避坑寶典：買(mǎi)二手房簽合同要留心，注意事項(xiàng)全在這里了 ...

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如今二手房成為很多人的置業(yè)選擇，新房和二手房在選購(gòu)的時(shí)候有哪些不同，這在之前的文章里，暖小妹也給大家說(shuō)過(guò)，相對(duì)新房來(lái)說(shuō)，二手房需要注意的地方會(huì)更多，流程也會(huì)相對(duì)更復(fù)雜一些。

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現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于二手房的糾紛也不在少數(shù)，不難發(fā)現(xiàn)，引起糾紛的大部分原因在于二手房合同這一環(huán)節(jié)，今天暖暖就來(lái)給大家提幾個(gè)醒，二手房合同一定要注意以下事項(xiàng)。
1、簽署正規(guī)合同
在二手房交易中，如果委托了中介，一般由中介機(jī)構(gòu)來(lái)提供相關(guān)的合同文本，如果是自行交易，買(mǎi)賣(mài)雙方可以采用房管局提供的二手房買(mǎi)賣(mài)模板合同，如果需要對(duì)合同條款進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明或約定特殊事項(xiàng)，可以再簽一份補(bǔ)充協(xié)議。
2、產(chǎn)權(quán)共有人都到現(xiàn)場(chǎng)簽字
二手房會(huì)存在擁有多名產(chǎn)權(quán)人的現(xiàn)象。此時(shí)，購(gòu)買(mǎi)二手房的朋友們就要注意了，從法律上來(lái)說(shuō)，二手房買(mǎi)賣(mài)交易里有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”這一規(guī)定，如果有一位產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售房產(chǎn)，即便是簽了合同，也是無(wú)效的。

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因此在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，如果你購(gòu)買(mǎi)的房屋擁有多位產(chǎn)權(quán)共有人，那么必須所有產(chǎn)權(quán)共有人都到場(chǎng)簽字，并核實(shí)所有人的身份證件，如果不能親自到場(chǎng)需要紙質(zhì)說(shuō)明（書(shū)面委托書(shū)）。
其次需要確定房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，擁有居住權(quán)的人對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
具有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人有哪些？
1、承租人在同等條件下，是享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。因此房屋所有權(quán)人如果要出售出租房屋，應(yīng)該提前通知承租人。
2、房屋共有人在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此房屋所有權(quán)人出售共有房屋，必須提交共有人同意的證明書(shū)。
3、原產(chǎn)權(quán)單位如果職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年之后才可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位是享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、租用權(quán)的，如果原售房單位已撤銷(xiāo)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門(mén)則依法是有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、租用權(quán)。
3、違約責(zé)任要明確
房地產(chǎn)合同中可能會(huì)隱藏一些霸王條款，如果購(gòu)房者不能及時(shí)留意并提出指正，那么在日后就會(huì)蒙受巨大損失。
例如，買(mǎi)方無(wú)權(quán)調(diào)整合同，賣(mài)方延期交房可免責(zé)。有些賣(mài)方在和你簽訂完購(gòu)房合同之后就違約的情況在實(shí)際生活中也有存在，所以合同中一定要明確違約責(zé)任，且違約支付的成本越高，交易越安全。
4、細(xì)分稅費(fèi)，明確稅費(fèi)支付問(wèn)題
一般來(lái)說(shuō)，二手房交易需要交的稅種比新房多，而且需要交的稅費(fèi)特別多，買(mǎi)家和賣(mài)家所需承擔(dān)的稅費(fèi)是不同的，因此交易雙方需要將稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題在合同中寫(xiě)清楚。
但是，要注意了，并不是所有的稅都由購(gòu)房者承擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)家需承擔(dān)增值稅、印花稅、個(gè)稅等費(fèi)用，而買(mǎi)家則需承擔(dān)契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，不過(guò)有的賣(mài)家也會(huì)將稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)加給買(mǎi)家，這些都需在合同中寫(xiě)明。
5、明確過(guò)戶(hù)的時(shí)間，約定賣(mài)方戶(hù)口遷出時(shí)限
房產(chǎn)辦理了過(guò)戶(hù)，交易才算完成，購(gòu)房者才真正的擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)。
如果賣(mài)方不遷出戶(hù)口，那么買(mǎi)方就無(wú)法遷入，所以一定要在合同中約定好過(guò)戶(hù)的具體時(shí)間，并明確超時(shí)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。一定要具體到某一個(gè)時(shí)間，比如，簽訂購(gòu)房合同后的一個(gè)星期，切忌做口頭約定。
6、刪除合同中未作約定的空白部分
明確空白條款的內(nèi)容，如果買(mǎi)賣(mài)雙方需要進(jìn)一步約定時(shí)，就需要在原本合同的空白處填寫(xiě)相關(guān)約定，此時(shí)要切記將自己的意愿表述清楚，避免含糊不清，日后產(chǎn)生糾紛。
如果沒(méi)有什么需要進(jìn)一步的相關(guān)約定，可以在空白條款處畫(huà)上“/”符號(hào)，避免賣(mài)家或中介私下填寫(xiě)不利于自己的條款。

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在二手房交易的整個(gè)過(guò)程中，簽訂購(gòu)房合同可是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。如果購(gòu)房者缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，那么不妨找個(gè)專(zhuān)業(yè)人士陪同簽合同，這樣可以避免被坑，從而保障自己的權(quán)益。當(dāng)然在平時(shí)也需要多去學(xué)習(xí)和了解合同相關(guān)知識(shí)，才能真正的去行使權(quán)力，保護(hù)自己的權(quán)益。

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