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買(mǎi)房直接去售樓處買(mǎi)劃算,還是找中介劃算?

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發(fā)表于 2021-12-11 12:00:47 | 只看該作者 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式

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樓盤(pán)停工、爛尾了,已經(jīng)買(mǎi)房的小業(yè)主們會(huì)聚在一起。他們擔(dān)心出現(xiàn)更多受害者導(dǎo)致維權(quán)變難,二來(lái)想通過(guò)不讓開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)掉施加壓力,就會(huì)集體去售樓處維權(quán)——攔著不讓購(gòu)房人買(mǎi)房。
在這種情況下,總有一些購(gòu)房人,被帶到售樓處,進(jìn)去就是悶頭簽約,完全不理會(huì)旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說(shuō)。等他們簽完合同,離開(kāi)售樓處,他們會(huì)突然“醒悟”,問(wèn)維權(quán)業(yè)主到底怎么回事,然后,加入維權(quán)群。這還不是個(gè)案。
去年,有個(gè)上海業(yè)主給我說(shuō),2019年他被一個(gè)中介帶到浙江買(mǎi)了個(gè)商鋪,這個(gè)商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介,會(huì)在明知道項(xiàng)目已經(jīng)爛尾的情況下,依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門(mén)賣(mài)爛尾樓,他們給自己包裝一下,把已經(jīng)查封了房子賣(mài)給小業(yè)主,沒(méi)有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個(gè)業(yè)主退房,房款都拿回來(lái)了,業(yè)主還有幾十筆中介費(fèi)需要討,38個(gè)不同的中介機(jī)構(gòu),遍布河北全省,我們打官司告的36家退了錢(qián),還剩下2個(gè)中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了,覺(jué)得別人都能退,憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭,只要你多去,你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠,但是通過(guò)中介買(mǎi),有一筆購(gòu)房款一定是要給中介的,一旦房子有問(wèn)題,這些錢(qián)你又沒(méi)支付給開(kāi)發(fā)商,對(duì)你來(lái)說(shuō)就是災(zāi)難。你想讓他們退錢(qián),法院會(huì)認(rèn)為這些錢(qián)算購(gòu)房款,要退房才能退“電商費(fèi)”、“中介費(fèi)”。可是你找開(kāi)發(fā)商退房,購(gòu)房本金怎么拿回來(lái)又是個(gè)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商這邊想把問(wèn)題解決可能要好幾年,你找的這個(gè)中介早就跑了。
賣(mài)商品房的銷(xiāo)售,很多還是獨(dú)立銷(xiāo)售,沒(méi)有大機(jī)構(gòu)背書(shū),沒(méi)有培訓(xùn),更不會(huì)給你講誠(chéng)信和良心。
售樓處必須去,中介只是可以找,每個(gè)項(xiàng)目都有自己的優(yōu)惠策略,去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金,不簽字,主動(dòng)權(quán)就在你手里。

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發(fā)表于 2021-12-11 14:12:34 | 只看該作者
樓盤(pán)停工、爛尾了,已經(jīng)買(mǎi)房的小業(yè)主們會(huì)聚在一起。他們擔(dān)心出現(xiàn)更多受害者導(dǎo)致維權(quán)變難,二來(lái)想通過(guò)不讓開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)掉施加壓力,就會(huì)集體去售樓處維權(quán)——攔著不讓購(gòu)房人買(mǎi)房。
在這種情況下,總有一些購(gòu)房人,被帶到售樓處,進(jìn)去就是悶頭簽約,完全不理會(huì)旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說(shuō)。等他們簽完合同,離開(kāi)售樓處,他們會(huì)突然“醒悟”,問(wèn)維權(quán)業(yè)主到底怎么回事,然后,加入維權(quán)群。這還不是個(gè)案。
去年,有個(gè)上海業(yè)主給我說(shuō),2019年他被一個(gè)中介帶到浙江買(mǎi)了個(gè)商鋪,這個(gè)商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介,會(huì)在明知道項(xiàng)目已經(jīng)爛尾的情況下,依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門(mén)賣(mài)爛尾樓,他們給自己包裝一下,把已經(jīng)查封了房子賣(mài)給小業(yè)主,沒(méi)有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個(gè)業(yè)主退房,房款都拿回來(lái)了,業(yè)主還有幾十筆中介費(fèi)需要討,38個(gè)不同的中介機(jī)構(gòu),遍布河北全省,我們打官司告的36家退了錢(qián),還剩下2個(gè)中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了,覺(jué)得別人都能退,憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭,只要你多去,你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠,但是通過(guò)中介買(mǎi),有一筆購(gòu)房款一定是要給中介的,一旦房子有問(wèn)題,這些錢(qián)你又沒(méi)支付給開(kāi)發(fā)商,對(duì)你來(lái)說(shuō)就是災(zāi)難。你想讓他們退錢(qián),法院會(huì)認(rèn)為這些錢(qián)算購(gòu)房款,要退房才能退“電商費(fèi)”、“中介費(fèi)”??墒悄阏议_(kāi)發(fā)商退房,購(gòu)房本金怎么拿回來(lái)又是個(gè)問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商這邊想把問(wèn)題解決可能要好幾年,你找的這個(gè)中介早就跑了。
賣(mài)商品房的銷(xiāo)售,很多還是獨(dú)立銷(xiāo)售,沒(méi)有大機(jī)構(gòu)背書(shū),沒(méi)有培訓(xùn),更不會(huì)給你講誠(chéng)信和良心。
售樓處必須去,中介只是可以找,每個(gè)項(xiàng)目都有自己的優(yōu)惠策略,去的多了總能找到最優(yōu)解。
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發(fā)表于 2021-12-11 15:56:15 | 只看該作者
謝邀。利益相關(guān),hd非地產(chǎn)集團(tuán)員工。
先說(shuō)結(jié)論:無(wú)論是自然到訪(也就是你說(shuō)的直接去樓盤(pán)),亦或是中介帶看,大部分情況下,為了避免濫價(jià),售樓處給到的折扣體系是一樣的,不存在哪一邊價(jià)格更低的情況。那么如何才能真正地省錢(qián)買(mǎi)房呢?
三個(gè)途徑:自薦、老帶新或員工推薦。
這才是買(mǎi)房的真正省錢(qián)的打開(kāi)方式。

好了,要搞清楚上面的內(nèi)容,我們先來(lái)理清楚以下幾點(diǎn):
1、樓盤(pán)客戶來(lái)源判定
大家看其他回答可能會(huì)看到這樣一種情況:
買(mǎi)房者A先找了中介B咨詢,然后又拋棄了中介B,另尋一位老業(yè)主走老帶新推薦,試圖避開(kāi)中介,讓老業(yè)主推薦后,再成交之后,返還給老業(yè)主的傭金獎(jiǎng)勵(lì),以此達(dá)到省錢(qián)的目的。但結(jié)果是,開(kāi)發(fā)商判定客戶來(lái)源屬于中介,因此買(mǎi)房者A無(wú)法拿到傭金返還。
所以,為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢?
因?yàn)?,每一個(gè)樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商都會(huì)制定一套非常嚴(yán)格的判客規(guī)則。
這套規(guī)則什么用處呢?敲重點(diǎn):一是為了厘清利益分配,二是為了避免客源的混亂,防止洗客行為以及內(nèi)部腐敗。
嘿好家伙,為什么還牽扯到腐敗呢?
我打個(gè)比方,目前開(kāi)發(fā)商判定客戶來(lái)源主要有三種:
1)自然到訪(也就是沒(méi)經(jīng)過(guò)任何帶看或者推薦到訪樓盤(pán)的客戶,這時(shí)候,開(kāi)發(fā)商不需要對(duì)第三方支付任何傭金。)
2)中介帶看(也就是你前期咨詢過(guò)中介,中介拿到了你的信息,在某系統(tǒng)上進(jìn)行了報(bào)備和推薦,他如果不告訴你你被推薦了,你當(dāng)然是不知道的,所以也就出現(xiàn)了后面你無(wú)法走其他推薦渠道的情況。譬如鏈家、貝殼等中介,一般開(kāi)發(fā)商會(huì)給他們支付3%-5%不等的傭金,也就是中間商賺差價(jià)。)
3)員工推薦或兼職經(jīng)紀(jì)人推薦(其實(shí)這就是所謂的“全員營(yíng)銷(xiāo)”和“全民營(yíng)銷(xiāo)”,是開(kāi)發(fā)商一種“去中介化”的操作,這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段有點(diǎn)復(fù)雜,但近期一度成為開(kāi)發(fā)商最為推行的一種營(yíng)銷(xiāo)方式。不信你看看我司hd,在知乎打的廣告滿天飛,還讓你注冊(cè)兼職銷(xiāo)售員。就拿hd為例,按照恒房通會(huì)員等級(jí)劃分(普通會(huì)員2%、黃金2.5%、鉆石3%、至尊3.5%),會(huì)給兼職經(jīng)紀(jì)人支付2%—3.5%的傭金。這個(gè)傭金實(shí)則就是支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金,只不過(guò)換了受益人罷了。
所以,為了使利益分配不混亂,開(kāi)發(fā)商一般會(huì)用多種手段去保障第一推薦人受益。
因此,前面的案例里,接受中介咨詢?cè)谙?,老帶新在后,所以開(kāi)發(fā)商把傭金判給了中介。
好了,厘清楚三種客戶來(lái)源后,我們來(lái)了解一下這其中的bug和debug。
開(kāi)戶來(lái)源的判定以及個(gè)中滋生的腐敗,一直是開(kāi)發(fā)商頭痛的問(wèn)題。但是,開(kāi)發(fā)商的防腐敗斗爭(zhēng),從未停歇。
因此,為了防腐敗,開(kāi)發(fā)商會(huì)有一套他們自己的方法。
1)明源系統(tǒng)記錄跟蹤客戶來(lái)源
若你是自然到訪,一進(jìn)樓盤(pán),第一件事肯定是讓你登記信息,不登記就不接待你。然后他們報(bào)備在系統(tǒng)里,你就會(huì)被劃定為“自然到訪”或“案場(chǎng)客戶”,你的信息就會(huì)進(jìn)入“保護(hù)期”,就再也無(wú)法被其他人推薦。同理,如果你被中介或者員工推薦,都是需要登記推薦信息的,如果你被推薦了,那么其他人在一段時(shí)間內(nèi)就無(wú)法把你推薦。(保護(hù)期45天到3個(gè)月不等,有些開(kāi)發(fā)商可能是永久保護(hù),過(guò)了保護(hù)期,之前的推薦信息無(wú)效了,就可以重新被任何一方推薦)
2)攝像頭、家庭連坐、檢察系統(tǒng)和法律
前面的明源系統(tǒng),雖說(shuō)登記了信息,但其實(shí)也是有漏洞的。聰明的伙計(jì)或者中介可能就會(huì)想到了,咱們換一個(gè)手機(jī)號(hào)或者換一個(gè)買(mǎi)房人不就可以重新被推了了?比方說(shuō),妻子已經(jīng)自然到訪了無(wú)法被推薦了,為了被員工推薦返還傭金,所以就想用老公的信息達(dá)成推薦。
too young too simple,你能想到的,開(kāi)發(fā)商肯定都能想到。
其實(shí),只要是屬于一個(gè)家庭里,無(wú)論你是一家?guī)卓?,只要其中一個(gè)人被判定客源歸屬了,其他家庭成員走其他推薦都是無(wú)效的。
開(kāi)發(fā)商是怎么堵上這個(gè)漏洞的呢?首先,一個(gè)家庭買(mǎi)房,如果是按揭,具備貸款條件的,大多是是夫妻倆,所以換人走推薦,實(shí)則就是夫妻倆。然后,到時(shí)候房產(chǎn),很大可能要掛兩個(gè)人名字,只要一方有記錄了,到時(shí)候肯定會(huì)被查出來(lái)。另外,攝像頭以及接待你的置業(yè)顧問(wèn),其實(shí)都在防止你被“洗客”。
那么,如果你最后還依然想省錢(qián)買(mǎi)房,非要走什么員工推薦返傭。
抱歉哈哈哈,人家員工都把傭金返還給你了,人家一分錢(qián)不賺,何必陪你冒法律風(fēng)險(xiǎn)?
你要曉得,在法律里,這種洗客行為,屬于職務(wù)侵占罪,對(duì)于輕則幾萬(wàn)塊的傭金,造成的損失,是會(huì)被開(kāi)發(fā)商直接送進(jìn)牢子里的。
君不見(jiàn)我司有許多置業(yè)顧問(wèn)以及營(yíng)銷(xiāo)總,曾經(jīng)就把自然來(lái)訪的客戶或者中介帶看的客戶,洗成兼職銷(xiāo)售員推薦的客戶,以此套取傭金獎(jiǎng)勵(lì)。試想一下,一套房子大概三四萬(wàn)傭金,要是這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)總,洗客洗夠十個(gè),輕松就貪污了幾十萬(wàn)。你說(shuō)這嚴(yán)不嚴(yán)重?這一直都是開(kāi)發(fā)商的紅線,向來(lái)是營(yíng)銷(xiāo)板塊嚴(yán)厲打擊的對(duì)象。
最后,開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的檢察系統(tǒng),也會(huì)定期對(duì)這些成交的客戶進(jìn)行回訪、復(fù)查,以核實(shí)是否被洗客(譬如讓推薦人提供聊天截圖、通話記錄)。畢竟客戶本人要是被洗客,很大程度是自己也不知道的。
所以層層把控下,盡管還是有少部分人鋌而走險(xiǎn),但大方向上,客戶判定在這種嚴(yán)格規(guī)則下是得到了規(guī)范的。
(補(bǔ)充一下:現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的攝像頭已經(jīng)升級(jí)成人臉識(shí)別攝像頭了,這是什么概念呢?就是你戴著口罩,這個(gè)攝像頭軟件也會(huì)識(shí)別出你什么時(shí)候自然到訪過(guò)過(guò)被哪個(gè)中介帶看過(guò),從而劃分客戶來(lái)源以此判定傭金,參考以下文章)
被售樓處人臉識(shí)別拍到,買(mǎi)房多花30萬(wàn)?有人被迫戴頭盔看房
2、如何買(mǎi)房才能達(dá)到省錢(qián)最優(yōu)解
重要的事情說(shuō)三遍!
走員工推薦?。?!
走員工推薦!
走員工推薦!
(或者自薦、老帶新)
(有些同志可能別搞錯(cuò)了,樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn),是沒(méi)辦法幫你走員工推薦的,一是因?yàn)樗麄儽旧泶嬖诟瘮★L(fēng)險(xiǎn),二是他們很多都是外包公司的人,所以一般這里所說(shuō)的員工推薦,是指非銷(xiāo)售崗。當(dāng)然,一旦你接觸上樓盤(pán)銷(xiāo)售,你很可能已經(jīng)變成自然來(lái)訪了。)
來(lái),我們以hd為例。為什么走員工推薦更靠譜?
首先,房地產(chǎn)銷(xiāo)售重壓下,基本你聽(tīng)過(guò)的開(kāi)發(fā)商,都在推行“全員營(yíng)銷(xiāo)”。
何為全員營(yíng)銷(xiāo)?和全民營(yíng)銷(xiāo)有何區(qū)別?
全員營(yíng)銷(xiāo)的員是指員工,我司十四萬(wàn)員工,就算是保潔大媽,也要跟著幫忙宣傳賣(mài)房,達(dá)成考核指標(biāo)。當(dāng)然,這個(gè)考核指標(biāo)不重,也非強(qiáng)制性,但暗中催生了一些排名和壓力,捆綁在一條船上,所以不得不如此。
至于全民營(yíng)銷(xiāo),就很好理解了,民就是普通群眾,任何人都可以在恒房通上注冊(cè)成為兼職銷(xiāo)售員。
以此類(lèi)推,營(yíng)銷(xiāo)app或小程序方面,碧桂園有鳳凰通,時(shí)代地產(chǎn)有“時(shí)代+”,融創(chuàng)有幸福通,寶能有寶房通,中梁有中梁寶等等。。。。
以恒房通、融創(chuàng)通或者時(shí)代+為例,你在小程序上搜索它,注冊(cè)之后,你就可以順著注冊(cè)成為兼職經(jīng)紀(jì)人。
這三家開(kāi)發(fā)商通過(guò)自薦或者員工推薦大概可以省多少錢(qián)呢?
恒房通我是知道的,畢竟這個(gè)我比較熟,由于我等級(jí)較高,不少朋友找我走過(guò)員工推薦。按照等級(jí)劃分(普通、黃金、鉆石、至尊),是可以返還傭金2%-3.5%的。
至于融創(chuàng)通或者時(shí)代+,都太摳門(mén),都是1%而已,但1%也是錢(qián),自己注冊(cè)賬號(hào)自薦或者讓別人推薦,省一點(diǎn)錢(qián)還是可以的。




以此類(lèi)推,無(wú)論你以后,在哪個(gè)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房,都可以先搜索一下,這個(gè)開(kāi)發(fā)商是否有自己的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái),是否在搞全民營(yíng)銷(xiāo)。
如果有,那好辦了。
1)如果不認(rèn)識(shí)相關(guān)內(nèi)部員工,可以注冊(cè)賬號(hào)自薦。
2)如果認(rèn)識(shí)并有介紹,那么也挺好,盡量找會(huì)員等級(jí)更高的推薦。譬如恒房通,你注冊(cè)新會(huì)員,一開(kāi)始也只是普通會(huì)員,只有2%傭金,但你要是找鉆石或至尊,那么就是3%以上了。
那你可能會(huì)說(shuō)了,找內(nèi)部員工會(huì)不會(huì)挺困難?其實(shí)不困難,因?yàn)槟阍谡宜麄兊臅r(shí)候,迫于考核壓力,他們也在找你。
例如據(jù)我在時(shí)代地產(chǎn)的朋友所說(shuō),時(shí)代地產(chǎn)要求每個(gè)員工每個(gè)季度都要推薦一個(gè)人買(mǎi)房,沒(méi)有達(dá)成指標(biāo)就扣錢(qián),譬如第一季度罰2000元,后面就加倍。你說(shuō)狠不狠?他們壓力大不大?
如果你擔(dān)心這里面是否有詐,怎么才能確定他們已經(jīng)把傭金返還給你呢?又或者怕他們反悔?
1)你可以讓他把傭金給你抵扣房款(前提是樓盤(pán)不限價(jià)),讓他給你出示把傭金抵扣房款的截圖,以hd為例:




2)轉(zhuǎn)賬返還。首先,當(dāng)然,你要對(duì)這個(gè)人有信任,信的過(guò)他,傭金獎(jiǎng)勵(lì)到賬后,他會(huì)轉(zhuǎn)賬給你。一般是在你付首付簽合同后的5個(gè)工作日內(nèi)到賬。當(dāng)然,你要是覺(jué)得人家不靠譜,那你可以讓他先給你部分獎(jiǎng)勵(lì),后續(xù)的到賬后補(bǔ)上,也可以讓他給你一些身份信息證明。(但其實(shí)我建議還是別這樣,一因?yàn)楹軐擂?,人家好歹是幫了你,這些錢(qián)人家沒(méi)必要圖你的,因?yàn)槟阃耆梢愿蹣翘幋蚵?tīng)是誰(shuí)推薦你的,你順藤摸瓜就可以找到這個(gè)人,他沒(méi)必要騙你錢(qián))

至于其余的省錢(qián)方法?無(wú)外乎,磨價(jià)格,讓他給點(diǎn)贈(zèng)品,譬如免兩三年物業(yè)費(fèi)、大家電、糧油卡等等。

3、個(gè)人的一點(diǎn)點(diǎn)建議(反套路操作)
如何規(guī)避自然到訪或中介咨詢對(duì)你的“鎖定”?如何核價(jià)以確保自己拿到最低價(jià)?
1)自然到訪或咨詢中介時(shí),謹(jǐn)慎留下真實(shí)個(gè)人信息(不限于姓名或手機(jī)號(hào)、身份證后六位),這是為了讓自己留有余地,方便后面可以走員工推薦或自薦。否則,一定被判定自然到訪或者中介推薦,在保護(hù)期內(nèi),是無(wú)法走推傭金返還通道了。
2、疫情期間,戴口罩、帽子是一個(gè)不錯(cuò)的規(guī)避攝像頭的方法。
3、如果你對(duì)自然到訪、中介帶看、員工推薦三種方式問(wèn)到的價(jià)格存疑,沒(méi)關(guān)系,你先選擇其中一種,然后再找親戚或朋友去實(shí)踐另一種,這樣的比價(jià),肯定能摸出最優(yōu)解,也不怕被訛詐。但注意,在信息登記推薦上,給自己留后路。
4、很多情況下,除了限價(jià)盤(pán),一般你不到交定金環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商可能都不會(huì)給你放底價(jià)。但是,許多開(kāi)發(fā)商,譬如hd,它的折扣體系是固定的,譬如基礎(chǔ)折扣、推薦折扣、購(gòu)房券、去化率優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、鎖定房源抵扣多少錢(qián)等等,都是有固定折扣的,都是在一個(gè)掛牌價(jià)基礎(chǔ)上去算的。因此,找一個(gè)業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的、會(huì)算具體折扣的人給你把關(guān),是不錯(cuò)的選擇。
5、比價(jià),你能不能感受到這個(gè)盤(pán)的價(jià)格有沒(méi)有優(yōu)惠,比價(jià)是一個(gè)重要點(diǎn)。無(wú)外乎對(duì)比周邊樓盤(pán),對(duì)比歷史價(jià)格。很簡(jiǎn)單,在微信搜索欄搜索一下(譬如搜 樓盤(pán)名稱+均價(jià)”)該樓盤(pán)的均價(jià)即可,會(huì)出現(xiàn)不同時(shí)間點(diǎn)里的搜索結(jié)果。也可以去貝殼或鏈家平臺(tái),查看該樓盤(pán)底下的公告欄,也會(huì)出現(xiàn)當(dāng)時(shí)候的歷史均價(jià)。


好了,話不多說(shuō),祝大家購(gòu)房愉快。
有啥問(wèn)題可以點(diǎn)擊咨詢或私聊。
如果我的答案對(duì)你有用,麻煩點(diǎn)個(gè)贊喲~
基于許多小伙伴私聊咨詢我有沒(méi)有各大開(kāi)發(fā)商的員工推薦渠道,剛好我的圈子里有不少屬于萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、時(shí)代、新城等朋友,如果他們剛好有考核任務(wù),是比較樂(lè)意給做推薦的。再不濟(jì),我也知道各大開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái),怎么操作推薦我也是懂的,就是很小的地區(qū)開(kāi)發(fā)商,其實(shí)也是可以檢索到該樓盤(pán)的推薦渠道的。因?yàn)槿駹I(yíng)銷(xiāo)這個(gè)模式早就廣泛應(yīng)用在各種大小開(kāi)發(fā)商了。
另一方面,正在做全員營(yíng)銷(xiāo)的,譬如hd,員工所享受的獎(jiǎng)勵(lì)和傭金是比較多的,為了完成考核指標(biāo)他們也是樂(lè)意推薦并返傭的。
有些迫于壓力,甚至?xí)崆敖o你墊傭,墊傭的意思就是你付了定金后,他們就會(huì)給你提前墊付傭金給你湊首付。你交了首付,他們的指標(biāo)也就達(dá)成了。
如果你不認(rèn)識(shí)這樣的內(nèi)部員工,倘若信得過(guò)我,我即可幫你一下,反正這種東西只是一種互利互惠的過(guò)程,你獲得了返傭省下了買(mǎi)房錢(qián),推薦你的人達(dá)成了指標(biāo)避免了被懲罰,按道理他是對(duì)你感恩戴德的,你這也絕不是麻煩他,反而是幫了他大忙。

2021.6.6更新  
基于太多伙伴私聊我,并且說(shuō)了不少被坑的情況,我來(lái)更新一下吧,避免大家繼續(xù)踩雷。
【咨詢1】:我在貝殼上找了中介,中介說(shuō)可以返傭2個(gè)點(diǎn),當(dāng)做98折算進(jìn)去給我,這靠譜嗎?
答:一切不以轉(zhuǎn)賬形式的返傭都是耍流氓,基本都是對(duì)你的忽悠。首先,他說(shuō)的98折,大概率是面對(duì)所有樓盤(pán)客戶的優(yōu)惠政策,而不是給你的額外優(yōu)惠,也就是說(shuō),你就算自然到訪,也依然享受這個(gè)優(yōu)惠。其次,真正的額外優(yōu)惠,地區(qū)公司,一般要呈批到地區(qū)董事長(zhǎng),讓他簽名,才會(huì)有效。最后,真正的返傭,一般都是在客戶簽約后,開(kāi)發(fā)商把傭金打到推薦人賬戶,這個(gè)時(shí)間一般是5天到半年不等(具體要看這個(gè)開(kāi)發(fā)商的傭金結(jié)算時(shí)間),到賬后他轉(zhuǎn)賬給你,或者他為了完成績(jī)效,因?yàn)槟銈z不熟,他提前墊錢(qián)給你。這才叫返傭,其他的一切都是紙老虎!
要是許諾將傭金抵扣成折扣算進(jìn)房?jī)r(jià),也要有抵扣的截圖證明?。?!
【咨詢2】:我在貝殼上留了姓名電話,會(huì)我在一些營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)上咨詢了置業(yè)或者中介,會(huì)影響我走推薦返傭嗎?
答:必然會(huì)影響,如果你還在這些中介平臺(tái)上留了個(gè)人信息,譬如姓名電話,那基本被中介拿去備案了,這時(shí)候你已經(jīng)屬于中介帶看客戶。尤其是一些平臺(tái),你注冊(cè)登錄后,你的個(gè)人信息是無(wú)法得到隱私保護(hù)的,你點(diǎn)進(jìn)去一個(gè)樓盤(pán)看了看,這個(gè)軟件的后臺(tái)是可以看到你的個(gè)人信息的,你的電話早就暴露了,可能轉(zhuǎn)眼他就會(huì)打電話問(wèn)你是不是對(duì)這個(gè)樓盤(pán)感興趣。貝殼之類(lèi)的平臺(tái),你要看房,不必去咨詢,也不必注冊(cè)登錄,否則很有可能暴露個(gè)人信息。
【咨詢3】很多人私聊問(wèn)我某某盤(pán)有沒(méi)有推薦渠道?傭金多少?
答:方法我早就教大家了,市面上99%的盤(pán)都是有推薦渠道的,但有一些暢銷(xiāo)盤(pán),它不與分銷(xiāo)渠道合作,也不掛上營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái),這種盤(pán)是不存在傭金的。因?yàn)檫@些盤(pán),特征很明顯,不愁賣(mài)。不愁賣(mài)的盤(pán),它是不需要犧牲利潤(rùn)對(duì)外產(chǎn)生營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的。尤其是一些需要搖號(hào)才能買(mǎi)到的盤(pán),你怎么能奢望它有傭金呢?
其次,許多人問(wèn)我這個(gè)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有搞全民營(yíng)銷(xiāo)呀,我的回答是,一般那種帶著國(guó)企背景的,是不搞這套的。譬如說(shuō)招商蛇口,明顯的國(guó)企,我招商蛇口的朋友說(shuō),他們就不搞這一套,他說(shuō)“我們是不會(huì)有員工折扣和營(yíng)銷(xiāo)之類(lèi)的,因?yàn)檫@種屬于國(guó)有資產(chǎn)的流失”,所以,你要看到一些國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商,多半是很難找到營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的。
就這樣,over。如有其他問(wèn)題請(qǐng)私聊。
催更的朋友忒狠了!催更也不打賞一下!白嫖!誰(shuí)有動(dòng)力更新啊!我都碼了幾千字了!
路過(guò)的點(diǎn)贊支持一下咯!
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發(fā)表于 2021-12-11 18:35:52 | 只看該作者
抖音上很多人會(huì)教你進(jìn)售樓處問(wèn)一些什么備案價(jià)、容積率、車(chē)位配比之類(lèi)的一些專業(yè)術(shù)語(yǔ),我勸你進(jìn)去別亂問(wèn),尤其是剛進(jìn)門(mén)兒,別馬上和售樓員扯這些專業(yè)術(shù)語(yǔ),否則,售樓員很可能會(huì)把你當(dāng)做同行來(lái)探店
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發(fā)表于 2021-12-11 21:02:02 | 只看該作者
以我多年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)談,其實(shí)價(jià)格是一樣的哈。
比如今天A樓盤(pán)要開(kāi)盤(pán)賣(mài)房,希望大家來(lái)關(guān)注它,買(mǎi)它,一般會(huì)有幾個(gè)方式:
1.媒體廣告投放,找大V站臺(tái)
2.街邊傳單、廣告牌
3.渠道中介
前兩個(gè)一般都是大部分開(kāi)發(fā)商都要走的路,如果前兩個(gè)達(dá)到的效果不好,房子一樣賣(mài)不掉,開(kāi)發(fā)商最后的底線一般就是簽渠道中介。
因?yàn)橹薪閹Э褪侵苯拥?strong>結(jié)果導(dǎo)向,要促成交。哪個(gè)開(kāi)發(fā)商給錢(qián)多,我就幫它猛推。
所以,你可以理解成,渠道中介就是開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售成本的一種。
如果我中介帶過(guò)來(lái)的客戶,和你自然到訪的客戶價(jià)格不一樣,那中介的口碑都是負(fù)面影響。
要知道,現(xiàn)在的渠道就是開(kāi)發(fā)商的“爹”,惹不起也不敢惹,一旦用過(guò)渠道就丟不掉了,因?yàn)橹薪槿硕?,賣(mài)房子巨特么猛,甭管你有多好的營(yíng)銷(xiāo)想法,在渠道中介面前,一文不值。
所以,當(dāng)下有很多開(kāi)發(fā)商被渠道中介“綁架”,就像吸毒一樣,知道有害、燒錢(qián),一旦上癮就丟不掉。
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發(fā)表于 2021-12-11 21:30:42 | 只看該作者
答案是:

不一定!

買(mǎi)房的時(shí)候,有時(shí)是通過(guò)中介買(mǎi)更劃算,有時(shí)候是直接在開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)更便宜。
說(shuō)具體點(diǎn),就是如果通過(guò)開(kāi)發(fā)商的獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人,或是參加老帶新的推薦活動(dòng),或是通過(guò)各種關(guān)系,能拿到切切實(shí)實(shí)的折扣,那么就一定是通過(guò)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房便宜。
而中介的那些是否可以返點(diǎn),是否返物業(yè)費(fèi),也就都不重要了。


如何買(mǎi)房才能省錢(qián)

如果開(kāi)發(fā)商給中介的優(yōu)惠力度和權(quán)限很大,那么買(mǎi)房人通過(guò)中介,就能享受到很低的價(jià)格,那么找中介就會(huì)更優(yōu)惠;

如果開(kāi)發(fā)商只是把中介作為一個(gè)渠道的分支,大部分還是靠自己的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì),那么直接找開(kāi)發(fā)商,也許可以拿到2%-3%的優(yōu)惠。

有人說(shuō),開(kāi)發(fā)商會(huì)給中介額外優(yōu)惠,中介才會(huì)把客戶帶給開(kāi)發(fā)商,所以從中介手里買(mǎi)更劃算,可以多提一點(diǎn)優(yōu)惠要求。

也有人說(shuō),正因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商需要給中介優(yōu)惠,損失了一部分利潤(rùn),所以直接去找到開(kāi)發(fā)商才會(huì)便宜,可以多談下來(lái)一些價(jià)格。
但其實(shí)這些說(shuō)的也對(duì)也不對(duì),如果想要買(mǎi)房買(mǎi)得便宜,選中介還是選開(kāi)發(fā)商不是重點(diǎn),
拿到渠道費(fèi)用的購(gòu)買(mǎi),才是最便宜。


什么叫做渠道費(fèi)用?


渠道費(fèi)用就是,開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房子的時(shí)候,在售價(jià)中,肯定會(huì)預(yù)留一部分的費(fèi)用,用來(lái)營(yíng)銷(xiāo),比如可以作為優(yōu)惠給中介,可以給自己內(nèi)部的發(fā)傳單的人員,或是直接給到消費(fèi)者,這筆費(fèi)用就叫做渠道費(fèi)用。
而如果在買(mǎi)房時(shí),能獲取到這筆渠道費(fèi)用,那么這樣的買(mǎi)房,就會(huì)是最劃算的價(jià)格。
如何才能拿到渠道費(fèi)用?

要想拿到渠道費(fèi)用,有很多種方式:
自己成為開(kāi)發(fā)商的“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”,然后自己推薦家人購(gòu)買(mǎi)。

找到開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部員工,通過(guò)內(nèi)推買(mǎi)房,然后和這個(gè)人分?jǐn)偼扑]傭金。

通過(guò)中介,讓中介給你“返還傭金”,雖然有的中介給得多,有的中介給得少,但都是有的,甚至有些還會(huì)為了業(yè)績(jī)、跳點(diǎn),全部都把傭金返給你。
但以上這些,都只是理論。

事實(shí)上,
如果成為“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”,也只不過(guò)是送你1萬(wàn)塊錢(qián)的購(gòu)物卡,或是一年的物業(yè)費(fèi);

通過(guò)內(nèi)部員工內(nèi)推,也只有2%的傭金,還得扣掉很大比例的稅;

通過(guò)中介買(mǎi)房的,甚至有的中介還會(huì)前期說(shuō)得好聽(tīng),但買(mǎi)完房給到你手上,就非常少了。
所以,通過(guò)以上方法,都是不可控的。
有人可能會(huì)想,那既然這樣,不如開(kāi)發(fā)商這邊也去試試,中介也瞅瞅,兩方面都比較一下,哪個(gè)便宜在哪里買(mǎi)。
可道高一尺魔高一丈,開(kāi)發(fā)商的人臉識(shí)別技術(shù),超乎你想象。
之前就有人戴著頭盔去看盤(pán)的案例↓



據(jù)內(nèi)部人士說(shuō),開(kāi)發(fā)商的人臉識(shí)別會(huì)記住購(gòu)房者的模樣,如果購(gòu)房者是看了開(kāi)發(fā)商的宣傳自己到訪看盤(pán),這就叫做“自然到訪客戶”,如果購(gòu)房者被渠道中介帶著來(lái)看盤(pán),就是“渠道客戶”,這兩者之間的差別就是能不能享受到中介方的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠,以及開(kāi)發(fā)商也要給中介一些“傭金分成”。

同時(shí)這位內(nèi)部人士還透漏,如果是由中介帶領(lǐng)看房并且成功簽單,對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)會(huì)有較大優(yōu)惠,有時(shí)候甚至差距會(huì)達(dá)到幾十萬(wàn)元。不過(guò),一般情況,消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)肯定要對(duì)比好幾家,很難當(dāng)時(shí)就做決定,如果事先不知道售樓處有人臉識(shí)別系統(tǒng),消費(fèi)者常常會(huì)與開(kāi)發(fā)商和中介發(fā)生糾紛。



買(mǎi)房究竟怎么買(mǎi)才劃算?

1、價(jià)格,是最后才考慮的東西
先去看樓盤(pán),在看樓盤(pán)的時(shí)候,不管是通過(guò)中介還是通過(guò)開(kāi)發(fā)商,都沒(méi)什么問(wèn)題,不要留真實(shí)的姓名,換一個(gè)不是自己平時(shí)用的手機(jī)號(hào),如果有人臉識(shí)別的話,就戴個(gè)帽子口罩。先看自己喜不喜歡,才是最重要的。
2、多找業(yè)內(nèi)的朋友問(wèn)一問(wèn)
隔行如隔山,如果能找到業(yè)內(nèi)的靠譜的朋友,好好咨詢一下,就再好不過(guò)了。比如你有朋友是在開(kāi)發(fā)商工作,一層一層幫你聯(lián)系一下,找到最終的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理,爭(zhēng)取到底價(jià),這樣能比之前拿到的所有優(yōu)惠,再便宜1個(gè)點(diǎn),也是挺大的優(yōu)惠。
3、不要一開(kāi)始就成交
買(mǎi)房子一定要多方比較,即便是你去買(mǎi)的時(shí)候有人剛好和你搶同一套房子,你也一定要冷靜一下,千萬(wàn)不要覺(jué)得失去了這套房子就失去了全世界,都是浮云,也都是套路。說(shuō)個(gè)最簡(jiǎn)單的,聽(tīng)說(shuō)過(guò)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天開(kāi)發(fā)商花錢(qián)找群眾演員么?
4、新房是真的可以砍價(jià)的
前面已經(jīng)說(shuō)了有了渠道傭金這個(gè)東西,只要你想分,還是可以分到的,至少能少交一年的物業(yè)費(fèi)。
總之,大家在買(mǎi)房時(shí),一定要利用各種關(guān)系和人脈,做好考察攻略,多方比較,最后才能以最劃算的價(jià)格買(mǎi)下房子。
( ??? .? ??? )?
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發(fā)表于 2021-12-11 23:30:08 | 只看該作者
沒(méi)有想到竟然會(huì)有為中介說(shuō)話的時(shí)候。不過(guò)確實(shí)是找中介過(guò)去買(mǎi)房,有可能更劃算(注意只是可能),不過(guò)要做好風(fēng)險(xiǎn)管控。
要回答這個(gè)問(wèn)題,先扯一些別的,開(kāi)發(fā)商的盈利模式。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的盈利有兩大模式:高利潤(rùn)模式和高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式
高利潤(rùn)模式很好理解,開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地、加上一些建安成本、各類(lèi)費(fèi)用(管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等),高價(jià)將房子賣(mài)出去,其中的差價(jià)就是利潤(rùn)。
比如 1年內(nèi)拿地1元、建安1元、各類(lèi)費(fèi)用2元,房子賣(mài)了10元,凈賺6元,盆滿缽滿。
但是慢慢的,地價(jià)越漲越高,而且很多地方政府在出讓地塊時(shí)會(huì)有各種附加條件、甚至直接限價(jià)。這些都限制了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率,單純這個(gè)角度開(kāi)發(fā)商早已告別了暴利時(shí)代。2019年上半年128家A股上市房企平均凈利率為10.5%,和同期A股整體的9.1%差不多。
同樣1年內(nèi)賣(mài)10元的房子,建安還是1元、因?yàn)楣芾硖嵘黝?lèi)費(fèi)用1元就成,但是拿地花了5元,結(jié)果只賺了3元。
還想1年內(nèi)賺6元怎么辦,其實(shí)也很簡(jiǎn)單,賣(mài)20元房子就行。
1年內(nèi)賣(mài)20元房子,建安2元、各項(xiàng)管理費(fèi)用2元,拿地花10元,還賺了6元
但是賣(mài)10元的房子需要4元起始資金來(lái)拿地、建安和各類(lèi)費(fèi)用,20元?jiǎng)t需要準(zhǔn)備8元起始資金。 現(xiàn)在手頭只有4元錢(qián)怎么辦?
有兩個(gè)方法,1個(gè)是借4元錢(qián),這樣就可以撬動(dòng)20元的生意了,另外一個(gè)方法就是半年內(nèi)將房子賣(mài)掉,這樣現(xiàn)金流回歸后就可以開(kāi)始新一輪拿地賣(mài)房。
于是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了第二個(gè)階段,高負(fù)債高周轉(zhuǎn)。負(fù)債方面A股上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上;周轉(zhuǎn)方面是以碧桂園為代表,號(hào)稱拿地后3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工、5個(gè)月內(nèi)開(kāi)始回收資金。
好了,此處回歸問(wèn)題。作為房企而言,為了高周轉(zhuǎn)犧牲利潤(rùn)率是一個(gè)可以接受的策略,因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)同樣可以帶來(lái)高額的利潤(rùn)。表現(xiàn)在具體的銷(xiāo)售樓盤(pán)上就是,如果有一個(gè)渠道可以帶來(lái)大量的購(gòu)房客群幫助快速去化,那么支付較高的推廣費(fèi)用是可以接受的。
所以作為中介來(lái)說(shuō),尤其是當(dāng)?shù)乇容^有影響力的大中介,是有機(jī)會(huì)從開(kāi)發(fā)商那里拿到額外的推廣費(fèi)用的。而中介為了拿到更好的條件,需要保證帶客量,那么也是有可能會(huì)把這部分費(fèi)用分享給潛在購(gòu)房用戶的。

說(shuō)了邏輯,再說(shuō)說(shuō)操作層面的事情。
1、直接問(wèn)是不是有優(yōu)惠(我知道你們可以做一二手聯(lián)動(dòng),你要是分一些利潤(rùn)給我,我這次買(mǎi)房就找你了),如果沒(méi)有優(yōu)惠就自己直接去項(xiàng)目案場(chǎng)了,少一個(gè)參與者少一點(diǎn)麻煩
2、如果中介宣稱有優(yōu)惠,那么讓自己和家人分別跟隨中介和自行前往項(xiàng)目案場(chǎng),確認(rèn)優(yōu)惠。注意一開(kāi)始都不要留最終購(gòu)房者的真實(shí)姓名和聯(lián)系方式,否則可能就直接鎖定為第一次登記時(shí)的來(lái)源了。
3、確定中介僅僅是一個(gè)帶客的角色,后續(xù)的服務(wù)還是由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售來(lái)做,合同也是直接和開(kāi)發(fā)商簽署,不帶中介。避免后續(xù)出現(xiàn)糾紛被開(kāi)發(fā)商甩鍋。

最后推一下個(gè)人專欄,有買(mǎi)房需求的各位歡迎關(guān)注~
二手房購(gòu)買(mǎi)攻略
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發(fā)表于 2021-12-12 01:17:04 | 只看該作者
怎么說(shuō)呢,還是要看時(shí)間點(diǎn)。
買(mǎi)房的時(shí)間點(diǎn)很關(guān)鍵的內(nèi)容有些不明白,彭叔說(shuō)的再直白點(diǎn)。假設(shè)你買(mǎi)房的時(shí)候起步是1000萬(wàn),你買(mǎi)完之后半年內(nèi)房?jī)r(jià)下跌了30%,后面兩年橫盤(pán),接著又上漲了50%,你投資的這房子賺錢(qián)了嗎?1000萬(wàn)的房子下跌了30%就是700萬(wàn),之后又上漲了50%,那么3年后,你的房子價(jià)值1050萬(wàn)。如果你是全款,那么你不計(jì)算任何支出時(shí),1000萬(wàn)的本,賺了50萬(wàn),如果你的貸款,那么你算算你還賺什么?
我們國(guó)內(nèi)像這樣房?jī)r(jià)過(guò)山車(chē)的城市不是沒(méi)有,彭叔隨便舉幾個(gè):
一、近期最出名的燕郊房?jī)r(jià),最高點(diǎn)的時(shí)候3萬(wàn)一平,后來(lái)跌到了1萬(wàn)5,降幅了50%,那么這些在房?jī)r(jià)3萬(wàn)一平時(shí)買(mǎi)入燕郊房產(chǎn)的人,燕郊房?jī)r(jià)從現(xiàn)在開(kāi)始上漲100%,才算是到了他們剛買(mǎi)入的價(jià)格。
二、青島郊區(qū)的房?jī)r(jià),2018年高位的時(shí)候1萬(wàn)5到1萬(wàn)8之間,現(xiàn)在跌到1萬(wàn)到1萬(wàn)2之間,降了30%,那么這些地方的房?jī)r(jià),至少要上漲50%,才能回到2018年的高位。
鄭州、濟(jì)南、石家莊、天津等城市,都是這種情況,就算這些城市房?jī)r(jià)現(xiàn)在有個(gè)50%的漲幅,那些在三四年前房?jī)r(jià)最高點(diǎn)買(mǎi)入的人,還是賺不到錢(qián)。
買(mǎi)房入場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)太重要了,往長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,的確,房?jī)r(jià)是一直上漲的,但是,并不代表所有買(mǎi)房的人都是賺錢(qián)的。
說(shuō)什么時(shí)候都能買(mǎi)房投資的人,就是瞎扯。
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發(fā)表于 2021-12-12 01:34:12 | 只看該作者
我來(lái)爆料吧
其實(shí)價(jià)格是不會(huì)改變的,無(wú)論是你直接去售樓部還是找中介帶,價(jià)格一樣的
所有的優(yōu)惠一早就定好了的,通常什么99折98折,是開(kāi)發(fā)商定的。你說(shuō)要什么額外的優(yōu)惠都是屁話,要改價(jià)格的話房地產(chǎn)公司職位權(quán)限最低起碼要去到區(qū)域總才能改,你說(shuō)一個(gè)中介哪里拿的優(yōu)惠價(jià)
開(kāi)發(fā)商和中介一起買(mǎi)房叫做一二手聯(lián)動(dòng),開(kāi)發(fā)商看中中介手上客戶多,中介看中開(kāi)發(fā)商傭金高
行內(nèi)中介帶客戶到售樓部成交大概是3%,總房?jī)r(jià)的3%,不好賣(mài)的樓盤(pán)更高
你說(shuō)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)給了這么多的傭金中介,還哪來(lái)更劃算的價(jià)格?
所以,實(shí)際上,價(jià)格一早定好了,自己直接看或者中介帶看,沒(méi)有區(qū)別
不過(guò)中介帶指向性更高,非常容易影響判斷
有回答說(shuō)找中介分傭金,這個(gè)是一個(gè)好方向,所以大家去買(mǎi)房找中介的時(shí)候第一句可以直接說(shuō),“我知道你們做一二手聯(lián)動(dòng),傭金能不能分?”(中介朋友不要打我)
不過(guò)傭金是直接給代理公司的,比如鏈家的中介帶看成交開(kāi)發(fā)商傭金是直接給到鏈家,鏈家再分給成交的中介,具體代理公司和中介分傭金各個(gè)公司不一樣
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發(fā)表于 2021-12-12 04:05:36 | 只看該作者
買(mǎi)房,到底找不找中介?。?br />
眾人云云:城市套路多,我要回農(nóng)村。

那么買(mǎi)房套路多嗎?

實(shí)話實(shí)說(shuō),一點(diǎn)都不少,分分鐘把你繞進(jìn)去。

售樓處和中介哪個(gè)套路多呢?

實(shí)話實(shí)說(shuō),半斤八兩。

本著誠(chéng)心誠(chéng)意買(mǎi)房,卻像工地上綠油油的韭菜,被售樓處和中介們割了一茬又一茬。

痛定思痛,決意曝料買(mǎi)房過(guò)程中的那些套路,相信看完下面的內(nèi)容,絕對(duì)像「爺」一樣輕輕松松劃算買(mǎi)房。

嗯,廢話少說(shuō),直接上干貨!

本文概覽
一、買(mǎi)房要知道賣(mài)房是怎么回事
二、中介和售樓處到底誰(shuí)更劃算
三、如何更劃算的找中介買(mǎi)房




Part1 賣(mài)房的套路
大家都知道,賣(mài)房子無(wú)非兩撥人:售樓處和中介。無(wú)論售樓處和中介怎么賣(mài)房,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),只是渠道不同、花樣百出。房子還是那些房子,房源質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)和購(gòu)買(mǎi)手續(xù)都一樣。
這是購(gòu)房者最應(yīng)該清醒的認(rèn)知,透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)。
千萬(wàn)不要犯低級(jí)錯(cuò)誤
中介賣(mài)的房子是不是沒(méi)有售樓處的好?
找中介買(mǎi)房簽合同是不是和開(kāi)發(fā)商簽?
找中介買(mǎi)房是不是后期物業(yè)服務(wù)不保證?
找售樓處買(mǎi)房是不是更直接省事?
。。。。。。

統(tǒng)統(tǒng)不要懷疑

因?yàn)?,售樓處和中介只是房子銷(xiāo)售的渠道不同。樓盤(pán)銷(xiāo)售一般是一二手聯(lián)動(dòng),售樓處開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)聯(lián)合專業(yè)撮合房產(chǎn)交易的中介,開(kāi)發(fā)商看上了中介的客戶資源,中介看上了開(kāi)發(fā)商的高傭金,各取所需。而且,現(xiàn)在也有部分樓盤(pán),售樓處也是直接外包給房產(chǎn)中介,那么這個(gè)命題就成了假命題,到處都是中介。

所以,我們只用關(guān)心一個(gè)問(wèn)題:找誰(shuí)買(mǎi)更劃算?

Part2 中介和售樓處到底誰(shuí)更劃算

買(mǎi)房人都知道,時(shí)間精力、價(jià)格和購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)是買(mǎi)房的核心考量指標(biāo)。那么我們也從這三個(gè)方面來(lái)講一講哪邊買(mǎi)房更劃算。

-時(shí)間精力

購(gòu)房者一般可以分為AB兩撥人,A類(lèi)購(gòu)房者愿意拿出時(shí)間精力去售樓處一一看盤(pán),B類(lèi)購(gòu)房者實(shí)在沒(méi)有時(shí)間精力去售樓處看盤(pán)。那么很顯然,B類(lèi)購(gòu)房者很適合去找中介幫忙買(mǎi)房,因?yàn)橹薪榇砗脦讉€(gè)不同的樓盤(pán),甚至是幾十上百個(gè)樓盤(pán),中介可以根據(jù)客戶要求提供合適的樓盤(pán),B類(lèi)購(gòu)房者也可以根據(jù)中介提供的眾多樓盤(pán)資料一一查看優(yōu)劣勢(shì),從而選擇心意的房子,省時(shí)省力。而開(kāi)發(fā)商的售樓處一般都是承擔(dān)一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售工作,偶爾算上附近的幾個(gè)樓盤(pán),最多也就兩三個(gè)樓盤(pán),那么A類(lèi)購(gòu)房者就需要親自去不同的售樓處查看情況,而且還要求A類(lèi)購(gòu)房者本身有著不錯(cuò)的看盤(pán)實(shí)操經(jīng)驗(yàn),最后自己匯總信息,篩選出合適的房子,好處是可以拿到符合需求和客觀數(shù)據(jù)的有效樓盤(pán)資料,但是費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

所以,在時(shí)間精力方面,我們推薦購(gòu)房者選擇中介,一次性了解多個(gè)樓盤(pán)的有效信息,更容易更便捷的找到滿意的房子。

-價(jià)格

根據(jù)我們大量的實(shí)地調(diào)研取證,實(shí)話實(shí)說(shuō),無(wú)論是你直接去售樓部還是找中介帶,一般兩邊價(jià)格差異不大。因?yàn)樗械膬?yōu)惠和樓盤(pán)底價(jià)在樓盤(pán)推出前開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)商定好了,中介所謂的可以拿到售樓處更優(yōu)惠的價(jià)格,也全是忽悠,因?yàn)槟阍谑蹣翘幰部梢阅玫竭@樣的優(yōu)惠價(jià)格。

但是,初次詢價(jià)和最后成交價(jià)總是存在差額,購(gòu)房者也不確定最后成交價(jià)是不是開(kāi)發(fā)商的底價(jià),反正是比最開(kāi)始的價(jià)格便宜不少,又有折扣又有優(yōu)惠禮包,開(kāi)開(kāi)心心把房買(mǎi),絕大多數(shù)是這樣雙邊樂(lè)呵呵的成交現(xiàn)場(chǎng)。但是,我們有必要弄清楚中間的差額到底是什么,說(shuō)不定下次買(mǎi)房可以據(jù)此拿到更低的價(jià)格呢,畢竟外行看熱鬧,內(nèi)行看門(mén)道。

一般售樓處是把價(jià)格尤其是能給到的打包優(yōu)惠明面上說(shuō)出來(lái),不藏著掖著,大多數(shù)也都是實(shí)實(shí)在在的低價(jià),所以在價(jià)格上商量余地很小,省去了磨嘴皮子的功夫。

而中介貓膩就多了,他們一開(kāi)始給個(gè)價(jià),馬上拉近關(guān)系給出親情價(jià),再磨磨嘴皮子又給出一個(gè)「實(shí)在不能再讓步,已經(jīng)是最底價(jià)」的低價(jià),大多數(shù)購(gòu)房者差不多拿到的也就是這個(gè)價(jià)格,與售樓處給的報(bào)價(jià)相差無(wú)幾,多數(shù)情況下可能更低一點(diǎn)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商為了快速回款會(huì)給到中介一部分返點(diǎn)傭金,那么中介可以拿出一點(diǎn)點(diǎn)傭金給到客戶,那么最終報(bào)價(jià)也就比售樓處低一些,但至于是不是底價(jià),不好說(shuō),具體情況具體分析。

驗(yàn)證方法:自己先直接聯(lián)系中介,費(fèi)一番功夫拿到各家中介能給的最低報(bào)價(jià)。然后,讓自己的朋友或家人(千萬(wàn)不要自己去),去售樓處拿到他們直接透明的最低報(bào)價(jià)。最后對(duì)比一下雙方報(bào)價(jià)就知道了。

所以,在價(jià)格方面,我們還是推薦購(gòu)房者選擇中介,畢竟買(mǎi)新房,找中介沒(méi)有中介費(fèi)!而且拿到最終報(bào)價(jià)的多數(shù)情況下,還是中介給的更低一些。

-購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)

前面說(shuō)了,無(wú)論是售樓處還是中介,購(gòu)房者要買(mǎi)的房源質(zhì)量及其附屬的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)和購(gòu)買(mǎi)手續(xù)都是一樣的,也就不存在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的差異,可能存在一個(gè)差異:中介可以跑腿幫客戶省去不必要的手續(xù)環(huán)節(jié),但是要簽的合同,要定的房子,合法合規(guī)一樣不少。
那么還有一個(gè)不易察覺(jué)的風(fēng)險(xiǎn):新房預(yù)售許可證。

去售樓處買(mǎi)房時(shí),開(kāi)發(fā)商可能沒(méi)有拿到許可證,但是可以拍著胸脯告訴你絕對(duì)有許可證,其實(shí)購(gòu)房者是不太追究或者查出開(kāi)發(fā)商到底有沒(méi)有許可證,也可能直接忽略掉這個(gè)問(wèn)題。但是,一旦沒(méi)有新房預(yù)售許可證,帶來(lái)的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)也就大了。

但是,作為房產(chǎn)中介,他們比我們普通購(gòu)房者太懂行內(nèi)章法了,規(guī)避一切能規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)是他們的看家本領(lǐng),所以他們也不會(huì)代理沒(méi)有許可證的樓盤(pán),否則后面遭殃的就是他們中介了。

若真的遇到新房維權(quán)的問(wèn)題,那么無(wú)論買(mǎi)房是在售樓處還是中介,都會(huì)直面開(kāi)發(fā)商,說(shuō)不定中介還會(huì)一起跟著維權(quán)。

所以,在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)方面,我們又一次地推薦中介,畢竟內(nèi)行人可以幫我們規(guī)避掉來(lái)自開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),而沒(méi)有必要給自己找麻煩,畢竟中介靠本地客戶吃飯,開(kāi)發(fā)商說(shuō)不定可以打一槍換一炮。

Part3 如何更劃算的找中介買(mǎi)房

前面兩部分,我們把該說(shuō)的差不多都說(shuō)了,看官們可能要問(wèn)了,既然你們那么推薦去找中介買(mǎi)房,那么該如何找他們拿到更劃算的價(jià)格呢?

那我們就打開(kāi)天窗說(shuō)亮話。

中介拿了開(kāi)發(fā)商的返點(diǎn)傭金才替他們賣(mài)房子,那么我們就從返點(diǎn)傭金入手,直接向中介表明觀點(diǎn):曉得你們跟開(kāi)發(fā)商是一二聯(lián)動(dòng)賣(mài)房子,也懂你們的規(guī)則,不然也不會(huì)直接找你們買(mǎi)房,通常你們可以拿開(kāi)發(fā)商3個(gè)點(diǎn)返傭,分我2個(gè)點(diǎn)怎么樣?合適的話,我們爽快成交,咱都省事。

就這樣,廢話少說(shuō),直接一針見(jiàn)血地找中介劃算買(mǎi)房,畢竟2個(gè)點(diǎn)的返傭絕對(duì)是超劃算的買(mǎi)房?jī)r(jià)格了,即使給到1個(gè)點(diǎn),你在售樓處也不一定能拿到,況且中介還可以幫你省下不必要的手續(xù)。

對(duì)不起,還是廢話一句:我們所說(shuō)都是根據(jù)我們多年的實(shí)地調(diào)研經(jīng)驗(yàn),絕對(duì)是真誠(chéng)推薦中介買(mǎi)房,但常在河邊走哪有不濕鞋,還是勸購(gòu)房者多長(zhǎng)個(gè)心眼,規(guī)則是死的,人是活的,哪兒能砍到最便宜還是選哪,只是找中介省事省力省錢(qián)=劃算的概率最大!

好了,我們重申一下觀點(diǎn):買(mǎi)房,直接找中介

貨比三家,直接找中介要返傭,砍到就是賺到。

省時(shí)省力省錢(qián)

就是中介最直白的劃算!
看那么對(duì)人對(duì)傭金有疑問(wèn),PO一張圖自己看把

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