2023，買房應(yīng)當(dāng)積極又謹(jǐn)慎 | 房叔說No.619

小米搞機(jī)員

| PART 1 |
近段時(shí)間，都說市場(chǎng)回暖了，各個(gè)和樓市相關(guān)的市場(chǎng)主體都感受到了久違的暖意。
特別是二手房的帶看和成交，近期，奧體、未科等熱點(diǎn)板塊放量明顯，御虹府、嘉品、未來悅等明星樓盤皆有較大量的成交。
最近幾天，二手房的單日成交量更是頻頻破300套，假如常態(tài)化日均成交300套不疲軟，杭州二手房單月成交就有望破7000、乃至8000套，回到杭州二手市場(chǎng)的正常成交水平。
在各個(gè)宣傳口的加力宣傳下，市場(chǎng)回暖效應(yīng)進(jìn)一步被放大，也許是回調(diào)太久了、跌的太疼了，整個(gè)杭州樓市似乎都在等待著市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖。
這種情況下，一些朋友不免心生焦慮，接下來是不是又要全面開漲？
甚至部分朋友都不敢堅(jiān)持打新之路，轉(zhuǎn)而新房、二手一手抓，或者直接投向二手的懷抱。
在我看來，相較于二手房的成交變化，新房的中簽率更能反饋市場(chǎng)回暖的速率，也更適合作為市場(chǎng)走向的風(fēng)向標(biāo)。
雖然倒掛歸零潮席卷了全城，但在全城范圍內(nèi)，新房總體還是更具購買價(jià)值，假如新房不能達(dá)到較高的市場(chǎng)熱度，市場(chǎng)的全面反彈便是無源之水。
而反映新房熱度的最佳指標(biāo)，無疑就是中簽率變化。
| PART 2 |

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確實(shí)，年后以來部分新房出現(xiàn)了中簽率的下降、或拼社保，比如申花的馥香園，智慧網(wǎng)谷的瀾棲府，入圍門檻皆有一定提高，搖號(hào)人數(shù)也在增加。
再比如翁梅的蝶翠迎賓府，一個(gè)板塊預(yù)期普通的新房項(xiàng)目，竟生生賣成了大粉盤、售樓處人頭攢動(dòng)，不得不說，濱江房產(chǎn)的產(chǎn)品號(hào)召力和操盤水平都著實(shí)高。
一些去化相對(duì)艱難的項(xiàng)目，近期的續(xù)銷進(jìn)度同樣也有一定的加快。
但我們?nèi)绻麑⒁曇巴卣怪寥?，其?shí)能夠明顯的發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)暖了，卻并沒有想象中那么熱，宣傳口的熱大于實(shí)際的熱。
比如浦樂、三墩北、未科、寧圍、大江東核心區(qū)等區(qū)域的新盤，最近一次開盤的登記量相較于上次，皆只有輕微的向上浮動(dòng)，這還是一些各自區(qū)域表現(xiàn)的比較突出的新盤。
一些常態(tài)化流搖的新盤，雖續(xù)銷的去化速度在加快，但依舊逃不了流搖的命運(yùn)。
以上市場(chǎng)現(xiàn)象并不是個(gè)例，相反，登記量的輕微邊際改善是全城大部分新盤的普遍現(xiàn)象。
也就是說，除去部分特別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，或承接了政策寬松利好的相對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，大部分樓盤都只是在一定程度上有些許回暖，而不是驟熱，甚至所謂的反彈。
如果我們仔細(xì)去看這些升溫迅速的項(xiàng)目，也可以輕易發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目都有其自身的特殊之處，比如申花、智慧網(wǎng)谷兩個(gè)具有代表性的板塊的新項(xiàng)目。
申花熱銷的背后，更多的是來自，我們常說的改善新房供應(yīng)的短期缺失。

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縱觀核心老城，短期內(nèi)只有馥香園單盤在場(chǎng)，且馥香園自身的可買性在2023年也算是頂尖，沒有競(jìng)品分流，樓盤可買成色又十足，很難不熱上加熱。
再看智慧網(wǎng)谷，其實(shí)道理和馥香園是近似的，同價(jià)位的競(jìng)品一個(gè)個(gè)售罄，勾莊核心區(qū)、運(yùn)河新城都沒了，加之其明確性極強(qiáng)的學(xué)區(qū)特性，智慧網(wǎng)谷天生就是同價(jià)位的主角。
再比如翁梅。
和新街、下沙一樣，翁梅的爆火都和限購寬松有著直接關(guān)聯(lián)，如果說上輪限購寬松，最好“準(zhǔn)非限購新盤”是下沙燕語春風(fēng)、新街欣翠里，那么新一輪限購寬松就把翁梅推進(jìn)了最佳隊(duì)列之中。
限購寬松釋放的需求，以及蝶翠迎賓府的產(chǎn)品號(hào)召力，加上團(tuán)隊(duì)超強(qiáng)、果決的營銷能力，翁梅屬于天降利好，也打了一手好牌。
也可以確定的是，受核心區(qū)供應(yīng)減少、亞運(yùn)會(huì)停工，及需求的修復(fù)等方面影響，接下來新房搖號(hào)比例將越來越高，中簽率也會(huì)進(jìn)一步走低。
但總而言之，當(dāng)前杭州樓市的回暖，其實(shí)是比較溫和的，熱起來的項(xiàng)目也都有熱盤基因，市場(chǎng)也并沒有到全面爆燃的水準(zhǔn)。
且這輪市場(chǎng)回暖，到底是小陽春的正常發(fā)揮？還是真的新一輪周期到來？目前看來也有待觀察。
畢竟，幾乎每一年開年，我們都會(huì)感受到一波積攢了許久的需求回歸，以及它所推動(dòng)的行情，更何況今年年前疫情影響積累的需求更勝往年。
| PART 3 |
今年會(huì)重復(fù)去年的市場(chǎng)路徑嗎？相信也不會(huì)，雖然目前市場(chǎng)仍處于溫和復(fù)蘇的階段，但更重要的是趨勢(shì)。
市場(chǎng)信心恢復(fù)的趨勢(shì)，政策寬松的趨勢(shì)，尤其是后者。
政策決定了市場(chǎng)走向，這是中國樓市的金法則，而今年相關(guān)政策必然進(jìn)一步寬松。

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我們看到的市場(chǎng)復(fù)蘇，目前還集中在個(gè)別頭部大城市，北京、成都、天津、南京、杭州、蘇州等，廣大的低線城市、乃至部分大城市還處在艱難的回調(diào)時(shí)刻，它們脫離泥潭，必然需要依靠頭部城市傳遞信心。
再看一個(gè)跡象，去年以來，受房貸利率過高，以及居民自我優(yōu)化調(diào)節(jié)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提前還貸潮愈演愈烈，居民資產(chǎn)負(fù)債表快速衰退，而樓市、土地市場(chǎng)的不振，其他市場(chǎng)主體也很難擴(kuò)表，資產(chǎn)負(fù)債表的全面衰退無異于是一場(chǎng)災(zāi)難，我們常說的日本，失去三十年的主因便是，由資產(chǎn)負(fù)債表衰退導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)大衰退連鎖反應(yīng)。
站在今天，為了避免各市場(chǎng)主體資產(chǎn)負(fù)債表衰退加劇，提振樓市勢(shì)在必行，樓市在，信心就在，起碼不能讓它倒。
故此，2023年杭州樓市大概率是持續(xù)復(fù)蘇的一年，對(duì)于這樣一年，買房，尤其是剛性需求，需要積極而又謹(jǐn)慎。
積極的是，積極去買、去搖價(jià)格合理、風(fēng)險(xiǎn)不高的房產(chǎn)，不要一昧的等待市場(chǎng)完全復(fù)蘇。
完全復(fù)蘇后的市場(chǎng)，你很難不被市場(chǎng)情緒左右，也更難做出足夠理性的選擇。
而當(dāng)下，見底跡象明顯，倒掛歸零潮已經(jīng)席卷全城，杭州繼續(xù)回調(diào)空間非常小，且市場(chǎng)明確復(fù)蘇也意味著價(jià)格一定會(huì)穩(wěn)住乃至局部向上波動(dòng)。
值得積極行動(dòng)的最佳標(biāo)的，依舊是限價(jià)新房，特別是優(yōu)質(zhì)、區(qū)域長大向好的限價(jià)新房，目前仍需搖號(hào)的新房值得我們大膽放心去搖，一些回調(diào)到位的二手房也可以加以介入。

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謹(jǐn)慎的是，切莫被市場(chǎng)向好、或各類暴漲輿論裹挾，以至于在市場(chǎng)最熱時(shí)期買到價(jià)格過高的二手房。
在我看來，由于房住不炒的持續(xù)、和最高層的再次提及，以及新房限價(jià)的長期保持，杭州還仍處于城市加速擴(kuò)張期，未被高估的板塊新房限價(jià)才是購房性價(jià)比和安全的基準(zhǔn)。
過于偏離這一基準(zhǔn)，很容易在短中期被套。
所以個(gè)人建議，即使后續(xù)市場(chǎng)出現(xiàn)了超預(yù)期的復(fù)蘇，一些價(jià)格過高的二手房也不宜接手。
| PART 4 |
持續(xù)打新+二手房撿漏，才是2023最佳購房策略。
也不要怕買不到房，杭州新城很多，地也夠多，中短期內(nèi)杭州也需要大量出讓土地做大城市。
2023，應(yīng)當(dāng)積極且謹(jǐn)慎。
-END-
文/KE 編輯/KE

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