兩個信號出現(xiàn)！深圳樓市，栽跟頭了

爬爬科技說

作者：子非魚

01
深圳樓市翻車了

作為中國的房價第一城，深圳樓市的浮沉，牽動著很多人的目光。然而，最近的兩個數據告訴我們，深圳樓市也翻車了。

第一件事，深圳完成的第二輪土拍，民企躺平，兩宗流拍。

8月4日，深圳完成了第二輪集中供地，推出的16宗地塊，14宗成交，2宗流拍，共攬金339.32億元。


這次拍地，深圳土地市場最大的特點便是分化。成交的14宗地，9宗地塊溢價觸頂，5宗進入搖號階段。

不過，成交的14宗地塊，全部由國企央企包攬，民企依舊躺平，依舊只是看客，依舊只是捧個人場。

與此同時，卻有兩宗流拍。流拍率12.5%，創(chuàng)下了深圳近年來流拍最高紀錄。這在深圳樓市史上罕見。

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第二件事，深圳上半年成交量創(chuàng)歷史新低，房價回到了兩年前。

樂有家研究中心最近披露了深圳樓市半年報，其透露：

整個2022上半年，深圳的新房住宅網簽16126套，環(huán)比及同比的跌幅均達到4成；二手住宅過戶不到萬套，僅9965套，創(chuàng)近年來新低，環(huán)比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。

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最關鍵的是，深圳的二手房價格出現(xiàn)下跌，逐漸回到2020年，個別區(qū)域回到2019年水平。

深圳樓市的這兩個現(xiàn)象告訴我們最重要的兩個道理：


第一，沒有永漲不跌的商品。

第二，周期力量之下，所有的城市都得服從，沒有誰能夠置身事外，哪怕強悍如深圳。

02
分化，當下與未來樓市的關鍵詞

深圳成交量創(chuàng)新低，房價轉向，是受周期大環(huán)境影響所致。


盡管客觀來說，深圳的供需矛盾仍在，深圳商品房供應量并不大。貝殼研究院披露的最新數據顯示，深圳的空置率也是全國最低的，只有5%。

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來源：貝殼研究院

但在當前的大環(huán)境下，有錢人猶豫，沒錢人彷徨，中產則因為收入縮水，不敢買，最終造就了需求急速下滑。

與其他大多數城市不同的是，深圳面積小，人口多，最關鍵的是，公開數據顯示，深圳總住房雖然有1129萬套，但其中有一半以上是城中村的自建房，這些房子是無法光明正大進入市場買賣的。真正的商品住房才189萬套。

這決定了深圳供需矛盾是個長期問題。同時，深圳的自有住房率只有23%，有77%的深圳人沒有自己的住宅。

這是深圳樓市的一股強大力量。當下的大環(huán)境只是讓一部分需求擱淺而已，當需求重新啟動之時，深圳的房價仍會回到慢漲通道中來。

但這個等待的時間不確定，這也是深圳第二輪土拍，開發(fā)商猶豫導致兩宗土拍的根本原因。

這次深圳推出的16宗地塊，成交的14宗大多都集中在價值板塊，比如南山前海，龍華民治。光明的公明與鳳凰板塊，寶安的沙井、西鄉(xiāng)以及龍崗的多個板塊。

流拍的2宗，一宗在坪山石井，一宗在寶安新安，都是距離中心區(qū)較遠的板塊。

最主要的是，寶安新安地塊寫字樓與商業(yè)占比過半，未來操盤難度較高。坪山石井周圍的樓盤價格都在調整當中。

這說明當下的開發(fā)商，哪怕是財大氣粗的國企央企，拿地也非常謹慎，即便在深圳這樣的城市，也要精打細算，保證有足夠的利潤率才會下手。

這是房地產進入黑鐵時代的重要標志之一。購房者需要細化板塊來選擇，開發(fā)商同樣也要細化板塊拿地。

在深圳之前完成第二輪土拍的廣州，和深圳土拍現(xiàn)狀如出一轍。

7月份廣州完成的二輪集中供地，推出的14宗成交了11塊，3宗流拍。成交的11宗全部由國資房企兜底，流拍的三宗地，都是位置偏差，價值偏差的板塊。

深圳和廣州的土拍告訴我們：

第一，房企拿地已經進入了精細化時代，每塊地都要精打細算。

第二，房地產市場國進民退。

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數據顯示，當前全國的成交地塊，國企與央企拿地比例高達88%，民企只占12%。

導致這種現(xiàn)象的原因，大家都心知肚明，在三道紅線、融資收緊、回款難度加大的大背景下，民企幾乎沒有不缺錢的。

03
買房需要擦亮眼睛

分化的時代里，開發(fā)商都精細拿地，購房者自然也需要擦亮自己的眼睛。


在上一輪牛市時代里，購房者幾乎可以閉著眼睛買房，因為幾乎所有城市的房價都在上漲。

后來進入了調控時代，在調控時代里，購房者需要選擇城市。

如今，樓市進入熊市時代，不僅要選擇城市，還要選擇板塊。

比如廣州，哪怕是一線城市，但從人口密度和庫存去化周期來看，外圍區(qū)的南沙、增城、從化調整壓力都特別大，需要特別謹慎。

當下，廣州的核心四區(qū)天河、海珠、越秀、荔灣可以放心買，此外圍區(qū)的白云、番禺、黃埔、花都需要謹慎，最外圍區(qū)的增城、從化、南沙目前不適合購房。

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制圖：城市財經；數據：廣州市統(tǒng)計局

深圳亦是如此，長期看所有板塊都可以買。短期內，坪山、大鵬以及龍崗、光明、寶安的偏遠地帶，房價調整壓力猶在，購房也需要謹慎。


至于成都、武漢、杭州、南京、長沙、西安等強省會城市，目前大體也只能購買核心城區(qū)，此外圍區(qū)和郊區(qū)，都可以先等著，不著急。

以武漢來說，本號之前根據各區(qū)人口密度和庫存去化周期進行過分析，得出的結論是，江岸、洪山（包括光谷板塊）、漢陽可以放心買，武昌、硚口、江漢需要精選，外圍區(qū)則要小心。

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制圖：城市財經；數據：武漢市統(tǒng)計局

南京方面，鼓樓、秦淮、建鄴、玄武四區(qū)可以毫不猶豫地買，此外圍區(qū)的雨花臺、浦口、江寧、棲霞需要謹慎挑選，至于高淳、溧水與六合，需要避開。

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制圖：城市財經；數據來源：南京市統(tǒng)計局

至于普通的三四線城市，大多目前都不能買。本號前幾天在數量全國各城市人口變化數據時發(fā)現(xiàn)：

在已經公布數據的261個城市中，有131個城市常住人口在減少，130個在增加。

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制圖：城市財經；數據來源：各城市統(tǒng)計局

減少人口數量超過了一半，其中除了哈爾濱、大連、天津、石家莊、北京外，其余全部都是三四線城市。

當然，在分化的時代里，即便是這些人口流出的三四線城市，也需要具體板塊具體分析。

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