買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？

白云

本人10年資深房產(chǎn)金融從業(yè)者，我來從邏輯，經(jīng)濟(jì)，人力成本的角度告訴你，為什么，要找中介
首先，這個叫“二三級聯(lián)動”
一級市場是土地市場
二級市場是新房市場
三級市場是二手房市場
你先看一張圖

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這是目前武漢，貝殼代理的新房樓盤，180多個
你首先要了解一個問題，開發(fā)商賣房子，競爭對手除了其他開發(fā)商，還有誰？
還有二手房業(yè)主
但是，二手房業(yè)主在市場上的代表人是誰？
是這個城市千千萬萬的中介
并且，再告訴你一個事，中介賣房如果能成交，一般是分“盤源方”，“客源方”的，一筆成交賺來的利潤，是要這兩方按比例分配的，不同公司的分法不同，從最低的9:1到5:5，都有，比較常見的是3:7分成，即房源方占3成利潤，客源方占7成
我為什么要告訴你這個？
因為就對于中介而言，賣一套新房帶來的利潤，遠(yuǎn)高于二手房，還特么不用分盤?。ㄘ悮ぷ鳛槠脚_方會分5%左右）
而且，開發(fā)商是真有錢?。?！
就武漢而言，目前大部分公司的新房二手房成交比已經(jīng)到了3成二手房，7成新房了！
換句話說，目前沒有多少中介在市場上幫二手房業(yè)主發(fā)聲了，開發(fā)商要的也就是這個效果
這個效果是怎么達(dá)到的？
靠的就是兩個東西
1:給到足夠的返傭
2:成交難度系數(shù)低于二手房
不要覺得只要錢給夠中介都會去幫你，那不然為什么那么多高端商鋪，別墅賣不出去啊？是傭金給的少嗎？是特么難度太高了啊
你得降低難度系數(shù)啊，你得實實在在的給我中介帶過去的客戶給到實惠??？
不然你當(dāng)這年頭誰不會上網(wǎng)？
誰不會打車去售樓部嗎？
另外下面是我之前寫的文章，解釋的更詳細(xì)，還從人力資源板塊做了一些解釋
另外，我這個也不能說百分之百會這樣，因為很多城市也有一些“茶水盤”（就是所謂的倒掛盤）
或者有些城市是處于“房產(chǎn)調(diào)控期”，那么找中介也買不到新房
https://zhuanlan.zhihu.com/p/138306631ps：不說百分之百找中介一定會劃算，但是大概率會劃算，切絕對不會比自己去售樓部價格高
最后，歡迎點進(jìn)我的知乎主頁，里面有我所有的原創(chuàng)文章，全是根據(jù)自己10年從業(yè)經(jīng)驗所寫，如果有任何關(guān)于房產(chǎn)的問題，也歡迎私信我，都是免費的，我很樂意解答任何關(guān)于房產(chǎn)的問題

吉祥三寶

您好，本人身份中介。
首先大家一般都會覺得售樓部是開發(fā)商的銷售人員對吧，但有沒有想過其實售樓部都是給中介包下來了的呢？
樓盤的房子一般有二種銷售方式，一是自銷，二是外包。
自銷：正常的銷售模式，佛系一點的只有一支銷售團(tuán)隊，一般有二支，我見過最多的是萬科四支。自家的銷售團(tuán)隊很少有的，大部分都是聘請第三方，比如：世聯(lián)行，易居，中原，合富等。為什么說這個呢？因為如果有幾支銷售團(tuán)隊同事代理這個樓盤，他們會有業(yè)績競爭，這時候您想要優(yōu)惠的話他們也會特別賣力。
外包：比如中介以7千一方的價格把項目接下來，賣高價格的部分就是自己的傭金。這時候賣房子的人都是您所說的中介。
回到主題，如果說您對區(qū)域不熟悉，到處看房可能會浪費您時間與精力，而且看一個樓盤留一次電話，也煩。如果是找對中介的話，他可以快速和您匹配到合適的房源，并且清楚告訴您樓盤的利弊。房子沒有十全十美的，具體看您怎么權(quán)衡，如果不知道的話不防聽聽專業(yè)人士的見解。
如果說您對區(qū)域熟悉，并且鎖定了合適的小區(qū)，您有中介朋友的話可以帶上他，送他一份傭金，他有心的話會返部分給您，有錢一起賺嘛，反正是開發(fā)商的錢，不拿白不拿。如果沒有的話，自己去，銷售最后也會給底價您的，網(wǎng)簽底價早已定好，折扣的作用只是讓客戶買得開心。
不過遇到上面說的多支銷售團(tuán)隊營銷的情況，磨多一會兒可能有遇外收獲（談判方向：折扣，減去零頭，送多幾件大家電，物業(yè)管理費，車位等），能省就省嘛。當(dāng)然，也很多爽快的客戶看中就買的，100來萬都給了，這點也不在乎啦。
至于說到怎么判斷銷售人員是哪方的情況，五證二書公告欄那邊會有代理團(tuán)隊的信息，包括他們的工作牌也會有顯示。如果遇到外包盤，建議您找中介談會有優(yōu)勢。

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本人做中介5年了，遇到的客戶也多，刪了我的也大把，但做到問心無愧就好了。該推薦什么樓盤給您，這樓盤有什么好與不好，您清楚了再來決定。所以我這人挺佛系的，很多時候是客戶主動約我看房。
————————————————————看到別的地方有朋友問，你們渠道團(tuán)購折扣是怎么樣的？
首先您要了解折扣就要了解銷售給您原價是怎么來的，有沒有備案，是不是根據(jù)網(wǎng)簽價來定的，還是他想寫多少就是多少，這個原價有沒有根據(jù)。
老實說，大部分售樓部的原價都是沒有根據(jù)的，特別是恒大，動不動就8折那種。
之前我朋友過杏壇恒大看房，1.9萬多的原價，折下來1.5萬多，朋友就說是不是當(dāng)他傻的，順德1.9萬多北滘都能買了，這種地方也要這么高嗎？（杏壇新盤1.3萬左右）
說白了，所謂的折扣都是包裝出來的，您們可以看看樓盤信息公告欄，上面有樓盤的備案價，一看就知道了。
好像說得有點多了，覺得有點幫助的話點點贊哈，有問題也歡迎留言。

是夢終空

重復(fù)的問題，就引用之前的回答了:
買新房，反而通過中介/代理比直接去售樓處更容易拿到更多優(yōu)惠（有政府、開發(fā)商關(guān)系的另說）。
你要是直接去售樓處，屬于自來訪，開發(fā)商還是賣銷控表上的那個固定的價格，即使省了給中介代理的傭金，也不會返給客戶的。
如果開發(fā)商給自來訪的客戶報價或折扣，比給中介帶的客戶的報價低或折扣大，那客戶自然都放棄中介代理了，會打擊中介代理這類外部渠道的帶客信心，沒有中介代理再敢跟此開發(fā)商合作的。
沒關(guān)系的普通購房人，倒是可以利用現(xiàn)有的中介/代理傭金的游戲規(guī)則：
1.要返傭：必須在去售樓處看盤報備前，就跟對接你的中介或代理約定好返傭，不然威脅就找別家代理去買。一看你是懂行的人，賺點就行，一般銷售經(jīng)紀(jì)人個人會樂意給你大半的返傭的（非大熱的樓盤）?，F(xiàn)在開發(fā)商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也得有2-3個點，4-6個點的也很普遍，去年北京亦莊甚至已經(jīng)出現(xiàn)10個點傭金的項目了。所以管中介代理要返傭，比直接跟開發(fā)商砍價靠譜的多。
2.要折扣：一般開發(fā)商會給大的一級代理/中介一定比例的折扣名額；例如98折、96折客戶幾個名額。我們可以威逼利誘，讓中介、代理跟其領(lǐng)導(dǎo)申請折扣的名額。你個人直接向開發(fā)商的銷售申請是很難拿到真正的折扣，反而代理中介更熟悉開發(fā)商的底牌，更易申請。

補充個之前我類似的回答：
想要拿到最大的優(yōu)惠，就要清楚新房開發(fā)商賣房分傭的游戲規(guī)則。
對于沒關(guān)系可走的普通大眾來說，非火爆行情的情況下，你可以管具體對接你的一級或者二級代理銷售人員(中介在開發(fā)商那邊也屬于代理而已)要分傭：
一般新房的銷售開發(fā)商都會找代理中介這類外部分銷渠道，成交一套分給一級代理幾個點作為代理費。而一級代理商也可以再找些二級分銷，把自己傭金的7-8成收入分給二級分銷。最后往往給咱們打推銷電話的多是一級代理或者二級分銷的人。所以，最簡單的辦法就是，在到現(xiàn)場登記報備之前（這個是必須的），就跟對接你的代理銷售人員說好，返我多少傭金才走你家報備。一般你說破這個事，大家也就明白是懂行的人，返你幾萬也還ok。只適用正?；蛘咻^冷的行情時，行情火熱的時候，不加價賣房號就不錯了。
有關(guān)系的那就另說了，內(nèi)部員工和政府的關(guān)系戶能拿到你想不到的折扣。

也太

以下是不動產(chǎn)以及這個行業(yè)的自我認(rèn)為的內(nèi)幕——個人的觀察到的以及所思所想
我還算新人嗎？2019年畢業(yè)，2020年4月從事房地產(chǎn)這份工作——也是我的第一份工作——到現(xiàn)在
因為做這個就是笨這了解這個行業(yè)，學(xué)習(xí)來的。不知道聽誰說的做銷售難，鍛煉人。就想著房子交易額達(dá)，且與我們息息相關(guān)，就來試試。心態(tài)一直很佛系，媽媽養(yǎng)著，我對不起媽媽。
坐標(biāo)成都——高新區(qū)
我的工作——經(jīng)歷告訴我，我們這是代理——其實也就是做新盤業(yè)務(wù)的中介
新盤的不動產(chǎn)————住宅、公寓、別墅、商鋪、寫字樓、獨棟商業(yè)體。（這個排序一般也是傭金大小的排序）
見過傭金二百多萬的商業(yè)體——也見過我自己傭金8000的公寓，自己提成（幸好當(dāng)時無底薪）能拿到傭金百分九十中的百分之五十，3000多。回傭時間還很漫長。還沒收入。
入行后我的
第一個不解：開發(fā)商給中介發(fā)工資——我不信和售樓部買一樣價格？

1.不動產(chǎn)類型多樣化需求不同——除了剛需住宅，一些特別神的別墅——還要是神盤搖號的那種——其他的，都是求著未來業(yè)主快去買他們的小房房。
   公寓誰來買？商鋪誰來買？寫字樓？還有那種隨便就幾千萬的獨棟商業(yè)體——誰來買呢？
2.房產(chǎn)廣告渠道受限——一個城市有那么那么多樓盤——成都公寓目前在售的就有一百好多個——我們平常在哪看到廣告呢？
    網(wǎng)絡(luò)（貝殼安居客58）——說到這另外一個小知識——這些網(wǎng)站分為二手房新房好幾個板塊。開發(fā)商的廣告在新房獨一無二。其他的都是中介發(fā)的（發(fā)在二手房領(lǐng)域）——如果大家搜索不選擇新房——直接搜索什么信息都有?！薪榘l(fā)這些要給平臺交錢——當(dāng)然這不是最重要的——而是目的——它背后的目的是加微信好友啦——所以為什么存在虛假房源呢——得吸引你嘛。
    在網(wǎng)絡(luò)上直接聯(lián)系開發(fā)商——我有這樣干過——大多數(shù)情況也是一樣的——置業(yè)顧問說加你微信——不斷地告訴你來售樓部看嘛。（其實很多中介也這樣，我可能是愣頭青把，我會做比售樓不還要詳細(xì)的筆記資料給客戶，畢竟看房好累的，懶，得之我幸失之我命吧）
    樓盤周圍——樓盤自己就會在最顯眼的地方寫號碼——擔(dān)憂區(qū)域局限性。除了附近的人，怎樣被大多數(shù)看到呢？——高架路上？電視。挺少的且效率一般
    傳單等等——一般干這些的又是中介...
開發(fā)商本來就有宣傳廣告成本——那個商品不是呢？
    所以我們新房領(lǐng)域延伸出來——就是做渠道——就是拓展客戶。
3.房產(chǎn)銷售周期+貸款
   一個樓盤銷售完的周期——一般兩年？
   有的樓盤-就一棟，有的樓盤-好激動，有的樓盤好幾期——賣好幾年的都有。
   開發(fā)商都是分批次賣——搖號的神盤也這樣——總有不好的樓層，不好的朝向，不好的戶型——分批次買有利于做好調(diào)控，以及價格調(diào)控——好把房子快快賣出去。
    按層數(shù)賣的——按單元賣——按樓棟賣的----------這牽扯另外一個問題，我們以為一個戶型賣完了，售樓部的置業(yè)顧問也告訴你，這是最后的啦不買這個小面積就沒了——可能是事實——但他也沒告訴你還有一棟沒有賣。（知乎加了嬌嬌，坐標(biāo)北京，另一個中介售樓部置業(yè)顧問都會這樣做，告訴它心儀的端戶快賣完了，嬌嬌害怕著急和我說了想飛過來，那我就去問了，還有一棟沒開呢。置業(yè)顧問知道嬌嬌的情況，也告訴我不要說。我話太多忍不住就說了。異地買房真的很辛苦的。房子是大事呀）
  而開發(fā)商貸款建造房子呀。
那種說交給中介的是不好的樓盤——唬人的。
中介代理的樓盤有——特別貴的，特別不好的，和普普通的。（就算是神盤，成都特別神的那個搖號住宅盤，都有某些黑心房源需要中介幫忙找客戶，呵呵噠，哎，就是這樣）
  不好的盤——不用解釋   。貴的盤——不用解釋。普通的盤——對于貸款的開發(fā)商能快點賣完是最好的。搖號盤——大多數(shù)搖號盤最后面叫做順銷，就是不需要搖號了。恒大天府半島未來城這搖號盤，要開盤了建群發(fā)給我們中介，我們瘋狂給客戶打電話告訴他們這個盤要開了要不要去看看交個資料。
   前期無中介后期有——有的最開始很有信心不需要別人結(jié)果不理想+有的可能資金有問題需要快銷一些+甚至不可抗力因素
   前期有中介后期無——中介好像不喜歡某保某利——告訴代理們，有好多房源就是給你們來銷售的，大家瘋狂宣傳——然后看著效果差不多了——你們能代理的房源只剩八個了停止合作，退群。
4.開發(fā)商看重中介的某作用
中介最重要的事——拓客——手上掌握各種意向的客戶
打電話——每個中介打一堆電話——至于這些號碼——都是買過房，去售樓部過房留下的電話號碼——別問我怎么來的——反正這些名單可以反復(fù)賣給無數(shù)人——還是很暴利的?！晕夷匾话愣紗栁业目蛻粢仓灰叭笏模乙膊幌胫浪麄兊奶柎a，只要不買俺會囑咐別留全號。
   我們想開發(fā)商報備——一般都是前三后四——但有一些如某湖——它讓你私信全號——不懂事要了——后面知道——他會瘋狂給你客戶打電話——然后洗你客戶0.0
   打街霸——網(wǎng)絡(luò)客戶端
中介每天做的就是這個——手上有大量意向的潛在客戶——符合客戶意向的樓盤——第一時間推薦給客戶——是個力量很強大——就算一些優(yōu)質(zhì)的搖號住宅盤也會找中介——這波宣傳有效不虧。
  其中貝殼——和開發(fā)商簽協(xié)議收費比其他渠道高的（貝殼是渠道之一）——很多開發(fā)商不喜歡貝殼——但人家牛——依托鏈家——自身的數(shù)據(jù)庫——那個意向客戶信息無與倫比——賣房的能力也很強。
之前看到青白江的住宅盤，肯定有優(yōu)點——第一天貝殼給賣出了好幾十，反正好多。——手上有計劃在青白江賣房的潛在客戶呀。
綜上——這是我認(rèn)為中介存在的大致原因

第二個問題：中介有什么優(yōu)點，能做什么呢？

1.匹配房子——全成都那么多看著頭暈——給客戶找到最符合他要求的。（每個人情況都不一樣，自住、投資、自住過渡、交房時間，LOFT、精裝、做民宿、做長租）
2.及時獲知消息——有優(yōu)惠活動特價房——開發(fā)商都會及時發(fā)消息——讓我們通知自己的客戶
3.你的中介（怎么說呢善良還是品質(zhì)）——可以告訴你消息規(guī)避風(fēng)險。
4.異地客戶——這種異地買房(投資自住各種）——需要詳細(xì)的資料——我喜歡這種客戶?！饕蚁矚g做資料，做完有成就感。
5.投資客戶——有些初次投資的——我個人認(rèn)為中介真的該積累知識為客戶做好推薦。房子又不是衣服。
總的來說，中介和開發(fā)商是一家人（繼兄無血緣關(guān)系），彼此合作，套路滿滿。
我的小發(fā)現(xiàn)——沒有便宜的價格，只有便宜的房源
當(dāng)然不能針對所有類型樓盤——獨棟商業(yè)體，商鋪，寫字樓，很貴的大盤別墅豪宅——他們談價格空間挺大的——看諸位實力了
對于住宅公寓這些——普遍使用上面的發(fā)現(xiàn)。——住宅這種房管局備案了呀，當(dāng)然也有溢價的。
我們知道一房一價——不同建面，樓層，朝向各種不啦啦，價格都不一樣。參數(shù)差的——價格一定要便宜。
去買小房房的流程——被中介開發(fā)商報了一個盤的價格——去售樓部看，置業(yè)顧問告訴我們今天有這么優(yōu)惠有按時簽約的優(yōu)惠點總之各種，給你算了一個價格——等到你確定要買了——對方和你說看這么有誠意賣，我手上有個點可放可不放我放給你，經(jīng)理有個點放給你。——開心開心的買房了，感覺好實惠呀，獲得了好多優(yōu)惠，原本要多少賣最后多少賣。——同時呢置業(yè)顧問姐姐有時候回來一句我把該放的點都放完了、
我三臉懵逼——就是報價和最后的成交價嘛——我們中介一般也是不知道最后的成交價，但大家彼此都知道給的是報價——出了一些什么清盤一口價房源，這個就是直接把成交價展示出來直接買。
我不理解過——前輩們說——我們中國人就是這樣——討價還價多有意思——要是直接成交價說給我們，我們大多數(shù)人人還可以講價，總之沒有享受到買賣雙方博弈的快樂就對了。
在節(jié)假日——我們經(jīng)常會看到各種優(yōu)惠活動圖片——這個國慶舉例子——看了好多個——真正存在實際優(yōu)惠的就三個（分母太少了只看了我感興趣的）——上面寫的特惠一口價房源——可能就是把成交價直接擺出來——好一些的抹掉零頭?！艺f的非實際存在的優(yōu)惠是——還有更便宜的房源沒和你說，可能有些房源還沒開出來。要這批次賣完下一批次才出來。
比如東站的泊里中心（這個樓盤挺不錯的稀有買的特別好）——之前小面積清盤——就是一口價——剩下2樓和28樓——大家都知道這兩個樓層一定最便宜——可這個樓層是所有小面積房源最后開出來的呀（要么買要么沒有）——畢竟公寓投資，大家也關(guān)注成本呀是不。
當(dāng)然也有真的特價房源——比如濱江——就一套，他自己廣告都會說就這么一套。
什么時候我們能撿漏呢——靠機(jī)緣（消息）
我知乎家的另一個客戶——我們在泊里誠意金交的特別痛苦最后沒買上
還是泊里中心——它清退了一個房源（這是我專門給置業(yè)顧問姐姐發(fā)紅包請奶茶說這是我朋友，就要最便宜的當(dāng)然別是2樓）——泊里他的套內(nèi)面積差不多——單價一口價一樣——通過建筑面積調(diào)控價格?！粜偷拿娣e在四十多平——這個清退出來的30多平（套內(nèi)面積差不多一樣，一個戶型）——68W——當(dāng)時二樓最便宜的全款也要72W，置業(yè)顧問小姐姐知道消息立馬和我說——我立馬跑過去交誠意金，當(dāng)時這個房源還沒走程序——管他先定了——最后對方又不退又退的——就把我們誠意金退回來——然后又退的時候——原業(yè)主突然去，置業(yè)顧問小姐姐立馬告訴我消息，立馬出門——三分鐘——被現(xiàn)場客戶定了0.0.0.0.0天哪
撿漏這個建筑面積小的原因是——開發(fā)商總建筑面積寶報備完了，樓都修得差不多了——又修了一個物業(yè)中心——但總建筑面積無法增加已經(jīng)確定——就把三樓的一些房源的建筑面積給減掉了——算給物業(yè)樓——變相的公攤低了——泊里是單價一樣*不一樣的建筑面積=來調(diào)控總價。
這個就是真正的特惠房源——這是他特惠的原因。特惠的最大功能——吸引客戶
我給客戶做的微信筆記是這樣——投資自住需求不同都會有改變

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這個租售人群沒有好好分析——一般就是看周圍的學(xué)校醫(yī)院辦公人群等等——哎呀矯情了
寫這篇回答——是因為今天知乎推了一個回答給我，回答問題的是一位置業(yè)顧問小姐姐，通篇就是——中介不是什么好人——中介帶來的肯定貴——中介的工資要算在你的房款里。不知道的我一位售樓部的小姐姐是天使呢——中介也會被騙（我一個客戶她信任我可能我太直太莽了，告訴我我獲得的消息也可能有假的）——我們也會被置業(yè)顧問小姐姐忽悠呀。他們也想賣更貴的房源給我的客戶呀。
總之那篇回答以偏概全——寫的我們好像十惡不赦——有人就在回答中指出房管局備案價，指出有些樓盤就把每個房子的價格做成牌子放在哪——有的人說是一樣的價格。
說他們置業(yè)顧問賣一套幾千——我們一套幾萬.....——不是隨便一套房就幾萬的好嘛——開發(fā)商給的傭金點都不一樣好嘛。傭金是公司的我們拿提成?！?dāng)然更重要的是一個地產(chǎn)項目，一個中介能賣出去一套就很不錯。售樓部幾個置業(yè)顧問呢，那么多房子可全是你們賣.........一套是幾千，可一個樓盤有幾百一千套的幾千的也有。售樓部有幾個置業(yè)顧問？？？？？？？
然后那個小姐姐回答說：我說的中介是指那些黑中介，不是那些做渠道的在售樓部有駐場的中介。
我0.0呵呵噠。那就一開始指出來呀，數(shù)清楚呀，說一堆大理論各種論證，說的頭頭是道。
緊接著說中介根本不知道樓盤的具體信息什么梯戶比不拉不拉的——我都想說普通人在貝殼這些網(wǎng)站一查就有——我做的筆記也是在開發(fā)商發(fā)給我的筆記基礎(chǔ)上做的——開放商給我們的資料呀.....
并且沒有渠道沒有駐場——那中介怎么帶客戶過來——怎么確認(rèn)客戶
呃呃(⊙o⊙)…也可能是城市不規(guī)范，成都大城市吧相對規(guī)范？？？？？？隨意揣測別人真是抱歉了。
開發(fā)商不結(jié)傭跑路的有——拖欠傭金的又——以各種方式查你客戶，人臉識別也用到——還想洗你客戶——當(dāng)然還是比較少的，大家是合作關(guān)系能快點賣出去才是王道。
本來結(jié)傭金就要好幾個月窮shi了。
順便說說這個——全款的客戶——一般先付個定金，一兩月內(nèi)（分期的就更慘了）——開發(fā)商才開始結(jié)傭金——結(jié)傭金至少一個月到賬公司——公司到了之后進(jìn)入公司財務(wù)不拉不拉的——再過一個月發(fā)提成。
                    ——按揭的——就是辦完按揭后——開始走程序結(jié)傭金剩下都一樣。遇到那些抵押產(chǎn)權(quán)的，解壓又要一到兩到三個月的，才能辦理貸款............
我的3000多的提成，什么時候才到手呀——這是我的第二單（實際上的第一單）吐血，土挺好吃的像巧克力0.0

杜鵑

這一期講理論，下一期講驗證方法

crystal002

從業(yè)經(jīng)驗五年，給大家揭秘一下，句句都是內(nèi)幕，句句都是干貨


其實買新房啊找中介和找售樓部差不多但也差的多

市區(qū)流量大盤不愁賣，找中介買房的價格和自己去售樓部的價格一樣，郊區(qū)的盤找中介買房的價格一定比售樓部的價格低，因為沒有中介房子基本賣不出去。

作為和中介一起看房的好處呢，就是可以讓中介車接車送，如果選擇戶型不太會選擇呢那就是讓中介幫忙選擇，話又說回來了，如果自己不懂沒有買過房子，一定要找中介，而且是靠譜的中介，你會省下好多事情。

如果自己是第一次買房也建議不要自己去售樓部直接找售樓部，因為那些不好賣的房子，大部分都是賣給第一次買房的這些小白。

靠譜的中介會幫你避雷，比如我～
前幾天有個客戶問我：買新房不通過你們中介渠道，直接找到售樓處開發(fā)商買是不是更優(yōu)惠？
我給他舉了一個簡單的例子，我前幾天去電影院看《哪吒》，電影院買票，票價是59元，而我在美團(tuán)上買，就只要39元。關(guān)鍵兩個哪吒都是一樣的，但你看價格就差很多。同樣的，你去售樓處找開發(fā)商買房子就相當(dāng)于直接去電影院買票，沒有優(yōu)惠，而你找中介買，就相當(dāng)于美團(tuán)，能夠享受到實實在在的優(yōu)惠。
買新房去售樓部，除非你遇上的是該樓盤開盤，否則你能拿到的優(yōu)惠是非常有限的，經(jīng)常是磨破嘴皮子都砍不動總房款1%的優(yōu)惠。而通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，你卻有可能拿到2%-4%的折扣，一般他們能拿到的都是最低折扣了。但是，很多購房者都不相信。
有這樣一位買房客戶，聽說找中介買新房更便宜，并且從開發(fā)商處拿傭金、不收購房者錢的時候是完全不相信的。內(nèi)心想，中介不賺我錢，干嘛為我服務(wù)呢？于是，就先讓朋友去了售樓部，打探好想要買的樓層能拿到的最低價。下午的時候，又通過中介經(jīng)紀(jì)人去咨詢了看上的樓層，結(jié)果發(fā)現(xiàn)售樓部的整整貴了2.8萬。當(dāng)時，客戶甚至覺得給2000中介費都是值的，雖說羊毛出在羊身上，但是如果不是中介經(jīng)紀(jì)人帶過去，可能丟的不僅是羊毛，羊角搞不好都沒了。
那么為什么買新房通過房產(chǎn)中介比售樓部還要便宜呢？
一直以來，在大眾的觀念里買新房都應(yīng)該是去售樓部，一定能拿到更低的折扣。通過中介不僅價格方面拿不到優(yōu)惠，還會給上萬的中介費。然而實際上，通過房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人買新房，不僅不需要付中介費，還能拿到比自己去售樓部更低的折扣。
很多開發(fā)商為了快速售出房子回籠資金，都會將樓盤代理給一些中介機(jī)構(gòu)，按一定的比例支付傭金。所以，房產(chǎn)中介代理一手房，不是為了從購房者那里賺傭金，而拿的開發(fā)商的服務(wù)傭金。
從房產(chǎn)中介處買過新房的人都知道，通過中介能以比開發(fā)商更便宜的價格買到新房。
對于一些比較大型的中介機(jī)構(gòu)，或者是給開發(fā)商保證金的中介機(jī)構(gòu)，開發(fā)商還會相對應(yīng)的給出低價折扣。


我是滑鐵盧之光，專注房產(chǎn)研究，為讀者把握地產(chǎn)漲跌周期，不唯多，不唯空，只唯實。

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可可微

謝邀！作為曾經(jīng)在售樓處和中介工作過的我來說，先說答案：無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對于購房者而言無論房源、價格、手續(xù)費方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
中介買房和售樓處買房有什么差別？
我首先拋結(jié)論，無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對于購房者而言無論房源、價格、手續(xù)費方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
售樓處等于開發(fā)商旗艦店，中介等于開發(fā)商的分銷商

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中介買房和售樓處買房，區(qū)別在于銷售的渠道不同，商品還是一樣。售樓處等于開發(fā)商自營的旗艦店，中介等于幫開發(fā)商銷售的代理商，房源本身、房價在兩者之間區(qū)別不大。下面我針對題主的疑問一一解說:
1、房源（戶型，樓層等方面）售樓處擁有時間優(yōu)勢，信息優(yōu)勢。
開發(fā)商一般先開通售樓處渠道，接著再開通中介渠道。因此售樓處擁有時間優(yōu)勢，并且身處第一線擁有信息優(yōu)勢，可以第一時間知道房源放開，第一時間通知客戶來看房。中介有一定的時間差，但是兩者之間銷售的房源是一致的，不存在好房源留在售樓處情況。
從開發(fā)商角度，房子賣的越快越好，所以會對所有的銷售渠道放開房源。
2、價格
現(xiàn)在是信息社會，房價又是購房者關(guān)注的重點，開發(fā)商不可能在不同的渠道采用不同的價格，這是毀壞銷售渠道的行為，也會引起購房者的糾紛投訴，得不償失。因此無論在中介還是售樓處買房，房源銷售價格是一致的。
3、手續(xù)費等各種費用
開發(fā)商所有的購房費用都是受到政府嚴(yán)格監(jiān)管的，房價也是通過物價局審批的，不能違法收取費用，如果違法收取購房者費用，只要一投訴肯定能要回。因此中介渠道、售樓處渠道的辦理交易過程中的費用是一致的。
4、售后服務(wù)
售后保障和銷售渠道沒有關(guān)系的，就比如你在天貓上買的東西和線下門店買的東西，同樣會得到質(zhì)保。你申請維修維護(hù)也是直接找廠商，不會去找天貓或者線下門店。你無論從哪個渠道購買房子，最終還是要找開發(fā)商負(fù)責(zé)。所以你不要擔(dān)心從中介那里購房就沒有保障的說法。
銷售渠道責(zé)任心會比售樓處好一點，會協(xié)同客戶辦理買房其他流程，而售樓處會讓客戶自己去跑。

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但購房者無論從哪個渠道去購房成本都是固定的，并不會因為中介渠道帶看而影響購房成本，反而會大大減少購房時間，了解更多的項目信息。
開發(fā)商為什么引進(jìn)中介代理商。

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大家可能有疑惑，為什么開發(fā)商還不惜成本的引入中介渠道？
這個問題問到點上了。
房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售新房的情況下都是期房銷售，為了快速的回籠資金，加快業(yè)績指標(biāo)完成。
時間就是金錢，在資源共享的時代，合作共贏，中介渠道有大量的潛在客戶，手上是有一批客戶資源，三方受益。引入中介銷售渠道，也能讓中介進(jìn)行廣告宣傳，比投放廣告效果更好。
因此，購房者碰到有中介渠道的住宅項目，不要排斥，可以更好的詢問一些樓盤信息，使自己更了解項目。
總結(jié):無論是通過中介買房還是通過售樓處買房，對于購房者而言無論房源、價格、手續(xù)費方面都沒有區(qū)別，只是購買的渠道不同。
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櫻花雨

謝邀。
剛好從事房地產(chǎn)行業(yè)，坐標(biāo)南京，就說一下南京的情況。
大致可以分為如下幾類：
（一）核心地段、熱門樓盤
比如河西、城南中心、燕子磯、鼓樓等優(yōu)質(zhì)地段的超熱樓盤，報名人數(shù)多，中簽率低，搶破頭都不一定能買得到的樓盤，這樣的樓盤是沒有優(yōu)惠的，畢竟開發(fā)商不會有錢不掙。這樣的樓盤再牛X的中介帶你過去也拿不了折扣的。
當(dāng)然并不是所有搖號的樓盤都沒有優(yōu)惠，拿最近的例子，江北研創(chuàng)園的月明府，去年首開在搖號售罄的情況下首開優(yōu)惠 最低仍然優(yōu)惠 10萬+，二次加推同樣優(yōu)惠力度不小。到2021年3月的第三次開盤就取消掉了所有優(yōu)惠。幾個月，漲十余萬，前兩批次上車的人捂著嘴笑······

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江畔月明府首開優(yōu)惠層次明細(xì)

（二）次優(yōu)質(zhì)地段次熱門樓盤
這樣的樓盤，開發(fā)商為了提高銷售量的去劃、加快資金的回籠，往往會采取與專業(yè)的房地產(chǎn)代理服務(wù)公司合作的辦法，比如貝殼、易居、365等等以拓寬渠道，增加上客量。同時也會制定相應(yīng)的優(yōu)惠策略，也就是價格體系，比如活動期內(nèi)認(rèn)購打99折，團(tuán)購優(yōu)惠再 99折，按時簽約再99折等等。你要說這種情況下自己過去和中介帶你過去，你買到的價格是一樣嗎？答案是不一定。有的樓盤最終會按照到底的優(yōu)惠折扣給你，而有的樓盤或許你買的價格或許就會比你的鄰居高。（見下面的曬圖）

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買貴了的自訪客戶

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業(yè)主群里業(yè)主討論當(dāng)時購房優(yōu)惠問題

對于普通購房者最大的問題在于不知道折扣優(yōu)惠到底有幾層，能到底部的折扣優(yōu)惠到對是有多少？最清楚的就是置業(yè)顧問和經(jīng)紀(jì)人了。這個時候帶一位經(jīng)紀(jì)人過去陪你砍價搞優(yōu)惠是最合算的，畢竟作為居間人角色的經(jīng)紀(jì)人，他們會為了更好地促進(jìn)成交、會盡量幫客戶爭取到更直接的優(yōu)惠折扣。有些比較猶豫、難說話的客戶，經(jīng)紀(jì)人甚至?xí)蚴蹣翘幵贍幦?一些禮品、物業(yè)等等，這種情況下何樂而不為？作為客戶，這是再借力使力。
（三）都市圈的樓盤
因為國家宏觀調(diào)控再加上各地區(qū)地方調(diào)控，曾經(jīng)熱門的都市圈也潮水退去，譬如環(huán)南京的寶華、和縣等房價不漲反跌，哭了當(dāng)初一大批購房人，“多年買一套，一套套多年”，這些樓盤價格就更好談了，大差不差，談得攏就可買，一成首付、首付分期都能做！
另外說幾點：
（1）就如同曾經(jīng)的“保險”一樣，“中介”二字因從業(yè)門檻低，人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致有一定的貶義色彩，故在看樓盤之前，自己需要對樓盤、對規(guī)劃有一定的認(rèn)知基礎(chǔ)，那樣不容易被一些不良中介帶進(jìn)坑，而更多的你和經(jīng)紀(jì)人是一種協(xié)同合作，去擇樓盤，搞定開發(fā)商價格。
（2）其次，每個樓盤營銷費用控制占比，一般項目占銷售收入的2.5%+_0.5%，（市市場形勢，項目所在地地區(qū)差和地段差而定），別墅類豪宅占銷售收入的5+_0.5%（由于地段偏遠(yuǎn)、體量少、溢價高），代理公司以及中介的報酬就來源于營銷費之中，不會來自客戶的房價。
END
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?有點

這個房產(chǎn)類問題下面的最高贊居然是一個大律師，我覺得這是房產(chǎn)業(yè)的一個悲哀。
正面回答這個問題，買房自己去還是和中介去更劃算。
告訴你一個現(xiàn)實的問題，但凡品質(zhì)好的大開發(fā)商，樓盤的優(yōu)惠基本上就是定死的，有就有，沒有就沒有，有多少就是有多少。小開發(fā)商或者一些問題多的樓盤，你閉著眼殺價就行了。當(dāng)然也是有底線的，不過可能連中介也不知道底線在哪。
你能和中介去的好處就是給你講講樓盤情況，開車帶你到處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。當(dāng)然也有要返傭的，這個不提倡，自己琢磨。
缺點是他可能會因為自己的利益而不經(jīng)意的引導(dǎo)客戶去買他想讓客戶買的樓盤。
最終決策權(quán)在你自己手里，還是那句話，開發(fā)商好，樓盤你看上了覺得不錯，配套基本都齊全，那就基本上差不多了。