收藏！2023年買(mǎi)房避坑10條走心建議

★小梁帶你玩手機(jī)★

1、2023年一季度房地產(chǎn)大形勢(shì)下怎么買(mǎi)？

2023 年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)復(fù)蘇。信貸基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)都十分穩(wěn)固。一線城市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈趨向景氣。

2023 年前2 月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比下降0.1%。2023 年初到3 月14 日，重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽同比下降6.5%，二手網(wǎng)簽同比上升50.8%。

3 月份，我們預(yù)計(jì)供給進(jìn)一步改善，商品房銷(xiāo)售量進(jìn)一步向好。

在此情形下，我認(rèn)為2023年，大家盡量選擇一二線城市買(mǎi)房，一線北京上海深圳廣州，二線杭州、成都、武漢、合肥、西安、南京、蘇州、重慶。

2、2023哪些城市不能買(mǎi)？

盡可能不要買(mǎi)三線福州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、青島，因?yàn)檫@些城市的產(chǎn)業(yè)不夠密集，人口也不夠多，我預(yù)計(jì)這幾年三四線城市的房子基本不會(huì)漲。

甚至部分二線城市也要看著買(mǎi)，尤其近些年潮水褪去，像鄭州這種過(guò)去還可以的省會(huì)，最近兩三年可能都不是一個(gè)適合買(mǎi)入的時(shí)間點(diǎn)。

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3、買(mǎi)一二線城市最應(yīng)該注意什么事情？

根據(jù)你選擇的一二線城市，了解當(dāng)?shù)氐馁I(mǎi)房政策，限購(gòu)和限貸。如果按揭你可以貸幾成？如果抵押，一般可以做到貸房子評(píng)估價(jià)的 7 成。有的城市可以更多，比如杭州深圳（指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前）普遍可以做到 8-9 成，意味著你可以同樣的首付，買(mǎi)到更大的房子。

4、小白最應(yīng)該注意什么問(wèn)題？

第一個(gè)是小白要注意甄別房源性價(jià)比，不沖動(dòng)購(gòu)房。看好了買(mǎi)入城市之后，還要多做功課了解該城市2023年及未來(lái)的房?jī)r(jià)走向。是看漲還是看跌。

第二個(gè)是要注意辨別真實(shí)行情熱度，多觀察一段事件，不要被表面現(xiàn)象所迷惑。還要多看房，盡可能的看房200套，讓自己從量產(chǎn)產(chǎn)生質(zhì)變，真正的入門(mén)買(mǎi)房這件事兒。

第三個(gè)是第一套房很重要，第一套房買(mǎi)得好，第二第三套房子就會(huì)容易得多。

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如果第一套房買(mǎi)錯(cuò)了，比如買(mǎi)在環(huán)京或者三四線城市，或者在不是很好的時(shí)間買(mǎi)房，第一套房可能面臨長(zhǎng)期不漲，或者房?jī)r(jià)下跌。這樣一來(lái)，你至少要花四五年時(shí)間才能解決第一套房子帶來(lái)的問(wèn)題。

如果你不懂專業(yè)的買(mǎi)房知識(shí)，很多人一輩子都會(huì)被套住，從此再也不能繼續(xù)買(mǎi)房。

5、老手最容易踩什么坑？

追漲殺跌是很多人的通病。買(mǎi)房切記，千萬(wàn)不要有追漲殺跌的想法。

一方面，我們沒(méi)法準(zhǔn)確預(yù)估未來(lái)兩年左右，一二線城市行情，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)到了谷底，可以果斷拋掉。萬(wàn)一大幅度反彈，我們就錯(cuò)過(guò)了躺著賺錢(qián)的好機(jī)會(huì)。

另一方面，我們沒(méi)法預(yù)估房?jī)r(jià)的上漲是否達(dá)到了最高點(diǎn)，一味追漲買(mǎi)入，可能迎來(lái)房?jī)r(jià)的暴跌。到時(shí)再收手就晚了，甚至可能大把的虧錢(qián)。

很多時(shí)候，我們只需要讓子彈再飛一會(huì)兒~

6、買(mǎi)二手房最應(yīng)該注意什么陷阱？

第一個(gè)是二手房需要辨別真假筍盤(pán)。筍盤(pán)并不是指價(jià)格便宜的房子。而是沒(méi)有同類競(jìng)品硬傷，也沒(méi)有復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)和抵押?jiǎn)栴}的好房子。

筍盤(pán)出現(xiàn)的原因之一是業(yè)主急用錢(qián)，由于離婚，兄弟分家，生意倒閉，賣(mài)房治病等原因低價(jià)拋售房子。

但是我們市面上見(jiàn)到的大多數(shù)低于市場(chǎng)價(jià)的房源，或多或少都有一些硬傷，這根本不是筍盤(pán)，只是硬傷房的真實(shí)價(jià)值。

第二個(gè)是晚交房。說(shuō)好的今年三月份交房，結(jié)果等到了明年十二月份都遲遲不交房，而且還惡意上漲房租。這就讓人傻眼了。

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第三個(gè)是售房合同周期約定的過(guò)長(zhǎng)，比如正常三個(gè)月拿到錢(qián)，卻約定到6個(gè)月。

第四個(gè)是被逼定。也就是說(shuō)實(shí)際上沒(méi)那么多客戶，卻制造緊張氛圍，談判中因?yàn)檎勁蟹諊侥橇?，迫于面子加價(jià)購(gòu)買(mǎi)或者降價(jià)賣(mài)出。

7、北京的房子哪些不能買(mǎi)？

第一個(gè)是豪宅的小戶型。一般這種產(chǎn)品都很雞肋，不但難進(jìn)富豪圈層，而且錢(qián)花得不值。

第二個(gè)是遠(yuǎn)郊區(qū)無(wú)配套的剛需小戶型。不但沒(méi)能成功上車(chē)北京，還比環(huán)京價(jià)格貴了3倍不止。而且配套不如環(huán)京，租也不好租。

第三個(gè)是商辦。這里主要指非核心區(qū)偏寫(xiě)字樓性質(zhì)的商辦，它基本都是辦公的，流通性差。而且投資回報(bào)率不高，升值空間不大，想要出手也很難有人接盤(pán)。

第四個(gè)是學(xué)區(qū)溢價(jià)過(guò)高的小區(qū)。雖然溢價(jià)過(guò)高，但不代表價(jià)格高。而且近些年的政策，也不看好學(xué)區(qū)房。一個(gè)是多校分區(qū)劃片，一個(gè)是教師輪崗制度。這兩大政策都給學(xué)區(qū)房降了溫，更別提溢價(jià)過(guò)高的學(xué)區(qū)房了。

8、上海的房子哪些不能買(mǎi)？

第一個(gè)是老破大，它有個(gè)別名叫：塔樓。老破大的大，其實(shí)是打問(wèn)號(hào)的。它只是產(chǎn)證面積比較大，實(shí)際上往往得房率不高。使用空間遠(yuǎn)小于同樣產(chǎn)證面積的板樓老破小。

不少的大樓容易年老失修，水、電、樓體出問(wèn)題之后，很難協(xié)調(diào)統(tǒng)一意見(jiàn)。該維修的也無(wú)法籌錢(qián)維修，自己住的都不太舒服，更不要說(shuō)是拿出來(lái)賣(mài)了。

第二個(gè)是物業(yè)差的高層。最頭疼的問(wèn)題是：電梯維護(hù)不當(dāng)。高層電梯出問(wèn)題是常有的事情。而且還很難賣(mài)出去。

第三個(gè)是低層和頂樓。低樓層的老房子有采光、潮濕等問(wèn)題。頂樓的房子，主要是隔熱和漏水問(wèn)題。

第四個(gè)是風(fēng)水不好的房子。比如，路沖的房子，上海典型的小區(qū)有葛洲壩虹橋紫郡公館。再比如，上海還有不少靠近殯儀館、火葬場(chǎng)、墓地的房子。比如嘉定的路勁悅茂府，徐匯的田林十二村。即使板塊位置和配套不錯(cuò)，也盡量不要買(mǎi)。

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9、廣州的房子哪些不能買(mǎi)？

第一個(gè)是房齡較大的二手房。買(mǎi)二手房時(shí)，很多人只考慮到戶型、地段等，卻忽略了房齡的問(wèn)題。如果二手房的房齡太老，會(huì)對(duì)辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等都產(chǎn)生不好的影響。比如房齡越老，貸款的年限就越短。

第二個(gè)是產(chǎn)權(quán)不明確的房子。這很可能會(huì)影響到以后的賣(mài)房流程，對(duì)購(gòu)房人很不利。比如，房子買(mǎi)完后，前房主的戶口不遷出去，這就隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都變得費(fèi)勁起來(lái)?，F(xiàn)在大家對(duì)戶籍的問(wèn)題越來(lái)越重視，如果一直沒(méi)法解決，就極有可能在轉(zhuǎn)賣(mài)的時(shí)候影響到成交價(jià)。

第三個(gè)是法拍房。法拍房表面便宜，但很可能拍下來(lái)收不到房子。另外，法拍房也不允許貸款，拍下差不多一個(gè)星期就要全款付清，所以沒(méi)有充足現(xiàn)金的家庭最好不要買(mǎi)。如果真要買(mǎi)，建議找專業(yè)的法拍中介機(jī)構(gòu)。

第四個(gè)是別墅。絕大多數(shù)別墅是自住產(chǎn)品，沒(méi)有投資的價(jià)值和增值空間。尤其是要買(mǎi)郊區(qū)別墅的，接盤(pán)俠很少。因?yàn)榻紖^(qū)的各種基礎(chǔ)設(shè)施，醫(yī)院、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)選擇少、質(zhì)量不高。郊區(qū)別墅，流動(dòng)性很差。

10、深圳的房子哪些不能買(mǎi)？

第一個(gè)是商業(yè)公寓。長(zhǎng)期的高額租約，基本等一年后包租公司會(huì)跟業(yè)主談降租，不然就退租。可怕的是不通燃?xì)?，商水商電，一手買(mǎi)可以正常首付5成，因?yàn)槭巧虡I(yè)貸款，利率會(huì)比較高，二手不用想，基本沒(méi)人接盤(pán)，需要全款，稅費(fèi)超過(guò)10%。

第二個(gè)是有硬傷的樓盤(pán)。比如獨(dú)棟無(wú)花園、樓層太低、戶型奇特、噪音太大等。對(duì)于硬傷不能改善的房子，如位置、樓層等，虎媽建議盡量避開(kāi)，免得自己低價(jià)拋售。即便降價(jià)出售，也會(huì)面臨成交周期長(zhǎng)等問(wèn)題，急用錢(qián)時(shí)就可能一降再降。

第三個(gè)是老破大。流通性會(huì)越來(lái)越差，賣(mài)得慢、漲得更慢，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。因?yàn)殡m然單價(jià)低，但總價(jià)不低，富人看不來(lái)，窮人買(mǎi)不了，買(mǎi)家極其稀少。

第四個(gè)是臨深區(qū)域。臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房數(shù)不勝數(shù)完全賣(mài)不完，二手要賣(mài)出獲利基本打到骨折。買(mǎi)房子是買(mǎi)漲，而不是貪圖便宜。未來(lái)深圳的核心區(qū)與臨深的價(jià)格差異會(huì)越來(lái)越大。幾乎很少人入住的大亞灣鬼城，就是大部分臨深區(qū)域最好的例子。

公眾號(hào)：水源商道

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