩個(gè)：一是新出好房源第一時(shí)間通知你，二是幫你建立關(guān)系網(wǎng)。

21

看房前，切記重新買個(gè)手機(jī)號(hào)，重新申請(qǐng)個(gè)微信號(hào)，作為買房專用，一定不要把工作生活的手機(jī)號(hào)和微信號(hào)給中介，否則未來(lái)5-10年你將永無(wú)安寧之日。

直到現(xiàn)在，我還是會(huì)收到中介電話，問(wèn)我10年前就早已賣掉的房子現(xiàn)在方不方便看房。

當(dāng)然，對(duì)于中介小哥的這種騷擾，大家還是要盡量理解。因?yàn)樵诙址渴袌?chǎng)中，至少有20%的房源是他們通過(guò)頻繁的電話挖掘出來(lái)的。

22

買賣二手房過(guò)程中，你最大的幫手和阻礙都是中介。高手一定是最善于拉攏中介幫自己跑腿，幫自己砍價(jià)，給自己提供獨(dú)家信息的人。你可以通過(guò)中介費(fèi)打折多少，中介費(fèi)如何分期，房屋總價(jià)砍價(jià)提成，紅包等形式威逼利誘中介人員。

只有當(dāng)中介全身心的傾向于你這邊，你才能在整個(gè)過(guò)程中得到主動(dòng)權(quán)和最大的利益。記住，和中介談感情是SB，中介心里只有利益。

以上經(jīng)驗(yàn)都是純?nèi)巳獾姆e累。且看且珍惜。
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悠閑伊人

二手房買房砍價(jià)完美教程（讓您少花幾十萬(wàn)買房）


先說(shuō)結(jié)論：二手房買賣的談判，其實(shí)就是上下家利益的博弈，誰(shuí)強(qiáng)勢(shì)誰(shuí)更有策略誰(shuí)就占有優(yōu)勢(shì)，謹(jǐn)記“底牌不能亮，籌碼是武器”的原則，在爭(zhēng)取自己利益的同時(shí)還需要作出些許讓步才能達(dá)到共贏。

最近剛在上海買房，經(jīng)歷的辛苦的挑房買房等斗智斗勇的環(huán)節(jié)和請(qǐng)教了很多房地產(chǎn)的前輩經(jīng)驗(yàn)，深有體會(huì)，一味的強(qiáng)勢(shì)和不讓步，只有在特殊時(shí)期才會(huì)奏效，希望大家在保護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候，也能換位思考，和氣生財(cái)。
利益不是僅僅只能靠掠奪才能得來(lái)的，策略才是最有用的武器。
希望大家都可以在2018年里使用有效的策略買到性價(jià)比高的房子和賣出一個(gè)好價(jià)錢。

買 房 立 場(chǎng)

房產(chǎn)市場(chǎng)有一句名言：“沒(méi)有滿意的房子，只有滿意的價(jià)格”。就是說(shuō)，房子沒(méi)有十全十美的，一定有你不滿意的缺陷，而價(jià)格只要足夠低，再大的缺陷都不是缺陷。這說(shuō)明，價(jià)格對(duì)買房人來(lái)說(shuō)永遠(yuǎn)是第一決定要素。只有在自己能承受的范圍之內(nèi)才存在房子好壞之分。所以，房?jī)r(jià)能夠砍掉多少，是房屋性價(jià)比高不高的重要衡量。
是否能買到性價(jià)比高的滿意的房子，和看房數(shù)量有很大關(guān)系，在看過(guò)幾十套房子后，從中挑選自己硬件最滿意的房子，接下來(lái)就是砍價(jià)談判了，砍價(jià)需要按照兩個(gè)步奏來(lái)完成：面談之前和面談。
一、在面談之前

1、帶家人二次看房。

在第一次看房比較滿意之后，務(wù)必要再?gòu)?fù)看一次，當(dāng)然我在攻略三里也說(shuō)過(guò)原因，這里不再重復(fù)。而這一次切記不能還是同樣的人去看，而是要帶一個(gè)沒(méi)有看過(guò)房子的人看。如果是同樣的人復(fù)看，比如上次你一個(gè)人，這次還是一個(gè)人看，那么，上家就會(huì)認(rèn)定你非常滿意房子，一定會(huì)買，房?jī)r(jià)就會(huì)咬死不降。所以一定要帶個(gè)家人去看，這次的主要目的就是演戲給上家看。即使家人對(duì)房子很滿意，也千萬(wàn)不能表現(xiàn)出來(lái)，而是要當(dāng)著上家的面，挑房子的各種毛病缺陷，表現(xiàn)出很不滿意的樣子，還可以演出和你鬧矛盾不開(kāi)心的戲，這時(shí)你也要表現(xiàn)的相當(dāng)尷尬才行?？赐旰?，順便讓你家人當(dāng)面問(wèn)問(wèn)上家房?jī)r(jià)多少，有多少下降空間。這樣做的好處就是，即帶家人復(fù)看了房子，又打擊了上家的自信心，為今后砍價(jià)做鋪墊，同時(shí)還能摸清楚房?jī)r(jià)是否有下降空間。
2、電話戰(zhàn)術(shù)。

為了方便解釋，以下以上海市區(qū)掛牌價(jià)500萬(wàn)滿2年不滿5年的非普通住房舉例說(shuō)明。這套房子賣家會(huì)產(chǎn)生差額5.6%的增值稅估10萬(wàn)元，個(gè)稅2%10萬(wàn)元，中介費(fèi)1%5萬(wàn)元，共25萬(wàn)元；下家購(gòu)買二套房為契稅3%15萬(wàn)元，中介費(fèi)1%5萬(wàn)元，共20萬(wàn)元。上家要求500萬(wàn)到手價(jià)，下家需要承擔(dān)共計(jì)45萬(wàn)元稅費(fèi)。
當(dāng)你看中房子后，心里應(yīng)該有一個(gè)成交的心理最高價(jià)位，就是降到多少錢你可以馬上付定金。這個(gè)一定要清楚，而且絕對(duì)不能告訴中介，只能放在自己內(nèi)心最深處，比如說(shuō)這個(gè)心理最高價(jià)為480萬(wàn)稅費(fèi)各付，也就是相對(duì)于上家的455萬(wàn)到手價(jià)。然后，你告訴中介一個(gè)比455萬(wàn)低很多的價(jià)格比如425萬(wàn)，只要不是特別離譜特別外行的價(jià)格就好，就說(shuō)是你的購(gòu)買價(jià)格，只要上家可以降到這個(gè)價(jià)，我馬上買，然后讓中介在3天之內(nèi)反復(fù)多次打電話和上家砍價(jià)，至少一天2個(gè)電話，讓他告訴上家，你基本滿意他的房子，就是價(jià)格太高，你最多出到425萬(wàn)，當(dāng)然這個(gè)會(huì)被上家罵的，不要緊，就是要讓他氣急敗壞。第二天讓中介再打電話，就說(shuō)中介通過(guò)和你一天的溝通和勸說(shuō)，你同意再漲5萬(wàn)就是430萬(wàn)買他房子，來(lái)試探上家的態(tài)度，他一定還是會(huì)罵人，第三天，再讓中介打電話，說(shuō)中介經(jīng)理都出面協(xié)調(diào)了，好說(shuō)歹說(shuō)，上到宏觀政策，下到感情投資，你終于最后讓一口價(jià)，同意再加5萬(wàn)435萬(wàn)，已經(jīng)到極限了，再來(lái)看上家的態(tài)度，當(dāng)然他基本上不會(huì)同意，不用急，這只是第一步。
這樣做的好處就是，讓上家感覺(jué)自己房子掛牌價(jià)太高了，只有降價(jià)才能賣掉。另外，讓上家看到中介的努力和下家你的誠(chéng)意，僅僅是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，才無(wú)法成交，即時(shí)上家的掛牌價(jià)并不高，而且你也覺(jué)得合理，那也不能馬上就出那個(gè)價(jià)買，因?yàn)檫@樣的話，上家會(huì)覺(jué)得賣便宜了，賣虧了，都沒(méi)人還價(jià)就賣掉了，反而容易造成上家跳價(jià)，到頭來(lái)吃虧的是自己。
3、付意向金。

如果你的最高心理價(jià)位455萬(wàn)到手和上家掛牌價(jià)500萬(wàn)到手相差很大時(shí)，用付意向金的方法可以比較準(zhǔn)確的刺探出上家的真實(shí)低價(jià)。比如，你可以取5萬(wàn)元現(xiàn)金作為意向金給中介，并寫好定金協(xié)議，上家沒(méi)有簽署前叫意向金協(xié)議，一旦上家簽字收錢就變成定金協(xié)議了，就具備法律效力了。此時(shí)，你意向金的價(jià)格務(wù)必要低些，比如還是435萬(wàn)到手，雖然上家電話里不同意，但是真金白銀放在他面前，還是有很大誘惑力的。中介會(huì)在2-3天內(nèi)拿著現(xiàn)金和協(xié)議去和上家談的，一旦上家簽了，那么說(shuō)明你走了狗屎運(yùn)了，碰到個(gè)外行，當(dāng)然，大多數(shù)情況下，是不會(huì)簽的。但是，付意向金的最終目的卻是讓上家透露出他內(nèi)心的真實(shí)底價(jià)，因?yàn)樯霞視?huì)覺(jué)得下家已經(jīng)很有誠(chéng)意了，5萬(wàn)現(xiàn)金也帶來(lái)了，這時(shí)他就會(huì)明確透露給中介他的最低心理價(jià)位，比如說(shuō)是490萬(wàn)到手，他會(huì)要求中介回去說(shuō)服下家你，把意向金協(xié)議改為490萬(wàn)到手他就會(huì)簽。那么這次意向金的目的就達(dá)到了，一分錢不用付，就讓上家降了10萬(wàn)元，多么精明的策略??！
4、摸清楚上家賣房的目的。

弄清楚上家為啥賣房非常重要，尤其是對(duì)談判來(lái)說(shuō)。通常賣房無(wú)非是置換、移民、投資套現(xiàn)和遺產(chǎn)分配等，如果能碰到后面三種情況，那么恭喜你了，這三種情況是最好談價(jià)的，因?yàn)樯霞壹毙栌缅X，而且通常財(cái)大氣粗，不會(huì)在乎蠅頭小利，只會(huì)在乎付款時(shí)間早晚，如果你能首付7成以上，那么談判將會(huì)比較輕松，還能有較大的價(jià)格優(yōu)惠。但是，通常大家都是改善剛需，都是賣掉小房子置換大房子，這種上家價(jià)格最難談，分文必爭(zhēng)，而且付款時(shí)間要及時(shí)不能拖，這對(duì)下家來(lái)說(shuō)是最艱苦的。所以，摸清楚上家賣房目的是你制定策略的重要環(huán)節(jié)。
5、掌控中介、要求打折。

所有買賣房子的朋友，一定要記住一點(diǎn)，中介費(fèi)是可以打折的。雖然現(xiàn)在幾個(gè)大牌中介連鎖對(duì)外號(hào)稱公司規(guī)定中介費(fèi)堅(jiān)決不打折，但是，有錢不賺是傻瓜啊，他不打折，其他中介打折，你只要堅(jiān)決表態(tài)要走人去其他中介，再大的中介也會(huì)極力挽留你的。我讓你這樣做的目的不僅僅是要求中介費(fèi)優(yōu)惠，更重要的一點(diǎn)是，你要牢牢把控住中介人員讓他必須為你說(shuō)話，偏向你這邊談判。你可以在和上家面談之前抽空和中介攤牌，先要求中介費(fèi)打5折，如果不打折就表現(xiàn)出態(tài)度強(qiáng)硬的要換中介，在他們挽留你的時(shí)候你可以提出條件，讓中介幫助你和上家砍價(jià)，給中介定個(gè)目標(biāo)，如果可以談到435萬(wàn)到手（當(dāng)然永遠(yuǎn)不能告訴中介自己的最高心理價(jià)位455萬(wàn)到手），那么中介費(fèi)就不用打折，而且要看中介的表現(xiàn)，表現(xiàn)好，為你爭(zhēng)取更多利益，你會(huì)考慮中介費(fèi)的問(wèn)題的。
這點(diǎn)極為重要，談判過(guò)程中，中介的目標(biāo)就是促成交易，他們不會(huì)故意偏向上家和下家任何一方的，誰(shuí)不懂就欺負(fù)誰(shuí)，誰(shuí)好說(shuō)話就壓榨誰(shuí)，說(shuō)白了就是挑軟柿子捏，只要能成交，損失誰(shuí)的利益和他們沒(méi)有任何關(guān)系。那么，這就要求你必須把中介牢牢掌控在自己這邊，在談判時(shí)，必須要向著你這邊談，你們共同應(yīng)對(duì)上家，只有這樣，你才能盡可能得擺脫作為下家的天然弱勢(shì)。因?yàn)樵谀銢](méi)有付他中介費(fèi)時(shí)，你就是大爺，你的要求中介不敢不聽(tīng)，而且他只能千方百計(jì)的滿足你，才能賺到這點(diǎn)辛苦錢，這也是你為自己爭(zhēng)取同盟的有效手段。
此外，還可以額外教大家一點(diǎn)，如果你和中介比較熟悉，而上家又不是那種非常專業(yè)非常強(qiáng)硬的人，你可以和中介達(dá)成共識(shí)，只要中介可以幫你談到435萬(wàn)到手以下，那么你可以額外付報(bào)酬給中介，比如多付50%或者多付一倍的中介費(fèi)，這個(gè)錢可以給門店也可以給經(jīng)理。這樣中介就有了十足的動(dòng)力幫你談判，你想想，中介談成你這一單生意相當(dāng)于做了兩單。動(dòng)力大大的??！相對(duì)于你來(lái)說(shuō)，砍掉的房?jī)r(jià)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于多付的中介費(fèi)。
二、面 談
1、暢談宏觀政策。

見(jiàn)到上家后，不要立刻開(kāi)始談房?jī)r(jià)，而是簡(jiǎn)單寒暄客氣下，聊聊家常，聊聊上家為啥賣房，聊聊小區(qū)周圍環(huán)境配套啥的。等熟絡(luò)后，你首先要談的就是宏觀政策，比如目前政府倡導(dǎo)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，上海等一線城市已經(jīng)開(kāi)始大力發(fā)展租賃住房，十三五期間，上海將新增70萬(wàn)套租賃住房，占新增住房的比例超過(guò)60%，而且，提倡“租售同權(quán)”，以后租房可以落戶，租房可以上學(xué)，上海的房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，而目前應(yīng)該就是最高點(diǎn)了，然后，和中介配合著夸贊上家眼光好選擇這個(gè)最高點(diǎn)賣掉房子，將來(lái)一定會(huì)大跌的?？傊褪前颜绾我种品?jī)r(jià)的政策通通搬出來(lái)，把自己都不信的東西說(shuō)的上家都信了，就達(dá)到目的了。說(shuō)實(shí)話，目前這個(gè)市場(chǎng)，這套說(shuō)辭還是很管用的，我大概了解過(guò)，普通百姓中超過(guò)一半的人認(rèn)為將來(lái)上海等一線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌（我是堅(jiān)決的看多派）。那么，在這種情況下還能堅(jiān)持不降價(jià)的人就不多了。
2、表演雙簧。

面談時(shí)，如果你自己很有能力和信心，可以自己去談，如果沒(méi)有十足把握，可以讓家人陪同一起去，最好是那個(gè)陪你一起二次看房的人一起去談判。他的作用同樣是演戲。 在你談完政策之后，你家人可以開(kāi)始針對(duì)上家的房子開(kāi)始挑各種毛病各種不滿意，從樓層，朝向，裝修到小區(qū)環(huán)境和停車等等各方面，當(dāng)然不能是針對(duì)上家本人的，而是對(duì)你抱怨，一定要表現(xiàn)出不是特別滿意，只是抱著談?wù)効吹囊环N態(tài)度。
而且，這里最重要的一點(diǎn)就是，你家人還要故意說(shuō)出還另外看中一套不錯(cuò)的房子，性價(jià)比也很高，這兩套都是備選的方案。而你要表現(xiàn)出難堪尷尬的表情，并簡(jiǎn)單的說(shuō)明房子的幾處優(yōu)點(diǎn)即可。此時(shí)，就是要給上家造成一種感覺(jué)：你認(rèn)可他的房子，但是你家人不喜歡，而且，你們還有另外一套房子備選，如果他不降價(jià)，就很難賣掉。這是你砍價(jià)的最有力的工具，再配合上中介的火上澆油，對(duì)上家的沖擊力是很大的。
3、所有優(yōu)點(diǎn)都是缺點(diǎn)。

談判中，上家一定會(huì)強(qiáng)調(diào)自己房子的各種優(yōu)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，但是，你絕不能承認(rèn)附和，反而，你要將他說(shuō)的所有優(yōu)點(diǎn)全部反駁為缺點(diǎn)，比如，他說(shuō)房子離地鐵近，你就說(shuō)人流量大吵鬧，你不坐地鐵只開(kāi)車，他說(shuō)小區(qū)環(huán)境好安全，你就說(shuō)旁邊的小區(qū)更好，他說(shuō)小區(qū)對(duì)面就是綠地，你就說(shuō)工作忙根本不會(huì)去，他說(shuō)房子裝修新，你就說(shuō)老婆不喜歡要砸掉重裝，他說(shuō)房子裝修老可以出租，你就說(shuō)要自己住要重新裝，他說(shuō)房型正，你就說(shuō)房子你不住要出租無(wú)所謂?？傊?，上家說(shuō)的所有優(yōu)點(diǎn)，你都要找到對(duì)立面反駁，從根本上消除上家的心理優(yōu)越感，只有這樣，他才容易動(dòng)搖，不至于咬住不降價(jià)。
4、引導(dǎo)上家先提要求，讓他主動(dòng)降價(jià)。

通過(guò)以上幾點(diǎn)，上家的自信心已被你打擊的差不多了，接下來(lái)，你可以客氣的讓他先提出要求，而你的要求一定要后提。上家可能會(huì)提出，需要首付多點(diǎn)，付款快點(diǎn)，交房慢點(diǎn)等一切維護(hù)上家自身利益的要求，等他全部說(shuō)完了以后，你要認(rèn)真思考一會(huì)，小的要求可以答應(yīng)，但比如付款多點(diǎn)，交房慢點(diǎn)等原則性的東西不能馬上答應(yīng)，就借口說(shuō)還要考慮下。在你答應(yīng)他一部分要求以后，作為交換條件，你就可以讓他主動(dòng)降價(jià)了，這時(shí)讓中介配合你共同說(shuō)服上家。之前，上家已經(jīng)同意490萬(wàn)到手價(jià)了，現(xiàn)在在你答應(yīng)他部分要求的基礎(chǔ)上，讓他降價(jià)，這時(shí)，可以把之前的說(shuō)辭和方法再反復(fù)用幾次，比如，房?jī)r(jià)馬上要跌了，不是很滿意他房子了，你家人更喜歡另外一套更便宜的了，迫使他調(diào)低價(jià)格，通過(guò)幾個(gè)回合下來(lái)，應(yīng)該可以降5-10萬(wàn)元，到480萬(wàn)到手。這個(gè)時(shí)候，已經(jīng)比他500萬(wàn)到手降了20萬(wàn)了。
5、展示更便宜房子的合同。

接下來(lái)，就是中介發(fā)揮作用的時(shí)候了。在面談前幾天，你需要讓中介翻閱之前幾個(gè)月的同板塊交易記錄，把比上家房子便宜很多的合同拿出來(lái)，你手機(jī)拍照后在談判這天準(zhǔn)備好。等上家主動(dòng)降價(jià)之后，你就可以乘勝追擊了，你直接了當(dāng)?shù)恼f(shuō)，據(jù)你了解，周圍同類型的房子都賣的比上家便宜很多，同時(shí)出示照片給他看合同，如果，上家覺(jué)得不可信，你就讓中介拿出合同正本來(lái)給他看，這里千萬(wàn)別讓中介主動(dòng)拿出來(lái)，否則上家就不信任中介了，中介就比較難做人了，而是要在上家看過(guò)照片不相信之后再由你下命令讓中介拿出來(lái)給他看。沒(méi)有意外的話，上家在看到貨真價(jià)實(shí)的合同后，心理防線會(huì)奔潰一半，一定會(huì)覺(jué)得自己即使再降一點(diǎn)也不吃虧，畢竟有人賣的更便宜。其實(shí)，房子本身成交價(jià)就是有高有低，切記找低很多的給他看。此時(shí)，再加上你和中介的說(shuō)辭，應(yīng)該可能降到470萬(wàn)到手。此時(shí)，距離你的最高心理價(jià)位455萬(wàn)到手（480萬(wàn)各付），還差15萬(wàn)。
6、談判籌碼是最有力武器。

面談之前，你自己務(wù)必要完成一項(xiàng)最重要的工作，理清思緒，梳理自己的談判籌碼。何謂籌碼？就是自己超過(guò)別的買房人的優(yōu)勢(shì)。比如，首付5成就比3成有優(yōu)勢(shì)，首付7成就比5成有優(yōu)勢(shì)，付款時(shí)間短就是優(yōu)勢(shì)，定金大就是優(yōu)勢(shì)，可以推遲收房就是優(yōu)勢(shì)，虛擬加價(jià)就是優(yōu)勢(shì)。這種籌碼可以說(shuō)在談判時(shí)是最重要的武器，也是能否成功最關(guān)鍵所在。在經(jīng)過(guò)前幾輪的鏖戰(zhàn)后，上家已經(jīng)把自己房?jī)r(jià)中的水分全部擠干了，單靠口舌之爭(zhēng)已經(jīng)無(wú)法再繼續(xù)砍價(jià)了，接下來(lái)就是真刀真槍的干了。
目前，上家已經(jīng)降到470萬(wàn)到手，差距15萬(wàn)，這全部要靠你手中的籌碼來(lái)交換。這時(shí)，你可以很鄭重的提出，通常情況下買房都是付定金5萬(wàn)的，為了表示誠(chéng)意，你可以付10萬(wàn)定金，或者再多付到20萬(wàn)，讓上家安心，還可以明確表示，如果今天大家可以簽署定金協(xié)議，那么馬上轉(zhuǎn)賬20萬(wàn)給他。另外，還可以提出簽合同當(dāng)天可以考慮將3成首付款150萬(wàn)提高至5成250萬(wàn)，提前多支付100萬(wàn)給上家，簽貸款合同前一天付到7成，讓上家能早點(diǎn)拿到錢，保證他自己置換的資金需求。同時(shí)還可以結(jié)合面談第4條上家提出的而剛才未答應(yīng)他的要求滿足他，比如付款時(shí)間提前一周，或者推遲一段時(shí)間收房，讓上家有充裕的置換搬家時(shí)間。此外，還可以通過(guò)虛擬加價(jià)讓上家達(dá)到很大的心里滿足，比如說(shuō)，你之前的意向金是435萬(wàn)到手（你故意設(shè)定的談判低價(jià)，而455萬(wàn)到手才是你的最高心里價(jià)位），談判之時(shí)你還是堅(jiān)持這個(gè)價(jià)位，這時(shí)你就可以主動(dòng)提出加價(jià)20萬(wàn)讓步，以此作為籌碼逼迫上家讓步降價(jià)。
通過(guò)這一系列的條件交換，上家一定會(huì)被你的真誠(chéng)打動(dòng)，因?yàn)楫吘鼓愕幕I碼都是實(shí)質(zhì)性的好處，對(duì)上家來(lái)說(shuō)都是得到利益的，作為交換，他一定會(huì)同意下浮房?jī)r(jià)，應(yīng)該可以降到460萬(wàn)到手。這里最重要的一點(diǎn)就是，籌碼對(duì)自己來(lái)說(shuō)是最重要的，一定要放到最后再提出來(lái)，如果一開(kāi)始就提出來(lái)，那么上家就不當(dāng)回事了，而且就算降價(jià)也是上家本來(lái)就打算讓利的水分而已，那么，你這個(gè)籌碼就白白浪費(fèi)掉了，說(shuō)白了就是作為實(shí)質(zhì)性的利益交換，要用在最關(guān)鍵的時(shí)候！
7、苦肉計(jì)加感情牌。

通過(guò)之前的幾輪談判，相信你已經(jīng)和上家情投意合，水乳交融了，接下來(lái)就是感情投資，稱兄道弟的時(shí)候了。你先讓家人在一旁哭窮，訴說(shuō)自己來(lái)上海成家立業(yè)的不易，道出置換學(xué)區(qū)房的苦衷，表明自己債臺(tái)高筑的苦難，換取他同情之后，再表達(dá)與他情投意合，兩小無(wú)猜，相見(jiàn)恨晚的友誼，并承諾在房子交接完以后，一定請(qǐng)他喝酒，請(qǐng)他去家里做客，最后，別忘了，讓他體諒下自己，給自己留點(diǎn)生活費(fèi)和孩子的學(xué)費(fèi)。相信任何人在感情攻勢(shì)之下，不可能無(wú)動(dòng)于衷的，人都是要面子的，旁邊幾個(gè)人一捧他，少個(gè)幾萬(wàn)塊問(wèn)題不大。這樣，應(yīng)該可以降到455萬(wàn)到手了。
8、協(xié)議簽署稅費(fèi)各付。

經(jīng)過(guò)這一系列的談判，目前已經(jīng)達(dá)到你的心理最高價(jià)位455萬(wàn)到手（480萬(wàn)各付），但是上家認(rèn)可的是到手價(jià)，這時(shí)你只需要說(shuō)明一下，就是你愿意承擔(dān)上家的稅費(fèi)25萬(wàn)，就是要把這個(gè)稅費(fèi)算在總價(jià)里，協(xié)議價(jià)為455+25=480萬(wàn)，上家一定會(huì)同意的。這里鄭重說(shuō)明一點(diǎn)，如同我在上海二手房置換必備終極攻略（三）反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，一定要在簽定金協(xié)議時(shí)就簽署各付，堅(jiān)決不能簽稅費(fèi)全部下家承擔(dān)，原由參考之前的攻略三。
這時(shí)，中介也會(huì)覺(jué)得你是個(gè)善良的人，沒(méi)有一再堅(jiān)持原本告訴他的435萬(wàn)到手，而且，這時(shí)也可以讓他告訴上家，原本你的心理價(jià)位是435萬(wàn)，意向金也是435萬(wàn)，現(xiàn)在455萬(wàn)成交，大家都有所讓步，好聚好散，何樂(lè)而不為呢！這就是我一開(kāi)始說(shuō)的，為啥永遠(yuǎn)不能告訴中介你的真實(shí)心理價(jià)位，而應(yīng)該告訴他更低的價(jià)格，這樣才有可能通過(guò)大家的共同努力實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)！

賣 房 立 場(chǎng)

大家掌握了上述買房的談判技巧，應(yīng)該可以對(duì)應(yīng)總結(jié)不少賣房的談判經(jīng)驗(yàn)了。作為上家我認(rèn)為最重要的兩點(diǎn)談判原則必須要掌握：
原則一：上家必須統(tǒng)領(lǐng)全局。上家必須要有上家的氣勢(shì)和腔調(diào)，要讓中介和下家全部按照自己的意圖來(lái)執(zhí)行整個(gè)流程。
原則二：通過(guò)適當(dāng)?shù)奶摂M降價(jià)來(lái)?yè)Q取下家的全部讓利。買過(guò)房子的人都應(yīng)該有這種體會(huì)，當(dāng)下家一再加價(jià)，而上家高傲的一分錢不讓還特別強(qiáng)硬時(shí)，常常會(huì)談崩，導(dǎo)致無(wú)法成交。下家看中的只有總價(jià)，上家可以通過(guò)適當(dāng)?shù)奶摂M降價(jià)，迫使下家提供更好的付款方式和讓利。
根據(jù)以上兩個(gè)原則及針對(duì)下家的談判技巧可以總結(jié)出上家在賣房談判中比較實(shí)用的談判方法：
1、掛牌價(jià)一定要高出最低心理價(jià)位。

上面講到，適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)才能提高成交率，而且，沒(méi)有任何買房的下家是不砍價(jià)的，所以掛牌價(jià)必須高于自己的最低賣房心理價(jià)位，留出空間來(lái)給下家砍。
2、不接受電話砍價(jià)和面談砍價(jià)等一切性質(zhì)的砍價(jià)。

在你掛牌出去之后，每天都會(huì)有很多中介打電話來(lái)說(shuō)詢問(wèn)價(jià)格是否有議價(jià)空間，并且說(shuō)已經(jīng)有客戶看中了，相信我，這樣的電話90%都是中介自己打的，根本沒(méi)有客戶看中，他們就是在瓦解上家的心態(tài)，通過(guò)頻繁的電話轟炸來(lái)迫使你自己降價(jià)，一定要頂住，電話里降價(jià)是最愚蠢的行為，因?yàn)榫拖喈?dāng)于你直接把掛牌價(jià)給降價(jià)了，更可悲的是，電話里降完了，那邊電話一掛也不會(huì)有人買。在面談初期也一樣，不管下家如何給你宣傳大勢(shì)方針，如何演戲，你都要做到胸有成竹，臨危不亂，絕不降價(jià)。
3、主動(dòng)出擊，掌握話語(yǔ)權(quán)。

下家的砍價(jià)方法基本都是挑毛病找缺陷，或者夸大房產(chǎn)政策。破解辦法很簡(jiǎn)單，就是在他說(shuō)之前，你就主動(dòng)出擊，強(qiáng)調(diào)自己房子的優(yōu)點(diǎn)，放大房子的優(yōu)勢(shì)，忽略缺陷，大談特談。再就目前的政策和后市的展望發(fā)表一通慷慨激昂的結(jié)辯陳詞即可，讓整個(gè)談判氛圍向你傾斜。此外，還可以再舉例說(shuō)明，比如同一個(gè)小區(qū)相同戶型的房子賣的比你還要貴等等。說(shuō)實(shí)話，今后的房產(chǎn)市場(chǎng)任何人都說(shuō)不清的，大家只不過(guò)是通過(guò)辯論來(lái)積攢心理優(yōu)勢(shì)和談判氣勢(shì)而已。
4、下家的付款方式永遠(yuǎn)是最差的。

通常大家賣房都是要置換，那么你下家付款方式的好壞直接決定著你買房的進(jìn)度。所以，談判開(kāi)始后，你可以直接打斷下家無(wú)聊的開(kāi)場(chǎng)白及寒暄客套，直接讓下家自己說(shuō)清楚定金多少，首付多少，貸款多少，付款時(shí)間等。在他沒(méi)有說(shuō)清楚之前，任何關(guān)于房?jī)r(jià)的事都免談，把下家的底細(xì)全部弄清楚。然后再根據(jù)他的付款方式考慮是否會(huì)影響自己的買房進(jìn)度。這里最重要的一點(diǎn)就是，不管下家付款方式如何，不管是否滿足你的置換需求，你都要當(dāng)面表示他的付款方式是最差的，會(huì)耽誤你的買房進(jìn)度，對(duì)此你很不滿意。再舉幾個(gè)編造的例子告訴他之前的幾個(gè)客戶都是首付7成8成，我都沒(méi)有賣?？傊?，就是通過(guò)貶低他的付款方式來(lái)打擊他的自信心和心理優(yōu)勢(shì)，讓他覺(jué)得沒(méi)有資格和你談條件，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和你砍價(jià)。
5、虛擬降價(jià)是上家最大的籌碼。

下家的談判宗旨就是砍價(jià)，而上家的宗旨就是讓下家滿足自己的要求。所以，虛擬降價(jià)是上家最大最有效的籌碼。掛牌價(jià)超出自己最低心理價(jià)位的部分就是留給下家砍的。你可以直接明確表示，如果下家滿足你多付定金，多付首付，縮短付款周期，延遲交房時(shí)間等的要求，你可以考慮降價(jià)，否則一切免談。記住，每次降價(jià)都必須換回下家的讓利，堅(jiān)決不能無(wú)緣無(wú)故的降價(jià)。
6、爭(zhēng)取自己的利益最大化。

上家必須在整個(gè)交易過(guò)程中掌控全局，從協(xié)議簽署，付款時(shí)間安排，付款金額多少，下家貸款期限制定到過(guò)戶時(shí)間和交房時(shí)間的確定都必須按照自己的計(jì)劃來(lái)實(shí)施。這些在談判時(shí)就必須說(shuō)清楚，并在定金協(xié)議和合同中明確下來(lái)，上家可以通過(guò)虛擬降價(jià)來(lái)表達(dá)誠(chéng)意和讓步，從而達(dá)到自己的目的，讓雙方都不至于難堪并能愉快的合作。
總 結(jié)

二手房買賣的談判，其實(shí)就是上下家利益的博弈，誰(shuí)強(qiáng)勢(shì)誰(shuí)更有策略誰(shuí)就占有優(yōu)勢(shì)，謹(jǐn)記“底牌不能亮，籌碼是武器”的原則，在爭(zhēng)取自己利益的同時(shí)還需要作出些許讓步才能達(dá)到共贏。一味的強(qiáng)勢(shì)和不讓步，只有在特殊時(shí)期才會(huì)奏效，希望大家在保護(hù)自身權(quán)益的時(shí)候，也能換位思考，和氣生財(cái)。利益不是僅僅只能靠掠奪才能得來(lái)的，策略才是最有用的武器。
部分觀點(diǎn)轉(zhuǎn)自一房一萬(wàn)，權(quán)侵刪。

PS：祝愿大家在2018年都能買到性價(jià)比最高，自己心儀的房子
PPS：祝愿大家都可以不斷地賺錢，讓錢不斷生錢，在2018年讓自己有充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備可以對(duì)自己心儀的房子一擊命中，不斷讓錢生錢的方法可見(jiàn)以下回答：
有100w左右的現(xiàn)金，有什么好的理財(cái)方式？P2P理財(cái)平臺(tái)你看好哪幾家？

anhui

20190629更新。
發(fā)現(xiàn)這篇依然很多人在看，來(lái)更新一下。
房子是2016年底交易的，目前過(guò)去三年，沒(méi)有任何其他的問(wèn)題，但黑中介的錢是要不回來(lái)了，這里告訴大家，買二手房選個(gè)靠譜的中介員工很有必要，注意不是公司哈，是人。
目前二手房市場(chǎng)行情一般，所以可以盡量多看多選房子，不要一上來(lái)就聽(tīng)中介說(shuō)的天花亂墜就拍板買，多比較，時(shí)間充足。
另外貸款和按揭費(fèi)在目前的情況下可能根據(jù)銀行政策有些變動(dòng)，我之前寫的是三年前的情況，請(qǐng)大家以目前的市場(chǎng)情況為準(zhǔn)。
希望大家都能買到心儀的好房子。
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原回答。
坐標(biāo)廣州市天河區(qū)，去年底剛?cè)胧忠惶锥中粜停瑥目捶康浇环恐虚g歷時(shí)8個(gè)月左右的時(shí)間（正常只需要1-2個(gè)月時(shí)間），因?yàn)橘?gòu)房的過(guò)程比較曲折，所以先簡(jiǎn)單提一下買房的經(jīng)過(guò)吧，這可都是我血淋淋的教訓(xùn)啊，希望能給第一次買房特別是買二手房的旁友們提供一點(diǎn)可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。
2016年3月下旬，我在廣州裕豐地產(chǎn)（中介）的推薦下看房，房子的地理位置較好，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)也較合理，所以就簽了購(gòu)房合同交了定金等待過(guò)戶。5月初，中介突然電話我說(shuō)房子被法院查封了，要我過(guò)去與業(yè)主協(xié)商中止交易。后來(lái)我得知房子是在簽合同的第二天就被查封了，但在簽合同前中介并沒(méi)將所有的房屋產(chǎn)權(quán)資料提供給我，而且他們也一早就知道房子是有被查封風(fēng)險(xiǎn)的，而且房子查封后已也一直拖了半個(gè)月才告訴我說(shuō)房子無(wú)法交易。
我知道房子查封后就要求中止交易并由業(yè)主承擔(dān)所有購(gòu)房產(chǎn)生的費(fèi)用并賠償房?jī)r(jià)10%的違約金，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)業(yè)主夫妻二人的資產(chǎn)已被凍結(jié)，房產(chǎn)也全被查封，沒(méi)有辦法拿出錢來(lái)，然后我跟朋友就軟磨硬泡6、7個(gè)小時(shí)，終于說(shuō)服業(yè)主給回已經(jīng)交的定金，也跟業(yè)主承諾說(shuō)不會(huì)起訴他們，因?yàn)橹浪麄冞@段時(shí)間很困難，也體諒他們的難處。但是之前我已經(jīng)交了一半的中介費(fèi)給中介，按揭費(fèi)也交了8k多（之后按揭公司退回部分），已經(jīng)交的中介費(fèi)和按揭費(fèi)中介就拒不退還，連相關(guān)資料都不提供，堅(jiān)持稱已經(jīng)促成了本次交易，我去他們總公司找法務(wù)人員拿資料，結(jié)果直接被對(duì)方一把推到在地雙腿膝蓋淤青，然后我就報(bào)警啦，然后就人生第一次進(jìn)了派出所，但警察也只是調(diào)解，也不能管買房的糾紛，所以之后仍舊是不了了之（像不像拍戲啊哈哈哈感覺(jué)好狗血啊，我心也是大還能笑出來(lái)）。
后來(lái)我也有找過(guò)房管局、中介協(xié)會(huì)、和消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，都沒(méi)有收到回音，找律師打官司也不太可能，因?yàn)橹薪橘M(fèi)總額不大，沒(méi)有律師會(huì)接這個(gè)案子。所以當(dāng)時(shí)一兩個(gè)月我整個(gè)人心力交瘁也非常無(wú)助，基本打消了買房的念頭，也算是第一次切身感到社會(huì)的黑暗吧。（目前仍然沒(méi)有任何中介的工作人員聯(lián)系過(guò)我，這件事也一直懸而未決，希望有法律人士或者其他有經(jīng)驗(yàn)的人士提供建議，錢的確是不很多但是我一個(gè)170個(gè)子的妹子被一把推翻在地我真的是太氣憤了，現(xiàn)在提起來(lái)都咽不下這口氣，從沒(méi)受過(guò)這么大委屈的我啊啊啊）
事情的轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在5個(gè)月后，原業(yè)主聯(lián)系我說(shuō)房子已解封，并且可以按原價(jià)格賣給我，我有點(diǎn)呆掉，不太敢相信。業(yè)主說(shuō)覺(jué)得我之前非常體諒他們，而且買房過(guò)程中也受了很多委屈他們很過(guò)意不去，所以就按之前談好的價(jià)格，如果我愿意購(gòu)買的話就可以立即交易。說(shuō)真的掛完電話也真不知道是該高興還是難過(guò)，只想盡快結(jié)束這一切。有可能是上一次被騙怕了，所以這一次特別謹(jǐn)慎，所有交易的流程大部分都是自己跟進(jìn)，也找了一個(gè)比較熟悉的中介朋友咨詢，所有整個(gè)交易過(guò)程都還比較順利，歷時(shí)一個(gè)半月就辦好了所有的手續(xù)。
我現(xiàn)在站在購(gòu)房者和房地產(chǎn)從業(yè)者的雙重角度來(lái)寫一點(diǎn)二手房購(gòu)買的過(guò)程中需要注意的事項(xiàng)，其他的答案我也看了看，基本流程都寫得很全面了，我也不再贅述，只寫一些自己在買房過(guò)程中切實(shí)碰到的比較容易忽略掉然后被坑的點(diǎn)吧（僅限廣州）。
一、看房階段
1、確定預(yù)算以及意向購(gòu)買的戶型，如果是首套房以投資為主的話，請(qǐng)將地理位置作為第一參考要素，首選住宅型（70年產(chǎn)權(quán)），同時(shí)要注意周邊生活配套的成熟程度，以及了解房屋的原開(kāi)發(fā)商；如果是購(gòu)買為了居住或是婚房，建議購(gòu)買離工作地點(diǎn)半小時(shí)能夠到達(dá)的輻射圈中交通最為便利的房屋。上班路上耗時(shí)太長(zhǎng)就算有自己的房子住，幸福感都會(huì)大大下降，我單位的領(lǐng)導(dǎo)住的地方離上班需要坐一個(gè)半小時(shí)樓巴，一遇上廣州的臺(tái)風(fēng)天根本沒(méi)法出門，中午才能到公司，雖然她買的房子是稍微大點(diǎn)單價(jià)也便宜很多，但是時(shí)間成本太大其實(shí)也并不劃算。
2、謹(jǐn)慎選擇中介，盡量看中介選房源，而不是看房源選擇中介?，F(xiàn)在挺多人買房會(huì)先在APP或者電腦上看一下房源信息再去聯(lián)系中介，有時(shí)候往往先看中不錯(cuò)的房子，也沒(méi)注意中介是哪一家，就先聯(lián)系了。而中介現(xiàn)在很多時(shí)候發(fā)現(xiàn)買家很中意某套房的時(shí)候就會(huì)特地說(shuō)，這是我們的獨(dú)家房源，言下之意就是必須跟他們交易才可以買到這一套房，如果房源特別合適買家就很容易妥協(xié)。還有在看中比較合適的房源的時(shí)候，中介會(huì)忽悠客戶交誠(chéng)意金，說(shuō)幫你鎖定房源，等你簽合同的時(shí)候誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，如果有人這么說(shuō)你可千萬(wàn)別交這個(gè)錢，什么狗屁誠(chéng)意金全都是忽悠你呢。還有，你把預(yù)算報(bào)給中介后，中介給你找的房源一般都不會(huì)在你的預(yù)算內(nèi)，一定是超過(guò)預(yù)算5-10w甚至更多的，所以要先跟中介談好，超過(guò)預(yù)算的房子不看。另外，在看房前先跟中介談好中介費(fèi)，一定不要等房看定了才談，廣州目前的行情基本是1%-1.2%就可以談下來(lái)，一上來(lái)就提2%甚至更高價(jià)的一定要記得往下壓價(jià)。
總結(jié)一下：1、盡量選擇大中介公司，如鏈家、中原等；2、看房不交誠(chéng)意金；3、控制預(yù)算，不聽(tīng)中介忽悠；4、先談中介費(fèi)再看房。
二、購(gòu)房階段
1、看好房后，準(zhǔn)備跟業(yè)主簽合同，簽合同前有兩件事情要做，第一件事情是先跟業(yè)主談價(jià)格，一般正常房子都可以壓低3-5w，所以先盡量往下談。另外一件事情就是需要給房產(chǎn)查冊(cè)，確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。查冊(cè)的過(guò)程一般都由中介操作，查冊(cè)紙長(zhǎng)下圖這樣，記得有兩張，第二張我畫圈部分重點(diǎn)注意，代表該房屋無(wú)抵押，產(chǎn)權(quán)清晰。當(dāng)時(shí)我自己買房的時(shí)候，中介只給我看了第一張紙，所以我根本不知道還有第二張紙的存在，也不知道房子存在抵押的情況，才導(dǎo)致后來(lái)房屋被查封的時(shí)候我毫不知情。

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2、確定房屋產(chǎn)權(quán)清晰后，準(zhǔn)備簽購(gòu)房合同，在看購(gòu)房合同的過(guò)程中一定要記得看違約責(zé)任一條，現(xiàn)在合同大部分都是約定如果因?yàn)橘I方或賣方的原因?qū)е陆灰谉o(wú)法完成的，須賠償對(duì)方房屋總價(jià)的10%作為違約金，同時(shí)最好需要合同中補(bǔ)充條款，用以約束中介的責(zé)任，約定如房屋交易不成功，必須退還全部或者部分中介費(fèi)。
3、在簽合同的時(shí)候，如果要做按揭貸款，中介還會(huì)收取一筆名為按揭費(fèi)和評(píng)估費(fèi)的錢，這筆錢其實(shí)全部由銀行收取，總共加起來(lái)一般不超過(guò)2k（其實(shí)連2k都不需要，評(píng)估公司由銀行聯(lián)系，評(píng)估費(fèi)約900塊，按揭費(fèi)不要錢）但是中介不會(huì)告訴你，他們會(huì)說(shuō)這筆錢是由按揭公司收取的，必須要按照房屋總價(jià)的1%收取，我當(dāng)時(shí)就說(shuō)我只給2k，你能做就做不做拉倒，結(jié)果就是嘴上說(shuō)著做不了結(jié)果麻溜的就給辦了。建議貸款年限可以盡量貸長(zhǎng)一點(diǎn)，也可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況具體判斷。
三、過(guò)戶階段
如果能順利進(jìn)行到過(guò)戶階段的話，恭喜你，你已經(jīng)離勝利不遠(yuǎn)了，但是還是不能掉以輕心，記得要先辦過(guò)戶手續(xù)再轉(zhuǎn)賬給業(yè)主，同時(shí)要保留所有的收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證。在拿房產(chǎn)證的時(shí)候也要記得一定要本人帶上身份證在銀行人員的陪同下去領(lǐng)取，這時(shí)候已經(jīng)沒(méi)有業(yè)主和中介什么事情了。不過(guò)后期還需要中介配合收樓，如果業(yè)主逾期交樓，也可以按合同條款追究其違約責(zé)任。

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至此，二手房交易大戰(zhàn)就算是勝利結(jié)束。

特別提醒
購(gòu)買二手房真的會(huì)碰到不少的坑，無(wú)良的中介和業(yè)主都有可能會(huì)遇到，我自己就是被中介坑了，最近我一個(gè)師妹買房，又被業(yè)主給坑了，簽好合同的第二天業(yè)主要求漲價(jià)不然就不賣了只退定金，師妹一氣之下直接起訴了，要退定金都不干，但是打官司真的也是耗時(shí)耗力，所以還是在買之前多長(zhǎng)點(diǎn)心眼，也看看對(duì)方是個(gè)什么樣的人再?zèng)Q定是否購(gòu)買。
現(xiàn)在想想也還算是幸運(yùn)，畢竟按原價(jià)買到了中意的房子，到手之后還漲了不少。經(jīng)歷完這次感覺(jué)整個(gè)人都升華了，打怪技能是提升了，但是對(duì)很多事情的信任度也越來(lái)越低了。
所以也提醒大家，購(gòu)買二手房畢竟不像一手房，是由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售，出了問(wèn)題還能夠找企業(yè)，二手房的業(yè)主具有太多的不可控因素，同時(shí)中介也會(huì)在中間利用信息不對(duì)稱謀利，所以買方在購(gòu)房前還是要多做一下功課，千萬(wàn)別學(xué)我啊，希望這篇文對(duì)即將買房的人有一些幫助。
olivia9208

斗斗

買房子這種幾百萬(wàn)的大事，不能省個(gè)十幾萬(wàn)實(shí)在說(shuō)不過(guò)去，看完這篇，一定會(huì)對(duì)你有所幫助。

買房前，你得先明確幾點(diǎn)，才能讓自己的買房理智而不糾結(jié)：
1、自己住就別老是盯著房?jī)r(jià)漲幅，選適合自己的房子最重要。
2、不要完全相信專家言論，在中國(guó)，專家的作用就是引導(dǎo)輿論。
3、不要期望既能現(xiàn)在居住舒適，未來(lái)又有爆發(fā)性的價(jià)格增長(zhǎng)的房子。如果有這種房子，也早就被業(yè)內(nèi)人士搶走了。
4、花很長(zhǎng)時(shí)間看房，但是一旦有滿意的，快準(zhǔn)狠拿下。


本篇文章的目的是為了讓大家在買二手房過(guò)程中有一個(gè)清晰的思路，羅列的點(diǎn)目的只有兩點(diǎn)：省時(shí)、省錢。
所以買房可以分為四個(gè)步驟：買房前找房源（省時(shí)）、看好房源找中介（省錢）、如何最優(yōu)貸款（省錢）、如何避稅（省錢）。

所以，許多買房過(guò)程中的小細(xì)節(jié)沒(méi)有提及，長(zhǎng)文，先列一個(gè)目錄（可以根據(jù)目錄去下面找具體內(nèi)容）——

一、找房源階段：

1、一定要明確好自己的需求再找房，這樣最高效。

2、如何找房源，四步走最省時(shí)

a.根據(jù)自己需求明確房源的時(shí)候，先去鏈家，房源最多挑起來(lái)會(huì)比較省時(shí)
b.有中意的房源之后，一定要去愛(ài)屋吉屋看看，可以在線視頻看房，讓你省去很多圖片不符的煩惱
c.線下看房階段，可以借用鏈家的免費(fèi)勞動(dòng)力，服務(wù)最好
d.如果還沒(méi)有找到合適的房源，還推薦搜房網(wǎng)和房天下，房源多但不保真

3、看房階段需要留意的一些小TIPS


二、找中介階段：

1、除非你對(duì)這個(gè)行業(yè)特別了解，否則不要跳開(kāi)中介。（附購(gòu)房流程）

2、如何找到最合適你的中介？

a.如果圖省心，可以選擇鏈家，但這是最費(fèi)錢的選擇。
b.對(duì)于南方群眾來(lái)說(shuō)，房多多非常劃算，最為推薦。
c.搜房網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋、房天下等互聯(lián)網(wǎng)中介，中介費(fèi)+服務(wù)費(fèi)都在1.5%，雖然便宜，但要提高警惕。
d.不推薦安居客，缺乏管理的平臺(tái)已經(jīng)被雜七雜八的中介攻占。


3、大中介最靠譜？中介里也得看經(jīng)紀(jì)人。

如何挑選最好的經(jīng)紀(jì)人。

4、不要盲目去跟中介砍價(jià)，但是該省的中介費(fèi)還得省。

a.最推薦房多多，2999+0.3%的中介費(fèi)
b.搜房網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋、房天下等互聯(lián)網(wǎng)中介，中介費(fèi)+服務(wù)費(fèi)都在1.5%
c.傳統(tǒng)中介中我愛(ài)我家最近在爭(zhēng)奪市場(chǎng)，打出1.5%的中介費(fèi)


雖然鏈家很貴，而且也不一定是最好的選擇，但目前絕大多數(shù)人還會(huì)選擇鏈家，那么

如果選擇鏈家，該如何砍中介費(fèi)：

a、盡量晚砍價(jià)，不到交中介費(fèi)前，這事千萬(wàn)別提。
b、砍價(jià)的關(guān)鍵是聯(lián)系上業(yè)主。
c、一分錢一份服務(wù)，不要把中介費(fèi)砍得太低。


三、交易前的貸款階段

貸款時(shí)一定一定要再找銀行問(wèn)一遍，還有沒(méi)有什么優(yōu)惠。

1、貸款與市場(chǎng)息息相關(guān)，所以一定要了解各銀行最新政策（如何了解）

2、還款方式一般兩種，選擇等額本金還是等額本息？最推薦等額本息

3、還有哪些貸款的KEY

a.國(guó)家政策，關(guān)于貸款利息可以抵個(gè)人所得稅

b.可以買貸款銀行理財(cái)產(chǎn)品申請(qǐng)減免罰息和短期利息。

c.不要趕在年底申請(qǐng)貸款，年底審批貸款會(huì)緊一點(diǎn)，畢竟每年的額度有限

d.充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣貸款

e.在當(dāng)前大環(huán)境下，調(diào)息方式不要選擇固定利率


四、交易中的稅務(wù)階段

聰明的避稅不是違法，不過(guò)是把法律應(yīng)該歸還你的錢要回來(lái)。

1、最好的避稅方式就是買滿五唯一。

2、如何避個(gè)人所得稅

3、如何避契稅

正文

找房源階段

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明確目標(biāo)（房子總價(jià)、首付、地段、樓層、戶型都不清楚），隨便看，覺(jué)得肯定會(huì)找到好房子的，這就跟很多女生沒(méi)事隨便逛淘寶一樣的道理，逛到最后也不知道買啥，而且很費(fèi)時(shí)間。

所以，一定要明確好自己的預(yù)估價(jià)格、首付、地段、樓層、戶型等，再開(kāi)始找房。

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a、在一頭霧水階段，先去「鏈家」根據(jù)自己的資金，地段等要求確定房源。lianjia.com

鏈家房源相對(duì)最多最真實(shí)，而且價(jià)格可靠，在這個(gè)階段，鏈家可以很快幫你明確自己最想要的房子在哪。

b、這時(shí)候，你需要粗篩房源，建議移步「愛(ài)屋吉屋」。https://www.iwjw.com

通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)找房源最為方便，但是房源圖片的實(shí)際差距實(shí)在讓人有苦難言。

對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，跑到實(shí)地看戶型實(shí)在是種效率非常低下的事，在迅速?zèng)Q定小區(qū)階段，愛(ài)屋吉屋的一分鐘視頻替代房源圖片，可以讓你在最快時(shí)間內(nèi)確定想要的小區(qū)和房型。


c、線下看房階段，最推薦「鏈家地產(chǎn)」。lianjia.com

選房源和看房源是完全兩碼事，看房源最重要的真實(shí)房源和服務(wù)。

作為老牌傳統(tǒng)中介，鏈家主打真實(shí)房源，所以不用擔(dān)心看房階段會(huì)被推薦各種亂七八糟的房源，比較省心。而且鏈家的主要實(shí)力在線下，所以看房時(shí)的體驗(yàn)會(huì)非常好。

d、如果還沒(méi)有找到合適的房源，我們還推薦：

• 想多看些房源，可以去看看 搜房網(wǎng) sofang.com
  

搜房網(wǎng)作為電商房產(chǎn)的老大，已經(jīng)擁有多年歷史，市場(chǎng)覆蓋率非常高。換言之就是房源多，而且業(yè)務(wù)員服務(wù)態(tài)度也非常好。
但是在房源真實(shí)性上，魚目混雜，不方便考量。

• 同樣另外一家多房源的網(wǎng)站 房天下fang.com
  

和搜房網(wǎng)相愛(ài)相殺，兩家還在15年因?yàn)榘俣缺Ｗo(hù)費(fèi)的問(wèn)題一度把汪峰擠下頭條。兩家都是牟足了勁在競(jìng)爭(zhēng)，所以想多看些房源，看完搜房網(wǎng)再看看房天下，會(huì)有意外收獲。


看房階段需要留意的一些小TIPS
可以參考買二手房需要注意什么？ - 知乎用戶的回答


找中介階段

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1、除非你對(duì)這個(gè)行業(yè)特別了解，否則不要跳開(kāi)中介。

整個(gè)二手房交易流程非常繁瑣，如果自己去弄的話，不一定能搞定業(yè)主不說(shuō)，而且很容易弄巧成拙。

要知道，買房最忌諱的就是耽誤時(shí)間，好房源是不等人的，不然賠了夫人又折兵。

整個(gè)買房流程可以參考狗哥的答案購(gòu)買二手房應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？整個(gè)流程是怎樣的？ - 狗狗哥哥的回答

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a.最省心的中介，一定是鏈家，但一定不是最省錢的。

雖然鏈家的中介費(fèi)高達(dá)2.7%，可在服務(wù)方面，鏈家有足夠的理由讓行業(yè)龍頭老大的地位名副其實(shí)。
包括從選房看房開(kāi)始，到貸款稅務(wù)，和最后的收房驗(yàn)收，鏈家都會(huì)全程陪同。

b.對(duì)于南方群眾來(lái)說(shuō)，房多多非常劃算，而且服務(wù)也不差。
（可惜在北方的業(yè)務(wù)二手房拓展很慢）

2999+0.3%保險(xiǎn)費(fèi)的收費(fèi)，在價(jià)格上可以說(shuō)非常低價(jià)。
房多多對(duì)房源的考察非常嚴(yán)格，每個(gè)房源工作人員會(huì)實(shí)地勘察，進(jìn)行拍攝。


c.搜房網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋、房天下等互聯(lián)網(wǎng)中介，中介費(fèi)+服務(wù)費(fèi)都在1.5%

一般來(lái)說(shuō)，如果要想在中介費(fèi)上省點(diǎn)錢的話，選擇互聯(lián)網(wǎng)中介是個(gè)不錯(cuò)的選擇。這三家在服務(wù)上區(qū)別不大，屬于眾多互聯(lián)網(wǎng)中介中最靠譜的。

如何選擇取決于你看中的房源在哪個(gè)網(wǎng)站。

d.不推薦安居客，缺乏管理的平臺(tái)已經(jīng)被雜七雜八的中介攻占。

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同樣一所中介里，經(jīng)紀(jì)人水平也會(huì)良莠不齊，而其實(shí)，整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中，服務(wù)質(zhì)量完全取決于你的經(jīng)紀(jì)人。

一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)熟悉各類政策、而且熱情上心，幫你解決從貸款到收房的一系列事宜。

差的經(jīng)紀(jì)人，可能會(huì)讓你在許多能省錢的部分，花了冤枉錢。

這時(shí)候，你需要記住幾點(diǎn)：

• 大中介的經(jīng)紀(jì)人不見(jiàn)得最靠譜，但是至少出錯(cuò)有中介幫你兜著。
  
• 選經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候一定要「貨比三家」，比如在鏈家看中一套房源，一定要去至少3家不同的鏈家門店去找各店經(jīng)紀(jì)人咨詢這套房源，交流中就能很輕松的判斷出哪個(gè)經(jīng)紀(jì)人最靠譜。
  
• 多溝通、多問(wèn)，跟經(jīng)紀(jì)人建立良好的關(guān)系，畢竟他可是這個(gè)領(lǐng)域里最專業(yè)的人，你能省多少錢完全取決于他想告訴你多少。
  

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不要盲目跟中介砍價(jià)，但該省的中介費(fèi)還得省。

• 首先，如果對(duì)中介費(fèi)非常介意的朋友，建議使用互聯(lián)網(wǎng)中介，最好的是房多多，2999+0.3%保險(xiǎn)費(fèi)的價(jià)格，非常劃算。
  

• 如果是房多多沒(méi)有覆蓋的城市，搜房網(wǎng)、房天下、愛(ài)屋吉屋的中介費(fèi)都是1.5%。
  

• 如果你一定想選擇傳統(tǒng)中介，那么我愛(ài)我家最近在北京為了搶占市場(chǎng)，也打出了1.5%的中介費(fèi)口號(hào)，選好經(jīng)紀(jì)人的情況下，還是可以信任的，不過(guò)房源上可能要多跑跑。
  

對(duì)于絕大多數(shù)希望選擇鏈家的朋友來(lái)說(shuō)，需要記住以下幾點(diǎn)：

1、盡量晚砍價(jià)，不到交中介費(fèi)前，這事千萬(wàn)別提。

砍價(jià)就是在剝削經(jīng)紀(jì)人的收入，最早他就知道你的想法，用心程度肯定會(huì)下降。

2、砍價(jià)的關(guān)鍵是聯(lián)系上業(yè)主。

如果不是簽了獨(dú)家合同的房源，一旦聯(lián)系上業(yè)主，就意味著你們倆有跳到其他中介的可能性，雖然是不道德的行為，但確實(shí)會(huì)給中介壓力。

從而在砍價(jià)上占據(jù)心理優(yōu)勢(shì)。

3、一分錢一份服務(wù)，不要把中介費(fèi)砍得太低。

即使你可以把中介費(fèi)砍到很低，那么在后續(xù)的服務(wù)里，經(jīng)紀(jì)人一定會(huì)在服務(wù)上把這個(gè)錢找回來(lái)。

所以，2.2%到2.4是一個(gè)合理的范圍，這取決于你在貸款，稅務(wù)等方面要麻煩中介多少。


貸款階段：

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• 目前還沒(méi)有任何一個(gè)網(wǎng)站會(huì)整合各銀行的貸款政策，所以你只能通過(guò)線下去了解。（你也知道中國(guó)的官方網(wǎng)站有多差）
  

• 一般大行在幾個(gè)大中介（例如鏈家、我愛(ài)我家等）總部設(shè)有辦公點(diǎn)，在那里可以各大銀行一次性問(wèn)全。
  

TIPS：注意，是各地總部而非路邊門市店，小的門市店咨詢甚至?xí)霈F(xiàn)因?yàn)殚T市店經(jīng)紀(jì)人管賣房子，最新貸款政策不一定會(huì)及時(shí)了解。

• 挨家銀行詢問(wèn)一下沒(méi)多麻煩，畢竟幾百萬(wàn)的事。
  

了解完各大銀行政策后，你一定會(huì)對(duì)一個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生疑惑：到底選擇等額本金還是等額本息？

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這里有一個(gè)對(duì)比：等額本金和等額本息的區(qū)別、利弊、適合人群

從賬面上看，等額本金的還款額要比等額本息少，但是還是推薦等額本息的還款方式。

• 首先，考慮到我國(guó)現(xiàn)在的通貨膨脹率，貸款就是賺的。因?yàn)楝F(xiàn)在的錢，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)值錢于未來(lái)的錢。
  

TIPS：永遠(yuǎn)不要提前還款！

• 留意國(guó)家政策，在個(gè)稅改革中已經(jīng)明確一點(diǎn)，在將來(lái)房貸利息是可以抵扣個(gè)稅的，所以，還的利息越多，你的個(gè)稅就越少！
  

現(xiàn)在的個(gè)稅計(jì)算方式是：
（稅前工資-五險(xiǎn)一金費(fèi)用）*征稅點(diǎn)

改革后的方式是：
（稅前工資-五險(xiǎn)一金費(fèi)用-房貸利息）*征稅點(diǎn)

所以，等額本息換貸款利息多的缺點(diǎn)在個(gè)稅中被彌補(bǔ)了，而還款壓力明顯小于等額本金。

• 如果前期你就可以還更多的錢的話，為什么不少貸幾年呢？還的利息會(huì)更少。
  

記住，不要讓一點(diǎn)利息把你現(xiàn)在的生活壓垮，活在當(dāng)下。

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貸款的時(shí)候一定一定要再問(wèn)銀行一句，還有什么辦法更優(yōu)惠嗎？

許多銀行都會(huì)有針對(duì)大客戶的優(yōu)惠政策，比如你在貸款銀行買了理財(cái)產(chǎn)品，有大額存款等。都有可能使你的貸款更加容易，甚至?xí)懈驼劭邸?/strong>

所以，多問(wèn)，因?yàn)橘J款經(jīng)理和理財(cái)經(jīng)理不屬于同一部門，許多優(yōu)惠政策你不問(wèn)他們是不會(huì)說(shuō)的。

記住這些貸款的KEY POINT，還能更省錢。


a.在業(yè)主貸款行購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，可以申請(qǐng)減免罰息和短期利息。

如果業(yè)主需要提前還款來(lái)把房子的抵押權(quán)騰出來(lái)，這時(shí)候就會(huì)有銀行的罰息和短期利息，這筆費(fèi)用往往會(huì)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。
這時(shí)候，選擇跟業(yè)主同一銀行貸款，能減免一筆費(fèi)用，再問(wèn)問(wèn)購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，是不是還可以減免一筆費(fèi)用。

b.不要趕在年底申請(qǐng)貸款，年底審批貸款會(huì)緊一點(diǎn)，畢竟每年的額度有限

c.充分利用你的中介，他能幫你辦到最低折扣貸款

d.在當(dāng)前大環(huán)境下，調(diào)息方式不要選擇固定利率
還款利率在貸款時(shí)有兩種選擇，一種是固定利率，即以貸款當(dāng)時(shí)利率計(jì)算，直到還款結(jié)束，利率不變。
另外一種是根據(jù)國(guó)家政策同步調(diào)息，國(guó)家降息你的利率跟著降，國(guó)家漲你跟著漲。
但是，國(guó)家都連續(xù)5次降息了，你還看不清形勢(shì)嗎。


稅費(fèi)：

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不清楚的話可以先看看到底會(huì)有哪些稅費(fèi)2015年新政后 最新二手房交易過(guò)戶費(fèi)有哪些

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如果一套房源真的讓你滿意到可以跨越滿五唯一的界限，那么可以通過(guò)這些方法省錢：

個(gè)人所得稅的稅率，是可以按兩次交易差的20%來(lái)交的。這個(gè)交易差越小，交稅就越少。所以，咱們可以通過(guò)如下方法來(lái)避稅：

a.利用好網(wǎng)簽價(jià)

因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)，征稅完全取決于網(wǎng)簽價(jià)格，而非實(shí)際成交價(jià)格。

所以這時(shí)候就有了所謂「陰陽(yáng)合同」的出現(xiàn)，即實(shí)際成交價(jià)和合同價(jià)不一致。通過(guò)縮小交易差來(lái)減少稅費(fèi)。

具體施行的時(shí)候，把你的預(yù)期說(shuō)給中介，他會(huì)非常明確的告訴你怎么操作的。

還有，網(wǎng)簽的房?jī)r(jià)比較低的話，契稅也會(huì)少一些。

b、許多中介都不知道，交易差是可以扣掉賣方在房子上額外花的錢！

交易差=現(xiàn)成交價(jià)-購(gòu)入價(jià)格-其他額外開(kāi)支

而額外開(kāi)支主要有：

• 業(yè)主在買房時(shí)還給銀行的利息
  

比如我100萬(wàn)買的房子，但是還完房貸可能是還給銀行120萬(wàn)，那么這20萬(wàn)算入額外開(kāi)支合情合理。

所以這時(shí)候，你需要去銀行開(kāi)個(gè)證明，來(lái)抵扣交易差。

• 裝修費(fèi)用
  

房主當(dāng)年裝修的費(fèi)用，也是可以扣除的。裝修費(fèi)可以找評(píng)估公司做評(píng)估，也可以自己提交各種裝修憑證來(lái)扣除。

TIPS：去建材市場(chǎng)找些地下中介什么的野路子，可以搞來(lái)裝修憑證，但是被查出來(lái)就不好了，不推薦。


如果讀完之后對(duì)你有幫助，點(diǎn)個(gè)贊，讓更多的人看見(jiàn)，好嗎？
還有，即使你現(xiàn)在沒(méi)有買房打算，但早晚要買房的，收藏起來(lái)，為將來(lái)做準(zhǔn)備。

簡(jiǎn)單91

剛剛買了二手房，把遇到的一些問(wèn)題和能想到的問(wèn)題總結(jié)了一下。以北京為例吧
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更新：
關(guān)于網(wǎng)上房?jī)r(jià)與實(shí)際價(jià)格的差別
網(wǎng)上的房?jī)r(jià)不可信，除了鏈家在線，其他網(wǎng)站上多數(shù)房的標(biāo)價(jià)都比實(shí)際價(jià)格低不少，十幾萬(wàn)幾十萬(wàn)什么的。就算是鏈家在線，也不那么靠譜，他們的價(jià)格一般和房主報(bào)價(jià)是一樣的，但他們也有不少不靠譜房源在上面掛著，比如已經(jīng)賣出的房子或者房主并不誠(chéng)意賣的，他們都掛在網(wǎng)站上不即時(shí)撤掉。
我遇到過(guò)好多次這樣的情況：在網(wǎng)上看到一套性價(jià)比很高的房子，去附近的中介那里詢問(wèn)被告知這套房子已經(jīng)賣掉了，并給你推薦別的同類型房源（一般來(lái)說(shuō)都比你看的那套貴點(diǎn)兒）。
有一個(gè)小經(jīng)驗(yàn)，可以稍微分辨一下鏈家在線上的房子是否還處于正常出售狀態(tài)，就是參考這套房的“帶看房記錄”，如果是最近幾天還有中介帶著去看房，那應(yīng)該是還沒(méi)賣掉，且房主誠(chéng)意賣。
總之，為了得到某地區(qū)最準(zhǔn)確的二手房信息，還是得實(shí)地考察，多找?guī)准抑薪榱私馇闆r，有的時(shí)候幾個(gè)中介都有同一套房源，有的時(shí)候房主會(huì)把自己的房子獨(dú)家交給某個(gè)中介，別的中介沒(méi)太了解，像鏈家會(huì)有那種獨(dú)家速銷房，他們先行支付房主一些錢得到獨(dú)家房源，承諾在某段時(shí)間內(nèi)以高于某個(gè)價(jià)格售出，如果沒(méi)賣出去的話，先支付的錢就歸房主了。這種房子一般都很搶手，在同類型房子里價(jià)格較高。
關(guān)于中介
在北京，幾個(gè)大點(diǎn)兒的中介，官方中介費(fèi)都是總房?jī)r(jià)的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下來(lái)。比如鏈家，我們買房的時(shí)候和立水橋、奧運(yùn)村這邊的鏈家都快拼了命了，也沒(méi)有砍下來(lái)半毛錢。比如立水橋的某個(gè)我愛(ài)我家，我們進(jìn)去聊了幾句，中介小伙就主動(dòng)說(shuō)中介費(fèi)我給你2.0%。
在帶看房子之后，如果你有意向見(jiàn)房主，有的中介會(huì)跟你收取意向金，說(shuō)辭是“這套房子很搶手，約見(jiàn)房主的人很多，交了意向金表示出誠(chéng)意，可以優(yōu)先安排你們跟房主見(jiàn)面，否則別人先交意向金先談，如果談妥你們連見(jiàn)房主的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了”，對(duì)于要向你收取意向金的中介，只有一句話送給他“老子不給”，然后他也還是會(huì)繼續(xù)很積極地幫你聯(lián)系房主見(jiàn)面，不管你交不交意向金，他們的目的還是要促成交易的，所以不必?fù)?dān)心之前忽悠你的那套說(shuō)辭?? 另外還有的中介不知道是疏忽還是故意的，跟你要意向金，拿出來(lái)讓你簽字的卻是定金協(xié)議，一定要看清楚??
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看房階段
房子情況：

• 首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購(gòu)，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。
  
• 房子是否滿五年，如果從房主上一次購(gòu)買這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。
  
• 如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……
  
• 和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的，直到見(jiàn)了房主要簽約了，他們都說(shuō)是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò)，大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。
  
• 房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差，隔壁開(kāi)個(gè)電視機(jī)都能聽(tīng)到。
  

周邊情況：

• 特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。
  
• 小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，且地上停車位也比較少，很可能都沒(méi)有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。
  
• 小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進(jìn)人，單元門有沒(méi)有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……
  
• 周邊交通狀況，必經(jīng)之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  
• 醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施有沒(méi)有。
  

簽合同階段

• 查看房產(chǎn)證、契稅票，看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、建筑年代、交稅時(shí)間、房子是否還在抵押等。向房主詳細(xì)詢問(wèn)房子的情況，為什么要出售房子。確認(rèn)中介復(fù)印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
  
• 確定自己是否有購(gòu)房資質(zhì)。比如在北京，沒(méi)有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無(wú)房。購(gòu)房人資質(zhì)審核通過(guò)，房子才能在建委做網(wǎng)簽。
  
• 明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付來(lái)還清銀行貸款的話，你的首付是不走資金監(jiān)管的，等于你會(huì)直接把首付（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請(qǐng)貸款。這時(shí)候要注意在合同上明確寫出首付的支付方式，用途，如果是用來(lái)給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)。
  
• 確定自己的貸款方式、貸款資質(zhì)和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會(huì)查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學(xué)歷等資料，來(lái)確定你的貸款數(shù)額和利率，首套房一般利率會(huì)下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會(huì)影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍，只要收入證明能開(kāi)到2倍就行，工資流水差一些沒(méi)太大關(guān)系。
  
• 和房主商定后確定最遲過(guò)戶日期，過(guò)戶后什么時(shí)候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內(nèi)遷走戶口，房子內(nèi)都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問(wèn)題有沒(méi)有寫清的，一定要求中介在補(bǔ)充協(xié)議里加上。上面的幾個(gè)問(wèn)題都是容易產(chǎn)生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
  

（寫困了，大概就先這樣吧……）