北京樓市：海淀北部，時(shí)機(jī)來了！

¤科技獸¤

大家好，我是京爺，一名北京房產(chǎn)實(shí)操專家，擁有十年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是少有的能夠切入北京房產(chǎn)全流程交易與大數(shù)據(jù)分析的咨詢師！以下為公眾號(hào)提問精選：
1、提問：京爺您好，我想問下，金融街融御二期現(xiàn)在入手合適嗎？未來前景如何？升值潛力大嗎？
回答：你好，金融街融御二期自然還不錯(cuò)，邏輯在于通州最核心的板塊，而且樓齡新，未來還是有自己的價(jià)值。當(dāng)前通州投入也比較大，但畢竟因?yàn)橄拶彽脑?，所以短期要好收益難一些，但未來我還是比較看好的，需要長(zhǎng)持一些。79的還可以其實(shí)。建議看看星球內(nèi)部資料《北京規(guī)劃資料包》
2、提問：知春路、蘇州街上班，外地有貸款記錄，想買總價(jià)800-950（800左右全款or 950左右要二套貸）、居住品質(zhì)不錯(cuò)、通勤方便的次新兩居。
1. 目前在考慮十三號(hào)線往北（海淀上地清河西二旗），和十號(hào)線往東（朝陽），您這這邊有推薦的板塊和小區(qū)嗎？
2.資金到賬大概需要兩三個(gè)月，近期沒特別急著定下來的需求。最近在綠中介看了下清河西二旗那邊去年關(guān)注的一些盤發(fā)現(xiàn)掛牌價(jià)比去年年底漲了不少，但是成交好像不多。您覺得需要觀望一陣子看看嗎？
回答：1、你好，海淀上地清河西二旗可以看看以下一些小區(qū)：萊圳家園、領(lǐng)秀新硅谷、當(dāng)代城市家園、上林溪、怡美家園。如果是朝陽的話，似乎選擇不多，看看亞運(yùn)村要不，比如保利金泉、光大名筑等小區(qū)。不過我建議還是考慮海淀這邊，你們相對(duì)方便一些，而且海淀學(xué)籍。
2、海淀這邊，特別是海淀北部，最近成交倒是沒有那么熱了，可以先看著房，邊觀望一下，有性價(jià)比高的房源倒也可以考慮。
建議看看星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》《這些二手房跑贏大盤》
3、提問：京爺，想咨詢下首付200w，首套房，愛人在沙河高教園工作，我在知春路工作，孩子預(yù)期27年上小學(xué)。目前在看房猶豫下手，一個(gè)是北街家園，傾向5區(qū)（離地鐵近、離學(xué)校近-北師大附系列，東側(cè)規(guī)劃有商業(yè)待建）；一個(gè)是新盤中海匯智里，周圍目前啥都沒，地鐵和學(xué)校都在規(guī)劃中，可能存在孩子難上學(xué)的問題（北師大附昌平校區(qū)14年建校，這邊新樓盤學(xué)校要是來不及建設(shè)出來娃也不知道上周邊哪些，大概率沒北師大附好）。同時(shí)也有考慮房子流動(dòng)性問題，主要現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)確實(shí)不好，資產(chǎn)配置還是想更穩(wěn)一些。請(qǐng)問我這個(gè)情況上哪個(gè)車比較合適，以及是否還有其他樓盤適合我們這個(gè)情況？
回答：你好，首先是板塊，沙河高教園還是比不上海淀北部。海淀北部畢竟還是屬于海淀，而且產(chǎn)業(yè)多，所以價(jià)值比較大。沙河高教園有一定價(jià)值，但沒啥產(chǎn)業(yè)，也就是一些高校，購買力一般（很多老師都有學(xué)校解決的房子，或者很多都不在那邊住），還有一部分是外溢客戶，這類客戶購買力不行。從產(chǎn)品上說，海淀永豐的產(chǎn)品肯定好一些，畢竟是中海的盤?？傮w而言，我更偏向于海淀北部。也可以看看回龍觀板塊。建議看看星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)/板塊歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》《北京規(guī)劃資料包》
4、提問：您好，我最近在看房，: 1）安慧東里90年代中的老板樓已改造；2）芍藥居5號(hào)院90年代中老板樓；3）芍藥居隆遠(yuǎn)閣樓08年的小開間；4）芍藥居北里97年塔樓一居；5）三元橋尚家樓（97年）。因?yàn)橐膊皇亲宰?，核心訴求就是初中學(xué)區(qū)+未來換房時(shí)的流動(dòng)性和升值保值空間。這幾個(gè)小區(qū)您怎么看呢，謝謝
回答：你好，這些小區(qū)主要區(qū)別還是學(xué)校吧。1）安慧東里小區(qū)倒是一般，初中還可以，不過不確定未來怎么劃分。學(xué)區(qū)的話，大家比較看中的是小學(xué)多一些。這個(gè)小區(qū)，我感覺屬于不會(huì)大起大落的小區(qū)；2、芍藥居5號(hào)院、芍藥居隆遠(yuǎn)閣樓08年的小開間、芍藥居北里97年塔樓一居，基本上來說，都差不多，反正都是上車學(xué)區(qū)，學(xué)校比較好，所以熱度高，這類房產(chǎn)選擇邏輯是：總價(jià)盡量低、樓齡盡量新，90年代的左右以前的還是盡量避開。三元橋尚家樓（97年）倒是相對(duì)弱了一些，可能未來有一些潛力。如果現(xiàn)在就要上學(xué)之類的，可以優(yōu)先芍藥居，畢竟學(xué)校強(qiáng)一些。建議看看星球內(nèi)部資料《北京買房頂級(jí)思維》
5、提問：京爺，您好。家里有一套海淀的小的一般學(xué)區(qū)的房子，二孩子上學(xué)用，還有一套昌平南邵的三居室，考慮出售掉置換還是保留南邵的房子，若是置換對(duì)置換時(shí)機(jī)和方向也很迷茫，麻煩京爺給點(diǎn)意見
回答：你好，南邵這個(gè)板塊在周圍來說還算可以，但畢竟還是屬于外溢型為主的板塊，所以升值性說不上特別大，如果沒有居住需求還是可以考慮置換的。置換方向的話，得看你的資金情況如何，盡量選擇海淀這邊的小區(qū)，升值性穩(wěn)點(diǎn)兒。置換實(shí)際，目前來看，先賣后買，相對(duì)合理一些。建議看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》《北京規(guī)劃資料包》
6、提問：京爺您好，想問您如果投資角度哪個(gè)區(qū)域更有潛力（總價(jià)600萬左右），可以接受的區(qū)域是西城，石景山，海淀和亦莊。
回答：你好，以下是我對(duì)這幾個(gè)板塊的理解：
西城：地段+教育，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值還是比較大。但是當(dāng)前學(xué)區(qū)變動(dòng)比較大，未來不確定增加。當(dāng)然正是因?yàn)檫@個(gè)原因，西城學(xué)區(qū)溢價(jià)沒那么大的小區(qū)反而安全而穩(wěn)健。另外，西城購買力非常強(qiáng)勁，但是大部分都是老房子，次新房非常稀缺。因此我認(rèn)為西城廣外這類次新一居是比較適合投資的，買了不會(huì)錯(cuò)。
石景山：板塊相對(duì)來說弱勢(shì)一些，屬于純粹的居住板塊，適合居住+保值，不適合純投資。這里面也是老房子太多，而且沒有什么學(xué)區(qū)的那種，因此一定要選擇次新或者新房。
海淀：教育+產(chǎn)業(yè)，購買力非常強(qiáng)，典型的整個(gè)板塊升值性都不錯(cuò)。如果選擇次新的一居，那基本上可以睡得著，因?yàn)樯敌园踩彝怀?。如果想找潛力區(qū)域，那永豐那邊倒是可以賭一賭。
亦莊：這個(gè)是明日之星，產(chǎn)業(yè)+未來學(xué)區(qū)，有想象空間，潛力較大。當(dāng)然當(dāng)前漲得太多，機(jī)會(huì)不多。另外，臺(tái)湖這個(gè)板塊有些潛力，可以關(guān)注關(guān)注。
總體來看，西城廣外次新、海淀次新、亦莊還是比較值得考慮的。當(dāng)前市場(chǎng)漲了一波，非剛需的純投資，似乎機(jī)會(huì)不多，可以觀望一下。未來的機(jī)會(huì)可以關(guān)注一下今年學(xué)區(qū)錄取結(jié)果，或許會(huì)出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。
建議看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》
歡迎提問，內(nèi)部資料：
《京爺北京買房十大頂級(jí)思維》
大數(shù)據(jù)：
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