破防！房價(jià)翻車，輪到一線城市了

爬爬科技說

作者：子非魚

01
躲不過的周期
在昨天寫成都的文章中，本號已經(jīng)說過，這次房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)向，是一場全面調(diào)整，沒有哪個城市能夠置身事外。

一直硬扛著的成都、西安等西部城市，只不過是后知后覺，壓力全部交給了四季度。
與成都、西安的后知后覺相對應(yīng)的，是深圳、廣州的先知先覺，兩座城市早就走上了調(diào)整之路。
似乎每一輪行情，都是從東南沿海出發(fā)，再輪動至全國。上一次上漲行情，也是從這里出發(fā)，掀起了全國樓市的燎原之勢。這次轉(zhuǎn)向，也是從這里出發(fā)。深圳樓市在去年上半年就進(jìn)入了轉(zhuǎn)跌行情。廣州則在去年下半年跟進(jìn)轉(zhuǎn)向。
如今這兩座城市的房價(jià)，不少片區(qū)已經(jīng)是大跳水。深圳、廣州的現(xiàn)狀告訴我們，沒有永漲不跌的神話，哪怕一線城市，也不要太過執(zhí)著。
這和歷史告訴我們的東西是一樣的。歷史告訴我們，歷史是一個輪回。每個朝代無非是草創(chuàng)、興起、覆滅。時間長一點(diǎn)的，或許能夠經(jīng)歷一波中興，但中興之后還是覆滅。
比較困難的是，節(jié)點(diǎn)你沒法把握猜測。你可能猜中了開頭，但猜不中結(jié)尾。但這一次，不用猜。整個市場都籠罩在調(diào)整的氛圍中。
東北地區(qū)已經(jīng)全線下跌，包括沈陽、大連、長春、哈爾濱四個主要城市。
目前華南的深圳、廣州、東莞、佛山，東部的蘇州、南京、寧波、杭州、無錫等熱點(diǎn)城市，中部的武漢、鄭州、南昌、太原，都在調(diào)整。
02
房價(jià)不斷調(diào)整的深廣
近期，深圳佳兆業(yè)前海廣場二期一大批降價(jià)百萬的促銷房源引發(fā)市場熱議。

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熱議點(diǎn)在于：這批降價(jià)盤都是位居深圳核心地段前海金融自貿(mào)區(qū)，如此優(yōu)質(zhì)的地段，降價(jià)居然這么厲害。
透過每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，可以簡單梳理一下這批降價(jià)百萬的房子背后的原因。
首先這批房子的性質(zhì)都是精裝公寓。其次，持有這批降價(jià)百萬的房源是同一個人，由于業(yè)主經(jīng)營的企業(yè)遭遇了現(xiàn)金流短缺，資金需要周轉(zhuǎn)，所以一次性降價(jià)出清這批房源。
這批房源整體出售價(jià)格相較于5年前買入時打了7折。有人計(jì)算了一下，賬面52平方米約損失100萬元，68平方米約損失110萬元，74平方米約損失140萬元，87平方米約損失220萬元。
如此大力度降價(jià)拋售，有急于套現(xiàn)的原因，更多的還是市場行情轉(zhuǎn)變的因素。
行情好的時候，別說不用降價(jià)，就是原價(jià)出讓，也會很快有人來接盤。
如今，降價(jià)超百萬出售在深圳已經(jīng)是很普遍的情況。目前深圳的二手房掛牌價(jià)基本都低于政府鎖定的二手房參考價(jià)。成交價(jià)，那就更低了。
樂有家披露的數(shù)據(jù)顯示，過去一年，深圳房價(jià)跌幅最大的片區(qū)是位于寶安的新安，跌幅高達(dá)27%。
此外南山區(qū)的南油、大沖、科技園，福田的華強(qiáng)北、百花、石廈、香蜜湖、華強(qiáng)南、農(nóng)科中心，羅湖的布心、翠竹，寶安的翻身等，成交價(jià)跌幅都超過了20%。

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從小區(qū)角度來看，當(dāng)下深圳跌幅最大的小區(qū)，是位于龍崗區(qū)橫崗街道的水晶之城，一年跌了30%。福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的鵬盛村跌幅也接近30%，華強(qiáng)南的御景華城花園、華強(qiáng)北的金茂禮都，一年時間也跌走了四分之一。

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相比于深圳，廣州的跌幅只會更高不會低。
降價(jià)百萬的房源不在少數(shù)。以天河的合景臻頤府為例，最高時14萬/平，如今10萬/平，以200平的四房為例，總價(jià)一下子降了800萬。
荔灣的雅居樂天際715，從9萬/平降到5.5萬/平，幾乎打了個半折。

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貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州9月份成交的項(xiàng)目中，有36%的項(xiàng)目相比近三年的最高價(jià)降幅在10%以內(nèi)，25%的項(xiàng)目價(jià)格降幅則在10%-20%之間，23%的項(xiàng)目價(jià)格降幅超過20%。
可以看到，目前深圳、廣州不光外圍區(qū)在調(diào)整，核心區(qū)也在調(diào)整。
這事要是放在兩年前，很多人不敢相信，深圳居然跳水得這么厲害。但事實(shí)勝于雄辯，這就是市場轉(zhuǎn)向的力量。
關(guān)鍵問題來了，市場轉(zhuǎn)向的力量來自哪里？來自購買力的下降。
過去一年來，很多人都深有體會，工作和收入不確定性加劇，有的被裁員，沒有被裁被降薪的人，也處在煎熬之中。
原因在于，在世界局勢越發(fā)復(fù)雜多變的當(dāng)下疊加國內(nèi)反復(fù)無休止的疫情多點(diǎn)散發(fā)，我們的經(jīng)濟(jì)增長存在較大不確定性。
從最近披露的三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，我們的GDP雖然有所復(fù)蘇，但從國家統(tǒng)計(jì)局披露的消費(fèi)數(shù)據(jù)、失業(yè)率數(shù)據(jù)來看，我們的工作與收入不確定性仍在，購買力仍沒有復(fù)蘇。

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在這種背景下，樓市擊鼓傳花的游戲根本玩不下去，沒人陪你玩。這就讓2020下半年至2021上半年入場的購房者相當(dāng)難受，他們成為了高位站崗者。

很多人正在割肉離場。這一點(diǎn)，可以從各城市激增的二手房掛牌量一眼看出。重慶、武漢半年時間增加了七八萬套二手房掛牌量，掛牌量目前都在20萬套以上。杭州目前也沖破了20萬套。
青島、蘇州、成都、佛山過去半年都是大幾萬的增加。

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制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、透明網(wǎng)、銳理數(shù)據(jù)、諸葛找房等
合肥最近的數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量也沖破了10萬套。

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03
現(xiàn)在適合抄底嗎
現(xiàn)在能抄底嗎？很不好說，因?yàn)檫@一次調(diào)整和以往的任何一次都不一樣。
以往的周期中，還是可以憑借一些跡象來預(yù)測，比如過去二十年中，一旦開啟了降準(zhǔn)、降息、降首付，市場就會立刻產(chǎn)生反應(yīng)。
但這一次，降過準(zhǔn)，降息一直在，首付也降了，大多數(shù)中心城市的限購也放松了。但市場依舊波瀾不驚、巋然不動。
原因在于，這一次有兩個最大的不同之處：
第一，這一次轉(zhuǎn)向是市場購買力轉(zhuǎn)向所致。
市場購買力，說白了就是大家的收入和工作遭遇了前所未有的不確定性。收入與經(jīng)濟(jì)正相關(guān)，過往的每次調(diào)整，經(jīng)濟(jì)仍表現(xiàn)不俗，所以整個市場的購買力還是在不斷增強(qiáng)，一有松動，就會轉(zhuǎn)向。
但這一次不同，我們的經(jīng)濟(jì)增長在外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境夾擊下，承受著較大壓力。GDP增速與就業(yè)率、失業(yè)率直接相關(guān)。
購買力所剩無幾，遲遲無法恢復(fù)，是政策失靈，市場失靈的根本原因。
第二，不確定性成為了最大的確定性。
你不知道疫情何時結(jié)束，疫情是當(dāng)下最大的不確定性，最終讓不確定性成為了當(dāng)下最大的確定性。

在不確定性如空氣般充斥在我們周圍時，疫情三年來，賺錢越來越難，做生意的虧損是常有的事情，老老實(shí)實(shí)打工，也隨時面臨著被裁員、被降薪，老板不好做，打工也不好混，誰也不敢大手大腳的花費(fèi)。
所以，誰也無法預(yù)測當(dāng)下是不是市場的底，萬一還是半山腰呢？
對于購房者來說，只能這樣建議，如果你著急購房，且自己未來的工作和收入確定性較好，那就買，反正是用來自住，短期的得失也不必過分在意。
如果不急于一時，那就繼續(xù)靜觀其變，看看市場接下來到底怎么走。
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河源

你最牛逼

14別好吧

啥意思[doge]

小喜子

看到很多人說北上廣深市區(qū)不降反升，到底哪個是真的？

夢想…

今年一直在關(guān)注確實(shí)降了，個別小區(qū)除外

張阿sir

升降跟我關(guān)系都不大，留錢養(yǎng)老

辰七

如果有20%的利潤，資本就會蠢蠢欲動；如果有50%的利潤，資本就會冒險(xiǎn)；如果有100%的利潤，資本就敢于冒絞首的危險(xiǎn)；如果有300%的利潤，資本就敢于踐踏人間一切的法律。

愛你

實(shí)地看看不就知道了

djdjd

以實(shí)際價(jià)格為準(zhǔn)，不聽謠不信謠

阿嬌

堅(jiān)決不買。