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以下是不動產(chǎn)以及這個行業(yè)的自我認為的內(nèi)幕——個人的觀察到的以及所思所想
我還算新人嗎？2019年畢業(yè)，2020年4月從事房地產(chǎn)這份工作——也是我的第一份工作——到現(xiàn)在
因為做這個就是笨這了解這個行業(yè)，學(xué)習(xí)來的。不知道聽誰說的做銷售難，鍛煉人。就想著房子交易額達，且與我們息息相關(guān)，就來試試。心態(tài)一直很佛系，媽媽養(yǎng)著，我對不起媽媽。
坐標成都——高新區(qū)
我的工作——經(jīng)歷告訴我，我們這是代理——其實也就是做新盤業(yè)務(wù)的中介
新盤的不動產(chǎn)————住宅、公寓、別墅、商鋪、寫字樓、獨棟商業(yè)體。（這個排序一般也是傭金大小的排序）
見過傭金二百多萬的商業(yè)體——也見過我自己傭金8000的公寓，自己提成（幸好當時無底薪）能拿到傭金百分九十中的百分之五十，3000多?；貍驎r間還很漫長。還沒收入。
入行后我的
第一個不解：開發(fā)商給中介發(fā)工資——我不信和售樓部買一樣價格？
1.不動產(chǎn)類型多樣化需求不同——除了剛需住宅，一些特別神的別墅——還要是神盤搖號的那種——其他的，都是求著未來業(yè)主快去買他們的小房房。
公寓誰來買？商鋪誰來買？寫字樓？還有那種隨便就幾千萬的獨棟商業(yè)體——誰來買呢？
2.房產(chǎn)廣告渠道受限——一個城市有那么那么多樓盤——成都公寓目前在售的就有一百好多個——我們平常在哪看到廣告呢？
網(wǎng)絡(luò)（貝殼安居客58）——說到這另外一個小知識——這些網(wǎng)站分為二手房新房好幾個板塊。開發(fā)商的廣告在新房獨一無二。其他的都是中介發(fā)的（發(fā)在二手房領(lǐng)域）——如果大家搜索不選擇新房——直接搜索什么信息都有?！薪榘l(fā)這些要給平臺交錢——當然這不是最重要的——而是目的——它背后的目的是加微信好友啦——所以為什么存在虛假房源呢——得吸引你嘛。
在網(wǎng)絡(luò)上直接聯(lián)系開發(fā)商——我有這樣干過——大多數(shù)情況也是一樣的——置業(yè)顧問說加你微信——不斷地告訴你來售樓部看嘛。（其實很多中介也這樣，我可能是愣頭青把，我會做比售樓不還要詳細的筆記資料給客戶，畢竟看房好累的，懶，得之我幸失之我命吧）
樓盤周圍——樓盤自己就會在最顯眼的地方寫號碼——擔(dān)憂區(qū)域局限性。除了附近的人，怎樣被大多數(shù)看到呢？——高架路上？電視。挺少的且效率一般
傳單等等——一般干這些的又是中介...
開發(fā)商本來就有宣傳廣告成本——那個商品不是呢？
所以我們新房領(lǐng)域延伸出來——就是做渠道——就是拓展客戶。
3.房產(chǎn)銷售周期+貸款
一個樓盤銷售完的周期——一般兩年？
有的樓盤-就一棟，有的樓盤-好激動，有的樓盤好幾期——賣好幾年的都有。
開發(fā)商都是分批次賣——搖號的神盤也這樣——總有不好的樓層，不好的朝向，不好的戶型——分批次買有利于做好調(diào)控，以及價格調(diào)控——好把房子快快賣出去。
按層數(shù)賣的——按單元賣——按樓棟賣的----------這牽扯另外一個問題，我們以為一個戶型賣完了，售樓部的置業(yè)顧問也告訴你，這是最后的啦不買這個小面積就沒了——可能是事實——但他也沒告訴你還有一棟沒有賣。（知乎加了嬌嬌，坐標北京，另一個中介售樓部置業(yè)顧問都會這樣做，告訴它心儀的端戶快賣完了，嬌嬌害怕著急和我說了想飛過來，那我就去問了，還有一棟沒開呢。置業(yè)顧問知道嬌嬌的情況，也告訴我不要說。我話太多忍不住就說了。異地買房真的很辛苦的。房子是大事呀）
而開發(fā)商貸款建造房子呀。
那種說交給中介的是不好的樓盤——唬人的。
中介代理的樓盤有——特別貴的，特別不好的，和普普通的。（就算是神盤，成都特別神的那個搖號住宅盤，都有某些黑心房源需要中介幫忙找客戶，呵呵噠，哎，就是這樣）
不好的盤——不用解釋 。貴的盤——不用解釋。普通的盤——對于貸款的開發(fā)商能快點賣完是最好的。搖號盤——大多數(shù)搖號盤最后面叫做順銷，就是不需要搖號了。恒大天府半島未來城這搖號盤，要開盤了建群發(fā)給我們中介，我們瘋狂給客戶打電話告訴他們這個盤要開了要不要去看看交個資料。
前期無中介后期有——有的最開始很有信心不需要別人結(jié)果不理想+有的可能資金有問題需要快銷一些+甚至不可抗力因素
前期有中介后期無——中介好像不喜歡某保某利——告訴代理們，有好多房源就是給你們來銷售的，大家瘋狂宣傳——然后看著效果差不多了——你們能代理的房源只剩八個了停止合作，退群。
4.開發(fā)商看重中介的某作用
中介最重要的事——拓客——手上掌握各種意向的客戶
打電話——每個中介打一堆電話——至于這些號碼——都是買過房，去售樓部過房留下的電話號碼——別問我怎么來的——反正這些名單可以反復(fù)賣給無數(shù)人——還是很暴利的?！晕夷匾话愣紗栁业目蛻粢仓灰叭笏?，我也不想知道他們的號碼，只要不買俺會囑咐別留全號。
我們想開發(fā)商報備——一般都是前三后四——但有一些如某湖——它讓你私信全號——不懂事要了——后面知道——他會瘋狂給你客戶打電話——然后洗你客戶0.0
打街霸——網(wǎng)絡(luò)客戶端
中介每天做的就是這個——手上有大量意向的潛在客戶——符合客戶意向的樓盤——第一時間推薦給客戶——是個力量很強大——就算一些優(yōu)質(zhì)的搖號住宅盤也會找中介——這波宣傳有效不虧。
其中貝殼——和開發(fā)商簽協(xié)議收費比其他渠道高的（貝殼是渠道之一）——很多開發(fā)商不喜歡貝殼——但人家牛——依托鏈家——自身的數(shù)據(jù)庫——那個意向客戶信息無與倫比——賣房的能力也很強。
之前看到青白江的住宅盤，肯定有優(yōu)點——第一天貝殼給賣出了好幾十，反正好多。——手上有計劃在青白江賣房的潛在客戶呀。
綜上——這是我認為中介存在的大致原因
第二個問題：中介有什么優(yōu)點，能做什么呢？
1.匹配房子——全成都那么多看著頭暈——給客戶找到最符合他要求的。（每個人情況都不一樣，自住、投資、自住過渡、交房時間，LOFT、精裝、做民宿、做長租）
2.及時獲知消息——有優(yōu)惠活動特價房——開發(fā)商都會及時發(fā)消息——讓我們通知自己的客戶
3.你的中介（怎么說呢善良還是品質(zhì)）——可以告訴你消息規(guī)避風(fēng)險。
4.異地客戶——這種異地買房(投資自住各種）——需要詳細的資料——我喜歡這種客戶?！饕蚁矚g做資料，做完有成就感。
5.投資客戶——有些初次投資的——我個人認為中介真的該積累知識為客戶做好推薦。房子又不是衣服。
總的來說，中介和開發(fā)商是一家人（繼兄無血緣關(guān)系），彼此合作，套路滿滿。
我的小發(fā)現(xiàn)——沒有便宜的價格，只有便宜的房源
當然不能針對所有類型樓盤——獨棟商業(yè)體，商鋪，寫字樓，很貴的大盤別墅豪宅——他們談價格空間挺大的——看諸位實力了
對于住宅公寓這些——普遍使用上面的發(fā)現(xiàn)?！≌@種房管局備案了呀，當然也有溢價的。
我們知道一房一價——不同建面，樓層，朝向各種不啦啦，價格都不一樣。參數(shù)差的——價格一定要便宜。
去買小房房的流程——被中介開發(fā)商報了一個盤的價格——去售樓部看，置業(yè)顧問告訴我們今天有這么優(yōu)惠有按時簽約的優(yōu)惠點總之各種，給你算了一個價格——等到你確定要買了——對方和你說看這么有誠意賣，我手上有個點可放可不放我放給你，經(jīng)理有個點放給你?！_心開心的買房了，感覺好實惠呀，獲得了好多優(yōu)惠，原本要多少賣最后多少賣。——同時呢置業(yè)顧問姐姐有時候回來一句我把該放的點都放完了、
我三臉懵逼——就是報價和最后的成交價嘛——我們中介一般也是不知道最后的成交價，但大家彼此都知道給的是報價——出了一些什么清盤一口價房源，這個就是直接把成交價展示出來直接買。
我不理解過——前輩們說——我們中國人就是這樣——討價還價多有意思——要是直接成交價說給我們，我們大多數(shù)人人還可以講價，總之沒有享受到買賣雙方博弈的快樂就對了。
在節(jié)假日——我們經(jīng)常會看到各種優(yōu)惠活動圖片——這個國慶舉例子——看了好多個——真正存在實際優(yōu)惠的就三個（分母太少了只看了我感興趣的）——上面寫的特惠一口價房源——可能就是把成交價直接擺出來——好一些的抹掉零頭?！艺f的非實際存在的優(yōu)惠是——還有更便宜的房源沒和你說，可能有些房源還沒開出來。要這批次賣完下一批次才出來。
比如東站的泊里中心（這個樓盤挺不錯的稀有買的特別好）——之前小面積清盤——就是一口價——剩下2樓和28樓——大家都知道這兩個樓層一定最便宜——可這個樓層是所有小面積房源最后開出來的呀（要么買要么沒有）——畢竟公寓投資，大家也關(guān)注成本呀是不。
當然也有真的特價房源——比如濱江——就一套，他自己廣告都會說就這么一套。
什么時候我們能撿漏呢——靠機緣（消息）
我知乎家的另一個客戶——我們在泊里誠意金交的特別痛苦最后沒買上
還是泊里中心——它清退了一個房源（這是我專門給置業(yè)顧問姐姐發(fā)紅包請奶茶說這是我朋友，就要最便宜的當然別是2樓）——泊里他的套內(nèi)面積差不多——單價一口價一樣——通過建筑面積調(diào)控價格。——小戶型的面積在四十多平——這個清退出來的30多平（套內(nèi)面積差不多一樣，一個戶型）——68W——當時二樓最便宜的全款也要72W，置業(yè)顧問小姐姐知道消息立馬和我說——我立馬跑過去交誠意金，當時這個房源還沒走程序——管他先定了——最后對方又不退又退的——就把我們誠意金退回來——然后又退的時候——原業(yè)主突然去，置業(yè)顧問小姐姐立馬告訴我消息，立馬出門——三分鐘——被現(xiàn)場客戶定了0.0.0.0.0天哪
撿漏這個建筑面積小的原因是——開發(fā)商總建筑面積寶報備完了，樓都修得差不多了——又修了一個物業(yè)中心——但總建筑面積無法增加已經(jīng)確定——就把三樓的一些房源的建筑面積給減掉了——算給物業(yè)樓——變相的公攤低了——泊里是單價一樣*不一樣的建筑面積=來調(diào)控總價。
這個就是真正的特惠房源——這是他特惠的原因。特惠的最大功能——吸引客戶
我給客戶做的微信筆記是這樣——投資自住需求不同都會有改變
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這個租售人群沒有好好分析——一般就是看周圍的學(xué)校醫(yī)院辦公人群等等——哎呀矯情了
寫這篇回答——是因為今天知乎推了一個回答給我，回答問題的是一位置業(yè)顧問小姐姐，通篇就是——中介不是什么好人——中介帶來的肯定貴——中介的工資要算在你的房款里。不知道的我一位售樓部的小姐姐是天使呢——中介也會被騙（我一個客戶她信任我可能我太直太莽了，告訴我我獲得的消息也可能有假的）——我們也會被置業(yè)顧問小姐姐忽悠呀。他們也想賣更貴的房源給我的客戶呀。
總之那篇回答以偏概全——寫的我們好像十惡不赦——有人就在回答中指出房管局備案價，指出有些樓盤就把每個房子的價格做成牌子放在哪——有的人說是一樣的價格。
說他們置業(yè)顧問賣一套幾千——我們一套幾萬.....——不是隨便一套房就幾萬的好嘛——開發(fā)商給的傭金點都不一樣好嘛。傭金是公司的我們拿提成?！斎桓匾氖且粋€地產(chǎn)項目，一個中介能賣出去一套就很不錯。售樓部幾個置業(yè)顧問呢，那么多房子可全是你們賣.........一套是幾千，可一個樓盤有幾百一千套的幾千的也有。售樓部有幾個置業(yè)顧問？？？？？？？
然后那個小姐姐回答說：我說的中介是指那些黑中介，不是那些做渠道的在售樓部有駐場的中介。
我0.0呵呵噠。那就一開始指出來呀，數(shù)清楚呀，說一堆大理論各種論證，說的頭頭是道。
緊接著說中介根本不知道樓盤的具體信息什么梯戶比不拉不拉的——我都想說普通人在貝殼這些網(wǎng)站一查就有——我做的筆記也是在開發(fā)商發(fā)給我的筆記基礎(chǔ)上做的——開放商給我們的資料呀.....
并且沒有渠道沒有駐場——那中介怎么帶客戶過來——怎么確認客戶
呃呃(⊙o⊙)…也可能是城市不規(guī)范，成都大城市吧相對規(guī)范？？？？？？隨意揣測別人真是抱歉了。
開發(fā)商不結(jié)傭跑路的有——拖欠傭金的又——以各種方式查你客戶，人臉識別也用到——還想洗你客戶——當然還是比較少的，大家是合作關(guān)系能快點賣出去才是王道。
本來結(jié)傭金就要好幾個月窮shi了。
順便說說這個——全款的客戶——一般先付個定金，一兩月內(nèi)（分期的就更慘了）——開發(fā)商才開始結(jié)傭金——結(jié)傭金至少一個月到賬公司——公司到了之后進入公司財務(wù)不拉不拉的——再過一個月發(fā)提成。
——按揭的——就是辦完按揭后——開始走程序結(jié)傭金剩下都一樣。遇到那些抵押產(chǎn)權(quán)的，解壓又要一到兩到三個月的，才能辦理貸款............
我的3000多的提成，什么時候才到手呀——這是我的第二單（實際上的第一單）吐血，土挺好吃的像巧克力0.0 |
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樓主: 希慕阿巴阿巴
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發(fā)表于 2021-12-12 06:36:35
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