如何賣房？二手房東必看

小米搞機員

當出了買房寶典后，很多會員私信我能不能出個賣房秘籍。
壹
理清自己的需求
賣房前的前期工作，最重要的一點就是理清自己的需求。
只是掛牌估價想知道賣多少？還是決心出手？
如果是決心出手有必要看到最后，有砍價秘籍。
貳
市場調(diào)研，估價
想要賣房子就要知道自己的房子值多少錢，市場認不認可這個價錢。了解小區(qū)同戶型、類似樓層、類似裝修、稅費、車位的所有掛牌價格。還有，記得看一下小區(qū)歷史成交價格（了解清楚成交價房子裝修、稅費、樓層、有無車位）做對比，和成交數(shù)量。不知道哪里看的問物業(yè)、中介、小區(qū)保安、廣場帶娃的老人，形成自己的價格體系。做完以上這些工作后，你就會對掛盤價的范圍心里有數(shù)，或高或低都可以按自己需求來。
業(yè)主群不要問，也沒幾句真話，給你一個高價格，幫自己出貨，給你一個低價格大家看你是冤大頭。
叁
全網(wǎng)掛房
除了鏈家、德佑、我愛我家外，其它任何一家中介公司都跑過去，房子5公里內(nèi)堅決跑完。
這里有個小技巧。掛牌時最好找經(jīng)理、店長之類，不要找經(jīng)紀人，搞不好因為你房子好賣，藏起來賣，這樣你家房子傳播會受到影響。
不與任何中介簽獨家。簽了獨家就代表其它中介推不了，有競爭才有壓力。
肆
賣相
現(xiàn)在賣房一般會上門拍VR，如果是小中介也會上門拍照，這時候賣家要做的是在陽光好的時候上門拍，這點低樓層賣家尤其要注意。
別本來采光就不好，搞個大晚上拍照，我看完VR就沒有來的欲望。
如果決心賣就把租客請出去，房子收回，空置賣房。因為迅速地把房子以合適的價格賣掉，遠比那幾個月房租更有價值。
房子稍微倒騰下該扔的扔，一些壞掉的東西該擋住的擋住，如果有條件，老房子翻新兩三萬搞定，更好出手的同時還能賣個好價格。
加入會員，有老房子翻新業(yè)務，有需要可以私聊。
伍
揚長避短
了解房子優(yōu)點，要給下家畫餅，比如小區(qū)附近有什么重大規(guī)劃？像拆遷、地鐵、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)規(guī)劃學位刺激這類的利好悉數(shù)擺上臺給下家看。了解房子缺點。比如低樓層，看一天里面什么時候采光好，就讓中介在采光好的時候來看房，其它時間采光差的就不要帶了。還有邊上如果是鐵路或者飛機航道下面、鄰居家練鋼琴等了解好時間，下家來看房的時候錯過這個時間就不會有噪音影響。房子缺點很多自己視情況而定，逐一破解。如果可以盡量安排幾組客戶在一起看房造成火爆的假象，沒客戶也可以讓朋友打配合假裝客戶。在看房時盡量不要讓下家久待，時間久了發(fā)現(xiàn)的問題也多了，只要是房子多多少少有點問題?？捶窟^程中，了解下家的職業(yè)，在哪里上班，購房用途、性格特點等非常必要，坐下來談價格時心里有底。
陸
問你為什么賣房
買家或者中介問你為什么要賣房?回答郊區(qū)的說想換到市區(qū)，市區(qū)的說想換套大的，大的說換大平層或者別墅。不要說賣房為了出國，或者其它樓盤付了定金，欠錢什么的，遺產(chǎn)瓜分什么的，這樣會讓買家覺得你需要錢，到時壓價。也不要說學區(qū)不好，房子舊等什么大實話。
柒
多配鑰匙，給到所有中介
賣房子時，一般會配十幾把鑰匙，給到所有中介，或鑰匙放在物業(yè)，這能大大節(jié)省你的時間。畢竟房子里也沒什么值錢的東西，就讓中介盡情帶看，看的越多，越可能賣個好價錢。
捌
如果要置換，一定要先賣后買
這是防止自己的房子一時半會賣不掉，然后因為缺錢被你的上家倒逼低價賣出，這樣就很虧。倒霉的房東都是這樣的，我不希望大家變成這樣的房東。
玖
如何砍價系列
一、掛牌后，會有很多中介給你打電話，先是了解基本信息稅費之類，后面會試探你房子有沒下探空間或者說有客戶看中房子問還有多少空間。這個時候你要做的就是沒有空間或者看中面談，千萬不能電話里砍價讓價，因為電話都是試探你價格底線根本沒人看中，如果電話里直接答應，有真正的客戶看中，下家就會在你降價的基礎在砍價，你將失去談判的籌碼，這點我深有體會，換句話說你將自己的底線全部告訴中介合下家，將無路可退，看中面談守住自己底價，爭取利益最大化。
二、面談價格
在面談時你作為上家你的底線就是不讓價，哪怕你還可以便宜30萬，在整個談判過程中要保持一個強勢的姿態(tài)，你可以說房子各種優(yōu)點和你也是置換剛需來表達不讓價的態(tài)度。
能約你出來的基本能接受掛牌價格，只是希望在談下來的時候能談一點是一點的心理，為自己賺取安慰，上家一定要抓住下家得心態(tài)，簡單說不講價他也要買得，而且中介也會看情況，在上家不讓步得時候給下家做思想工作，如果實在礙于面子，或者不希望談崩適當下浮一點表達誠意即可，前提是要有個條件不能白白放價格，如這是凈到手價格，稅費、中介費不承擔，多久付款，首付付多少，將交易時間縮短，交房時間拉長，如買得房子在裝修，裝修三個月，散味道三個月，這樣六個月時間，總比直接出去租房子省了多少租金，上家要做的是把握全局，掌握節(jié)奏，想方設法讓中介和下家跟自己節(jié)奏走。
在談價格過程中如果是熟悉得中介事先準備好幾套以前成交高價格的材料，手機拍照，手機APP查真實性更高，近期如果沒有成交價格高的，就拿去年或者以前的，在下家砍價時在合適得時候拿出來，看這之前我們門店成交得房子，這個價格，比你現(xiàn)在看的這套稍微貴點。建議在輸出多輪周邊優(yōu)勢后使用。
砍價技巧還有很多很多，具體就不在此處展開了，可以加知識星球探討。
拾
防止別人瞎搞
如果你的房子被別人看中了付了意向金或者定金，如果有人給你打電話千萬不要說房子已經(jīng)賣掉了。
原因有二，第一是會各種途徑跟你說房子賣便宜了，你吃虧了，我這里有客戶出了更高的價格，，阻擾你賣房，畢竟掛牌房子那么多，性價比房源就那么幾套，我賣不掉別人也別想賣掉。
第二、就是你房子剛收到定金，還沒簽合同付首付，這樣下家違約性很大，你和中介說賣掉了，這樣別人就不會給你推了，萬一下家違約，賣不掉又沒人看房就尷尬了。
正確的做法是簽完合同，如果有中介打電話就說漲價了，等過戶完在公開說賣掉了。
拾壹
賣房如何解押
如果房子有抵押，賣家，買家，中介簽訂好三方的服務合同內(nèi)容加一條用下家首付得錢還貸款，省的自己要找第三方公司墊資。
上面是我多年總結(jié)下來的經(jīng)驗，不是很完整下回有空在更新，有些雖然看起來比較自私、不人道，但絕對合理合法的，站在自己的角度首先是要保證自己的利益不被侵犯，其次不惡意損壞他人利益思想和行為
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