隨便聊聊上海未來二手房的價格趨勢

數碼桃桃

1）二手房價主要分為剛需（500w以內）、剛改（500-1000w）、改善（1000-2000w）、輕奢（2000-3000w）、豪宅（3000w以上。
有些人說3000w也不算豪宅，說的也對，但也沒必要糾結）幾個檔次，每個檔次里面都有舊房、新房、小房、大房、市區(qū)房、近郊房、遠郊房。

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2）就目前的房價來說，有個板塊總價上限概念（不含別墅產品）。
首先，板塊內的房子要突破板塊總價上限成交非常困難，比如某些區(qū)域的板塊總價上限是3000萬，如果房價已經接近板塊上限，不論房子新舊、大小，短期內基本都不會有上漲空間，一定要謹慎入手超過板塊上限的房子，這代表了整個區(qū)域的購買力水平，至于每個板塊的板塊上限在哪里，大家認知可能不一樣，給大家一個參考方法，綠皮成交價選擇區(qū)域，查找你認為的上限以上的房子，看有沒有，有多少套。
比如大寧板塊，我認為的板塊上限是2500萬，然后搜了一下，綠皮歷史上沒有2500萬以上的成交記錄，2000萬以上成交記錄為12套，占板塊成交總數的千分之4，此方法大致可以判斷出區(qū)域板塊總價上限。

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所以說第一個結論：超過區(qū)域板塊總價上限的房子掛牌價后續(xù)必然是跌的。
像大寧板塊超過2500萬以上的房子就別考慮了，看看其他板塊吧。
就算新房最好也別買。另外每個小區(qū)的總價上限也可以參照此方法，盡量不要去買超過歷史成交價的房子（購買價也不要超過最高歷史單價），過去幾年如果小區(qū)掛牌價格漲上來了，但卻沒有成交或者只有一兩套成交說明市場不認可，不要盲目去接盤。

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3）第二，老破房（95年前的老公房）不論大小，從投資角度空間都很小了，市中心老破大里面的多層板式三房，如果樓層、戶型還可以，總價能接受的情況下，可以考慮，至少能滿足未來居住需求，而且這部分房源也算區(qū)域稀缺。
其他老破房都不用考慮了，未來大概率長期滯漲或者陰跌走勢。

4）第三，2000以后的商品房，一房盡量不要買了。
受限于面積，未來也不會有什么漲幅空間，而且也很難出手，需求不多。
兩房總價高于1000萬，除非是非常好的小區(qū)，不然也盡量不要入手，不然未來大概率長期站崗。上面兩個品類，未來也是大概率滯漲。

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5）第四，謹慎購買1500萬以上的二手房。除非是比較新的次新或者比較好的老商品房小區(qū)的四房，尤其要關注小區(qū)車位情況，買此類房子，不論新舊，一定要帶產權車位，尤其是1500-2000w這個區(qū)間，這個價位的二手房，如果小區(qū)停車困難又沒有產權車位，未來出手會非常困難，基本不會有人接盤，都不是跌價的問題了。

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6）每個檔次的趨勢及購買建議（未來2～3年）
剛需房，無論什么時候都可以買，未來漲跌都不會太多，建議近郊區(qū)商品房（不買遠郊尤其遠郊無產業(yè)）或者市區(qū)老破小，或者選擇租房。
剛改房，未來大部分二手大概率陰跌，建議優(yōu)先考慮新房，或者市中心多層老一點的三房。
改善房，未來大部分二手持續(xù)陰跌，優(yōu)先買新房，次新房，二手買撿漏房，前提必須有車位，盡量買三房及以上戶型，小區(qū)不能太破。
輕奢和豪宅盤不做評論。
補充一句：上海樓市下一次行情要等股市牛市起來以后了，股市起不來，房子行情不會好。而且只涉及部分品類，普漲比較難了。

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