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發(fā)表于 2021-12-11 15:56:15
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謝邀。利益相關(guān),hd非地產(chǎn)集團(tuán)員工。
先說(shuō)結(jié)論:無(wú)論是自然到訪(也就是你說(shuō)的直接去樓盤(pán)),亦或是中介帶看,大部分情況下,為了避免濫價(jià),售樓處給到的折扣體系是一樣的,不存在哪一邊價(jià)格更低的情況。那么如何才能真正地省錢(qián)買(mǎi)房呢?
三個(gè)途徑:自薦、老帶新或員工推薦。
這才是買(mǎi)房的真正省錢(qián)的打開(kāi)方式。
好了,要搞清楚上面的內(nèi)容,我們先來(lái)理清楚以下幾點(diǎn):
1、樓盤(pán)客戶來(lái)源判定
大家看其他回答可能會(huì)看到這樣一種情況:
買(mǎi)房者A先找了中介B咨詢,然后又拋棄了中介B,另尋一位老業(yè)主走老帶新推薦,試圖避開(kāi)中介,讓老業(yè)主推薦后,再成交之后,返還給老業(yè)主的傭金獎(jiǎng)勵(lì),以此達(dá)到省錢(qián)的目的。但結(jié)果是,開(kāi)發(fā)商判定客戶來(lái)源屬于中介,因此買(mǎi)房者A無(wú)法拿到傭金返還。 所以,為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢?
因?yàn)?,每一個(gè)樓盤(pán),開(kāi)發(fā)商都會(huì)制定一套非常嚴(yán)格的判客規(guī)則。
這套規(guī)則什么用處呢?敲重點(diǎn):一是為了厘清利益分配,二是為了避免客源的混亂,防止洗客行為以及內(nèi)部腐敗。
嘿好家伙,為什么還牽扯到腐敗呢?
我打個(gè)比方,目前開(kāi)發(fā)商判定客戶來(lái)源主要有三種:
1)自然到訪(也就是沒(méi)經(jīng)過(guò)任何帶看或者推薦到訪樓盤(pán)的客戶,這時(shí)候,開(kāi)發(fā)商不需要對(duì)第三方支付任何傭金。)
2)中介帶看(也就是你前期咨詢過(guò)中介,中介拿到了你的信息,在某系統(tǒng)上進(jìn)行了報(bào)備和推薦,他如果不告訴你你被推薦了,你當(dāng)然是不知道的,所以也就出現(xiàn)了后面你無(wú)法走其他推薦渠道的情況。譬如鏈家、貝殼等中介,一般開(kāi)發(fā)商會(huì)給他們支付3%-5%不等的傭金,也就是中間商賺差價(jià)。)
3)員工推薦或兼職經(jīng)紀(jì)人推薦(其實(shí)這就是所謂的“全員營(yíng)銷(xiāo)”和“全民營(yíng)銷(xiāo)”,是開(kāi)發(fā)商一種“去中介化”的操作,這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)手段有點(diǎn)復(fù)雜,但近期一度成為開(kāi)發(fā)商最為推行的一種營(yíng)銷(xiāo)方式。不信你看看我司hd,在知乎打的廣告滿天飛,還讓你注冊(cè)兼職銷(xiāo)售員。就拿hd為例,按照恒房通會(huì)員等級(jí)劃分(普通會(huì)員2%、黃金2.5%、鉆石3%、至尊3.5%),會(huì)給兼職經(jīng)紀(jì)人支付2%—3.5%的傭金。這個(gè)傭金實(shí)則就是支付給中介機(jī)構(gòu)的傭金,只不過(guò)換了受益人罷了。 所以,為了使利益分配不混亂,開(kāi)發(fā)商一般會(huì)用多種手段去保障第一推薦人受益。
因此,前面的案例里,接受中介咨詢?cè)谙?,老帶新在后,所以開(kāi)發(fā)商把傭金判給了中介。
好了,厘清楚三種客戶來(lái)源后,我們來(lái)了解一下這其中的bug和debug。
開(kāi)戶來(lái)源的判定以及個(gè)中滋生的腐敗,一直是開(kāi)發(fā)商頭痛的問(wèn)題。但是,開(kāi)發(fā)商的防腐敗斗爭(zhēng),從未停歇。
因此,為了防腐敗,開(kāi)發(fā)商會(huì)有一套他們自己的方法。
1)明源系統(tǒng)記錄跟蹤客戶來(lái)源
若你是自然到訪,一進(jìn)樓盤(pán),第一件事肯定是讓你登記信息,不登記就不接待你。然后他們報(bào)備在系統(tǒng)里,你就會(huì)被劃定為“自然到訪”或“案場(chǎng)客戶”,你的信息就會(huì)進(jìn)入“保護(hù)期”,就再也無(wú)法被其他人推薦。同理,如果你被中介或者員工推薦,都是需要登記推薦信息的,如果你被推薦了,那么其他人在一段時(shí)間內(nèi)就無(wú)法把你推薦。(保護(hù)期45天到3個(gè)月不等,有些開(kāi)發(fā)商可能是永久保護(hù),過(guò)了保護(hù)期,之前的推薦信息無(wú)效了,就可以重新被任何一方推薦)
2)攝像頭、家庭連坐、檢察系統(tǒng)和法律
前面的明源系統(tǒng),雖說(shuō)登記了信息,但其實(shí)也是有漏洞的。聰明的伙計(jì)或者中介可能就會(huì)想到了,咱們換一個(gè)手機(jī)號(hào)或者換一個(gè)買(mǎi)房人不就可以重新被推了了?比方說(shuō),妻子已經(jīng)自然到訪了無(wú)法被推薦了,為了被員工推薦返還傭金,所以就想用老公的信息達(dá)成推薦。
too young too simple,你能想到的,開(kāi)發(fā)商肯定都能想到。
其實(shí),只要是屬于一個(gè)家庭里,無(wú)論你是一家?guī)卓?,只要其中一個(gè)人被判定客源歸屬了,其他家庭成員走其他推薦都是無(wú)效的。
開(kāi)發(fā)商是怎么堵上這個(gè)漏洞的呢?首先,一個(gè)家庭買(mǎi)房,如果是按揭,具備貸款條件的,大多是是夫妻倆,所以換人走推薦,實(shí)則就是夫妻倆。然后,到時(shí)候房產(chǎn),很大可能要掛兩個(gè)人名字,只要一方有記錄了,到時(shí)候肯定會(huì)被查出來(lái)。另外,攝像頭以及接待你的置業(yè)顧問(wèn),其實(shí)都在防止你被“洗客”。
那么,如果你最后還依然想省錢(qián)買(mǎi)房,非要走什么員工推薦返傭。
抱歉哈哈哈,人家員工都把傭金返還給你了,人家一分錢(qián)不賺,何必陪你冒法律風(fēng)險(xiǎn)?
你要曉得,在法律里,這種洗客行為,屬于職務(wù)侵占罪,對(duì)于輕則幾萬(wàn)塊的傭金,造成的損失,是會(huì)被開(kāi)發(fā)商直接送進(jìn)牢子里的。
君不見(jiàn)我司有許多置業(yè)顧問(wèn)以及營(yíng)銷(xiāo)總,曾經(jīng)就把自然來(lái)訪的客戶或者中介帶看的客戶,洗成兼職銷(xiāo)售員推薦的客戶,以此套取傭金獎(jiǎng)勵(lì)。試想一下,一套房子大概三四萬(wàn)傭金,要是這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)總,洗客洗夠十個(gè),輕松就貪污了幾十萬(wàn)。你說(shuō)這嚴(yán)不嚴(yán)重?這一直都是開(kāi)發(fā)商的紅線,向來(lái)是營(yíng)銷(xiāo)板塊嚴(yán)厲打擊的對(duì)象。
最后,開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的檢察系統(tǒng),也會(huì)定期對(duì)這些成交的客戶進(jìn)行回訪、復(fù)查,以核實(shí)是否被洗客(譬如讓推薦人提供聊天截圖、通話記錄)。畢竟客戶本人要是被洗客,很大程度是自己也不知道的。
所以層層把控下,盡管還是有少部分人鋌而走險(xiǎn),但大方向上,客戶判定在這種嚴(yán)格規(guī)則下是得到了規(guī)范的。
(補(bǔ)充一下:現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的攝像頭已經(jīng)升級(jí)成人臉識(shí)別攝像頭了,這是什么概念呢?就是你戴著口罩,這個(gè)攝像頭軟件也會(huì)識(shí)別出你什么時(shí)候自然到訪過(guò)過(guò)被哪個(gè)中介帶看過(guò),從而劃分客戶來(lái)源以此判定傭金,參考以下文章)
被售樓處人臉識(shí)別拍到,買(mǎi)房多花30萬(wàn)?有人被迫戴頭盔看房
2、如何買(mǎi)房才能達(dá)到省錢(qián)最優(yōu)解
重要的事情說(shuō)三遍!
走員工推薦?。?!
走員工推薦!
走員工推薦!
(或者自薦、老帶新)
(有些同志可能別搞錯(cuò)了,樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn),是沒(méi)辦法幫你走員工推薦的,一是因?yàn)樗麄儽旧泶嬖诟瘮★L(fēng)險(xiǎn),二是他們很多都是外包公司的人,所以一般這里所說(shuō)的員工推薦,是指非銷(xiāo)售崗。當(dāng)然,一旦你接觸上樓盤(pán)銷(xiāo)售,你很可能已經(jīng)變成自然來(lái)訪了。)
來(lái),我們以hd為例。為什么走員工推薦更靠譜?
首先,房地產(chǎn)銷(xiāo)售重壓下,基本你聽(tīng)過(guò)的開(kāi)發(fā)商,都在推行“全員營(yíng)銷(xiāo)”。
何為全員營(yíng)銷(xiāo)?和全民營(yíng)銷(xiāo)有何區(qū)別?
全員營(yíng)銷(xiāo)的員是指員工,我司十四萬(wàn)員工,就算是保潔大媽,也要跟著幫忙宣傳賣(mài)房,達(dá)成考核指標(biāo)。當(dāng)然,這個(gè)考核指標(biāo)不重,也非強(qiáng)制性,但暗中催生了一些排名和壓力,捆綁在一條船上,所以不得不如此。
至于全民營(yíng)銷(xiāo),就很好理解了,民就是普通群眾,任何人都可以在恒房通上注冊(cè)成為兼職銷(xiāo)售員。
以此類(lèi)推,營(yíng)銷(xiāo)app或小程序方面,碧桂園有鳳凰通,時(shí)代地產(chǎn)有“時(shí)代+”,融創(chuàng)有幸福通,寶能有寶房通,中梁有中梁寶等等。。。。
以恒房通、融創(chuàng)通或者時(shí)代+為例,你在小程序上搜索它,注冊(cè)之后,你就可以順著注冊(cè)成為兼職經(jīng)紀(jì)人。
這三家開(kāi)發(fā)商通過(guò)自薦或者員工推薦大概可以省多少錢(qián)呢?
恒房通我是知道的,畢竟這個(gè)我比較熟,由于我等級(jí)較高,不少朋友找我走過(guò)員工推薦。按照等級(jí)劃分(普通、黃金、鉆石、至尊),是可以返還傭金2%-3.5%的。
至于融創(chuàng)通或者時(shí)代+,都太摳門(mén),都是1%而已,但1%也是錢(qián),自己注冊(cè)賬號(hào)自薦或者讓別人推薦,省一點(diǎn)錢(qián)還是可以的。
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以此類(lèi)推,無(wú)論你以后,在哪個(gè)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房,都可以先搜索一下,這個(gè)開(kāi)發(fā)商是否有自己的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái),是否在搞全民營(yíng)銷(xiāo)。
如果有,那好辦了。
1)如果不認(rèn)識(shí)相關(guān)內(nèi)部員工,可以注冊(cè)賬號(hào)自薦。
2)如果認(rèn)識(shí)并有介紹,那么也挺好,盡量找會(huì)員等級(jí)更高的推薦。譬如恒房通,你注冊(cè)新會(huì)員,一開(kāi)始也只是普通會(huì)員,只有2%傭金,但你要是找鉆石或至尊,那么就是3%以上了。
那你可能會(huì)說(shuō)了,找內(nèi)部員工會(huì)不會(huì)挺困難?其實(shí)不困難,因?yàn)槟阍谡宜麄兊臅r(shí)候,迫于考核壓力,他們也在找你。
例如據(jù)我在時(shí)代地產(chǎn)的朋友所說(shuō),時(shí)代地產(chǎn)要求每個(gè)員工每個(gè)季度都要推薦一個(gè)人買(mǎi)房,沒(méi)有達(dá)成指標(biāo)就扣錢(qián),譬如第一季度罰2000元,后面就加倍。你說(shuō)狠不狠?他們壓力大不大?
如果你擔(dān)心這里面是否有詐,怎么才能確定他們已經(jīng)把傭金返還給你呢?又或者怕他們反悔?
1)你可以讓他把傭金給你抵扣房款(前提是樓盤(pán)不限價(jià)),讓他給你出示把傭金抵扣房款的截圖,以hd為例:
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2)轉(zhuǎn)賬返還。首先,當(dāng)然,你要對(duì)這個(gè)人有信任,信的過(guò)他,傭金獎(jiǎng)勵(lì)到賬后,他會(huì)轉(zhuǎn)賬給你。一般是在你付首付簽合同后的5個(gè)工作日內(nèi)到賬。當(dāng)然,你要是覺(jué)得人家不靠譜,那你可以讓他先給你部分獎(jiǎng)勵(lì),后續(xù)的到賬后補(bǔ)上,也可以讓他給你一些身份信息證明。(但其實(shí)我建議還是別這樣,一因?yàn)楹軐擂?,人家好歹是幫了你,這些錢(qián)人家沒(méi)必要圖你的,因?yàn)槟阃耆梢愿蹣翘幋蚵?tīng)是誰(shuí)推薦你的,你順藤摸瓜就可以找到這個(gè)人,他沒(méi)必要騙你錢(qián))
至于其余的省錢(qián)方法?無(wú)外乎,磨價(jià)格,讓他給點(diǎn)贈(zèng)品,譬如免兩三年物業(yè)費(fèi)、大家電、糧油卡等等。
3、個(gè)人的一點(diǎn)點(diǎn)建議(反套路操作)
如何規(guī)避自然到訪或中介咨詢對(duì)你的“鎖定”?如何核價(jià)以確保自己拿到最低價(jià)?
1)自然到訪或咨詢中介時(shí),謹(jǐn)慎留下真實(shí)個(gè)人信息(不限于姓名或手機(jī)號(hào)、身份證后六位),這是為了讓自己留有余地,方便后面可以走員工推薦或自薦。否則,一定被判定自然到訪或者中介推薦,在保護(hù)期內(nèi),是無(wú)法走推傭金返還通道了。
2、疫情期間,戴口罩、帽子是一個(gè)不錯(cuò)的規(guī)避攝像頭的方法。
3、如果你對(duì)自然到訪、中介帶看、員工推薦三種方式問(wèn)到的價(jià)格存疑,沒(méi)關(guān)系,你先選擇其中一種,然后再找親戚或朋友去實(shí)踐另一種,這樣的比價(jià),肯定能摸出最優(yōu)解,也不怕被訛詐。但注意,在信息登記推薦上,給自己留后路。
4、很多情況下,除了限價(jià)盤(pán),一般你不到交定金環(huán)節(jié),開(kāi)發(fā)商可能都不會(huì)給你放底價(jià)。但是,許多開(kāi)發(fā)商,譬如hd,它的折扣體系是固定的,譬如基礎(chǔ)折扣、推薦折扣、購(gòu)房券、去化率優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、鎖定房源抵扣多少錢(qián)等等,都是有固定折扣的,都是在一個(gè)掛牌價(jià)基礎(chǔ)上去算的。因此,找一個(gè)業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的、會(huì)算具體折扣的人給你把關(guān),是不錯(cuò)的選擇。
5、比價(jià),你能不能感受到這個(gè)盤(pán)的價(jià)格有沒(méi)有優(yōu)惠,比價(jià)是一個(gè)重要點(diǎn)。無(wú)外乎對(duì)比周邊樓盤(pán),對(duì)比歷史價(jià)格。很簡(jiǎn)單,在微信搜索欄搜索一下(譬如搜 樓盤(pán)名稱+均價(jià)”)該樓盤(pán)的均價(jià)即可,會(huì)出現(xiàn)不同時(shí)間點(diǎn)里的搜索結(jié)果。也可以去貝殼或鏈家平臺(tái),查看該樓盤(pán)底下的公告欄,也會(huì)出現(xiàn)當(dāng)時(shí)候的歷史均價(jià)。
好了,話不多說(shuō),祝大家購(gòu)房愉快。
有啥問(wèn)題可以點(diǎn)擊咨詢或私聊。
如果我的答案對(duì)你有用,麻煩點(diǎn)個(gè)贊喲~
基于許多小伙伴私聊咨詢我有沒(méi)有各大開(kāi)發(fā)商的員工推薦渠道,剛好我的圈子里有不少屬于萬(wàn)科、融創(chuàng)、碧桂園、時(shí)代、新城等朋友,如果他們剛好有考核任務(wù),是比較樂(lè)意給做推薦的。再不濟(jì),我也知道各大開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái),怎么操作推薦我也是懂的,就是很小的地區(qū)開(kāi)發(fā)商,其實(shí)也是可以檢索到該樓盤(pán)的推薦渠道的。因?yàn)槿駹I(yíng)銷(xiāo)這個(gè)模式早就廣泛應(yīng)用在各種大小開(kāi)發(fā)商了。
另一方面,正在做全員營(yíng)銷(xiāo)的,譬如hd,員工所享受的獎(jiǎng)勵(lì)和傭金是比較多的,為了完成考核指標(biāo)他們也是樂(lè)意推薦并返傭的。
有些迫于壓力,甚至?xí)崆敖o你墊傭,墊傭的意思就是你付了定金后,他們就會(huì)給你提前墊付傭金給你湊首付。你交了首付,他們的指標(biāo)也就達(dá)成了。
如果你不認(rèn)識(shí)這樣的內(nèi)部員工,倘若信得過(guò)我,我即可幫你一下,反正這種東西只是一種互利互惠的過(guò)程,你獲得了返傭省下了買(mǎi)房錢(qián),推薦你的人達(dá)成了指標(biāo)避免了被懲罰,按道理他是對(duì)你感恩戴德的,你這也絕不是麻煩他,反而是幫了他大忙。
2021.6.6更新
基于太多伙伴私聊我,并且說(shuō)了不少被坑的情況,我來(lái)更新一下吧,避免大家繼續(xù)踩雷。
【咨詢1】:我在貝殼上找了中介,中介說(shuō)可以返傭2個(gè)點(diǎn),當(dāng)做98折算進(jìn)去給我,這靠譜嗎?
答:一切不以轉(zhuǎn)賬形式的返傭都是耍流氓,基本都是對(duì)你的忽悠。首先,他說(shuō)的98折,大概率是面對(duì)所有樓盤(pán)客戶的優(yōu)惠政策,而不是給你的額外優(yōu)惠,也就是說(shuō),你就算自然到訪,也依然享受這個(gè)優(yōu)惠。其次,真正的額外優(yōu)惠,地區(qū)公司,一般要呈批到地區(qū)董事長(zhǎng),讓他簽名,才會(huì)有效。最后,真正的返傭,一般都是在客戶簽約后,開(kāi)發(fā)商把傭金打到推薦人賬戶,這個(gè)時(shí)間一般是5天到半年不等(具體要看這個(gè)開(kāi)發(fā)商的傭金結(jié)算時(shí)間),到賬后他轉(zhuǎn)賬給你,或者他為了完成績(jī)效,因?yàn)槟銈z不熟,他提前墊錢(qián)給你。這才叫返傭,其他的一切都是紙老虎!
要是許諾將傭金抵扣成折扣算進(jìn)房?jī)r(jià),也要有抵扣的截圖證明?。?!
【咨詢2】:我在貝殼上留了姓名電話,會(huì)我在一些營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)上咨詢了置業(yè)或者中介,會(huì)影響我走推薦返傭嗎?
答:必然會(huì)影響,如果你還在這些中介平臺(tái)上留了個(gè)人信息,譬如姓名電話,那基本被中介拿去備案了,這時(shí)候你已經(jīng)屬于中介帶看客戶。尤其是一些平臺(tái),你注冊(cè)登錄后,你的個(gè)人信息是無(wú)法得到隱私保護(hù)的,你點(diǎn)進(jìn)去一個(gè)樓盤(pán)看了看,這個(gè)軟件的后臺(tái)是可以看到你的個(gè)人信息的,你的電話早就暴露了,可能轉(zhuǎn)眼他就會(huì)打電話問(wèn)你是不是對(duì)這個(gè)樓盤(pán)感興趣。貝殼之類(lèi)的平臺(tái),你要看房,不必去咨詢,也不必注冊(cè)登錄,否則很有可能暴露個(gè)人信息。
【咨詢3】很多人私聊問(wèn)我某某盤(pán)有沒(méi)有推薦渠道?傭金多少?
答:方法我早就教大家了,市面上99%的盤(pán)都是有推薦渠道的,但有一些暢銷(xiāo)盤(pán),它不與分銷(xiāo)渠道合作,也不掛上營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái),這種盤(pán)是不存在傭金的。因?yàn)檫@些盤(pán),特征很明顯,不愁賣(mài)。不愁賣(mài)的盤(pán),它是不需要犧牲利潤(rùn)對(duì)外產(chǎn)生營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的。尤其是一些需要搖號(hào)才能買(mǎi)到的盤(pán),你怎么能奢望它有傭金呢?
其次,許多人問(wèn)我這個(gè)開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有搞全民營(yíng)銷(xiāo)呀,我的回答是,一般那種帶著國(guó)企背景的,是不搞這套的。譬如說(shuō)招商蛇口,明顯的國(guó)企,我招商蛇口的朋友說(shuō),他們就不搞這一套,他說(shuō)“我們是不會(huì)有員工折扣和營(yíng)銷(xiāo)之類(lèi)的,因?yàn)檫@種屬于國(guó)有資產(chǎn)的流失”,所以,你要看到一些國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商,多半是很難找到營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)的。
就這樣,over。如有其他問(wèn)題請(qǐng)私聊。
催更的朋友忒狠了!催更也不打賞一下!白嫖!誰(shuí)有動(dòng)力更新啊!我都碼了幾千字了!
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