買房直接去售樓處買劃算，還是找中介劃算？

希慕阿巴阿巴

樓盤停工、爛尾了，已經(jīng)買房的小業(yè)主們會聚在一起。他們擔心出現(xiàn)更多受害者導致維權變難，二來想通過不讓開發(fā)商把房子賣掉施加壓力，就會集體去售樓處維權——攔著不讓購房人買房。
在這種情況下，總有一些購房人，被帶到售樓處，進去就是悶頭簽約，完全不理會旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說。等他們簽完合同，離開售樓處，他們會突然“醒悟”，問維權業(yè)主到底怎么回事，然后，加入維權群。這還不是個案。
去年，有個上海業(yè)主給我說，2019年他被一個中介帶到浙江買了個商鋪，這個商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介，會在明知道項目已經(jīng)爛尾的情況下，依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門賣爛尾樓，他們給自己包裝一下，把已經(jīng)查封了房子賣給小業(yè)主，沒有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個業(yè)主退房，房款都拿回來了，業(yè)主還有幾十筆中介費需要討，38個不同的中介機構，遍布河北全省，我們打官司告的36家退了錢，還剩下2個中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了，覺得別人都能退，憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭，只要你多去，你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠，但是通過中介買，有一筆購房款一定是要給中介的，一旦房子有問題，這些錢你又沒支付給開發(fā)商，對你來說就是災難。你想讓他們退錢，法院會認為這些錢算購房款，要退房才能退“電商費”、“中介費”?？墒悄阏议_發(fā)商退房，購房本金怎么拿回來又是個問題，開發(fā)商這邊想把問題解決可能要好幾年，你找的這個中介早就跑了。
賣商品房的銷售，很多還是獨立銷售，沒有大機構背書，沒有培訓，更不會給你講誠信和良心。
售樓處必須去，中介只是可以找，每個項目都有自己的優(yōu)惠策略，去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金，不簽字，主動權就在你手里。

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美酒不可貪杯

樓盤停工、爛尾了，已經(jīng)買房的小業(yè)主們會聚在一起。他們擔心出現(xiàn)更多受害者導致維權變難，二來想通過不讓開發(fā)商把房子賣掉施加壓力，就會集體去售樓處維權——攔著不讓購房人買房。
在這種情況下，總有一些購房人，被帶到售樓處，進去就是悶頭簽約，完全不理會旁邊業(yè)主苦口婆心的勸說。等他們簽完合同，離開售樓處，他們會突然“醒悟”，問維權業(yè)主到底怎么回事，然后，加入維權群。這還不是個案。
去年，有個上海業(yè)主給我說，2019年他被一個中介帶到浙江買了個商鋪，這個商鋪早在2015年就爛尾了。中介還是把房子給他推薦。就是這些中介，會在明知道項目已經(jīng)爛尾的情況下，依然把房子推薦給你。甚至有的“中介”專門賣爛尾樓，他們給自己包裝一下，把已經(jīng)查封了房子賣給小業(yè)主，沒有任何底限。
去年我們幫河北某地幾十個業(yè)主退房，房款都拿回來了，業(yè)主還有幾十筆中介費需要討，38個不同的中介機構，遍布河北全省，我們打官司告的36家退了錢，還剩下2個中介怎么也找不到了。這兩家業(yè)主就心態(tài)失衡了，覺得別人都能退，憑什么自己退不了。
商品房什么優(yōu)惠都是噱頭，只要你多去，你很容易知道他們給到什么優(yōu)惠，但是通過中介買，有一筆購房款一定是要給中介的，一旦房子有問題，這些錢你又沒支付給開發(fā)商，對你來說就是災難。你想讓他們退錢，法院會認為這些錢算購房款，要退房才能退“電商費”、“中介費”。可是你找開發(fā)商退房，購房本金怎么拿回來又是個問題，開發(fā)商這邊想把問題解決可能要好幾年，你找的這個中介早就跑了。
賣商品房的銷售，很多還是獨立銷售，沒有大機構背書，沒有培訓，更不會給你講誠信和良心。
售樓處必須去，中介只是可以找，每個項目都有自己的優(yōu)惠策略，去的多了總能找到最優(yōu)解。
只要你不交定金，不簽字，主動權就在你手里。

咿呀咿呀喲

謝邀。利益相關，hd非地產(chǎn)集團員工。
先說結論：無論是自然到訪（也就是你說的直接去樓盤），亦或是中介帶看，大部分情況下，為了避免濫價，售樓處給到的折扣體系是一樣的，不存在哪一邊價格更低的情況。那么如何才能真正地省錢買房呢？
三個途徑：自薦、老帶新或員工推薦。
這才是買房的真正省錢的打開方式。

好了，要搞清楚上面的內(nèi)容，我們先來理清楚以下幾點：
1、樓盤客戶來源判定
大家看其他回答可能會看到這樣一種情況：

買房者A先找了中介B咨詢，然后又拋棄了中介B，另尋一位老業(yè)主走老帶新推薦，試圖避開中介，讓老業(yè)主推薦后，再成交之后，返還給老業(yè)主的傭金獎勵，以此達到省錢的目的。但結果是，開發(fā)商判定客戶來源屬于中介，因此買房者A無法拿到傭金返還。

所以，為什么會發(fā)生這種情況呢？
因為，每一個樓盤，開發(fā)商都會制定一套非常嚴格的判客規(guī)則。
這套規(guī)則什么用處呢？敲重點：一是為了厘清利益分配，二是為了避免客源的混亂，防止洗客行為以及內(nèi)部腐敗。
嘿好家伙，為什么還牽扯到腐敗呢？
我打個比方，目前開發(fā)商判定客戶來源主要有三種：

1）自然到訪（也就是沒經(jīng)過任何帶看或者推薦到訪樓盤的客戶，這時候，開發(fā)商不需要對第三方支付任何傭金。）
2）中介帶看（也就是你前期咨詢過中介，中介拿到了你的信息，在某系統(tǒng)上進行了報備和推薦，他如果不告訴你你被推薦了，你當然是不知道的，所以也就出現(xiàn)了后面你無法走其他推薦渠道的情況。譬如鏈家、貝殼等中介，一般開發(fā)商會給他們支付3%-5%不等的傭金，也就是中間商賺差價。）
3）員工推薦或兼職經(jīng)紀人推薦（其實這就是所謂的“全員營銷”和“全民營銷”，是開發(fā)商一種“去中介化”的操作，這個營銷手段有點復雜，但近期一度成為開發(fā)商最為推行的一種營銷方式。不信你看看我司hd，在知乎打的廣告滿天飛，還讓你注冊兼職銷售員。就拿hd為例，按照恒房通會員等級劃分（普通會員2%、黃金2.5%、鉆石3%、至尊3.5%），會給兼職經(jīng)紀人支付2%—3.5%的傭金。這個傭金實則就是支付給中介機構的傭金，只不過換了受益人罷了。

所以，為了使利益分配不混亂，開發(fā)商一般會用多種手段去保障第一推薦人受益。
因此，前面的案例里，接受中介咨詢在先，老帶新在后，所以開發(fā)商把傭金判給了中介。
好了，厘清楚三種客戶來源后，我們來了解一下這其中的bug和debug。
開戶來源的判定以及個中滋生的腐敗，一直是開發(fā)商頭痛的問題。但是，開發(fā)商的防腐敗斗爭，從未停歇。
因此，為了防腐敗，開發(fā)商會有一套他們自己的方法。
1）明源系統(tǒng)記錄跟蹤客戶來源
若你是自然到訪，一進樓盤，第一件事肯定是讓你登記信息，不登記就不接待你。然后他們報備在系統(tǒng)里，你就會被劃定為“自然到訪”或“案場客戶”，你的信息就會進入“保護期”，就再也無法被其他人推薦。同理，如果你被中介或者員工推薦，都是需要登記推薦信息的，如果你被推薦了，那么其他人在一段時間內(nèi)就無法把你推薦。（保護期45天到3個月不等，有些開發(fā)商可能是永久保護，過了保護期，之前的推薦信息無效了，就可以重新被任何一方推薦）
2）攝像頭、家庭連坐、檢察系統(tǒng)和法律
前面的明源系統(tǒng)，雖說登記了信息，但其實也是有漏洞的。聰明的伙計或者中介可能就會想到了，咱們換一個手機號或者換一個買房人不就可以重新被推了了？比方說，妻子已經(jīng)自然到訪了無法被推薦了，為了被員工推薦返還傭金，所以就想用老公的信息達成推薦。
too young too simple，你能想到的，開發(fā)商肯定都能想到。
其實，只要是屬于一個家庭里，無論你是一家?guī)卓冢灰渲幸粋€人被判定客源歸屬了，其他家庭成員走其他推薦都是無效的。
開發(fā)商是怎么堵上這個漏洞的呢？首先，一個家庭買房，如果是按揭，具備貸款條件的，大多是是夫妻倆，所以換人走推薦，實則就是夫妻倆。然后，到時候房產(chǎn)，很大可能要掛兩個人名字，只要一方有記錄了，到時候肯定會被查出來。另外，攝像頭以及接待你的置業(yè)顧問，其實都在防止你被“洗客”。
那么，如果你最后還依然想省錢買房，非要走什么員工推薦返傭。
抱歉哈哈哈，人家員工都把傭金返還給你了，人家一分錢不賺，何必陪你冒法律風險？
你要曉得，在法律里，這種洗客行為，屬于職務侵占罪，對于輕則幾萬塊的傭金，造成的損失，是會被開發(fā)商直接送進牢子里的。
君不見我司有許多置業(yè)顧問以及營銷總，曾經(jīng)就把自然來訪的客戶或者中介帶看的客戶，洗成兼職銷售員推薦的客戶，以此套取傭金獎勵。試想一下，一套房子大概三四萬傭金，要是這個營銷總，洗客洗夠十個，輕松就貪污了幾十萬。你說這嚴不嚴重？這一直都是開發(fā)商的紅線，向來是營銷板塊嚴厲打擊的對象。
最后，開發(fā)商內(nèi)部的檢察系統(tǒng)，也會定期對這些成交的客戶進行回訪、復查，以核實是否被洗客（譬如讓推薦人提供聊天截圖、通話記錄）。畢竟客戶本人要是被洗客，很大程度是自己也不知道的。
所以層層把控下，盡管還是有少部分人鋌而走險，但大方向上，客戶判定在這種嚴格規(guī)則下是得到了規(guī)范的。
（補充一下：現(xiàn)在開發(fā)商的攝像頭已經(jīng)升級成人臉識別攝像頭了，這是什么概念呢？就是你戴著口罩，這個攝像頭軟件也會識別出你什么時候自然到訪過過被哪個中介帶看過，從而劃分客戶來源以此判定傭金，參考以下文章）
被售樓處人臉識別拍到，買房多花30萬？有人被迫戴頭盔看房
2、如何買房才能達到省錢最優(yōu)解
重要的事情說三遍！
走員工推薦！??！
走員工推薦！
走員工推薦！
（或者自薦、老帶新）
（有些同志可能別搞錯了，樓盤的置業(yè)顧問，是沒辦法幫你走員工推薦的，一是因為他們本身存在腐敗風險，二是他們很多都是外包公司的人，所以一般這里所說的員工推薦，是指非銷售崗。當然，一旦你接觸上樓盤銷售，你很可能已經(jīng)變成自然來訪了。）
來，我們以hd為例。為什么走員工推薦更靠譜？
首先，房地產(chǎn)銷售重壓下，基本你聽過的開發(fā)商，都在推行“全員營銷”。
何為全員營銷？和全民營銷有何區(qū)別？
全員營銷的員是指員工，我司十四萬員工，就算是保潔大媽，也要跟著幫忙宣傳賣房，達成考核指標。當然，這個考核指標不重，也非強制性，但暗中催生了一些排名和壓力，捆綁在一條船上，所以不得不如此。
至于全民營銷，就很好理解了，民就是普通群眾，任何人都可以在恒房通上注冊成為兼職銷售員。
以此類推，營銷app或小程序方面，碧桂園有鳳凰通，時代地產(chǎn)有“時代+”，融創(chuàng)有幸福通，寶能有寶房通，中梁有中梁寶等等。。。。
以恒房通、融創(chuàng)通或者時代+為例，你在小程序上搜索它，注冊之后，你就可以順著注冊成為兼職經(jīng)紀人。
這三家開發(fā)商通過自薦或者員工推薦大概可以省多少錢呢？
恒房通我是知道的，畢竟這個我比較熟，由于我等級較高，不少朋友找我走過員工推薦。按照等級劃分（普通、黃金、鉆石、至尊），是可以返還傭金2%-3.5%的。
至于融創(chuàng)通或者時代+，都太摳門，都是1%而已，但1%也是錢，自己注冊賬號自薦或者讓別人推薦，省一點錢還是可以的。

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以此類推，無論你以后，在哪個開發(fā)商買房，都可以先搜索一下，這個開發(fā)商是否有自己的營銷平臺，是否在搞全民營銷。
如果有，那好辦了。
1）如果不認識相關內(nèi)部員工，可以注冊賬號自薦。
2）如果認識并有介紹，那么也挺好，盡量找會員等級更高的推薦。譬如恒房通，你注冊新會員，一開始也只是普通會員，只有2%傭金，但你要是找鉆石或至尊，那么就是3%以上了。
那你可能會說了，找內(nèi)部員工會不會挺困難？其實不困難，因為你在找他們的時候，迫于考核壓力，他們也在找你。
例如據(jù)我在時代地產(chǎn)的朋友所說，時代地產(chǎn)要求每個員工每個季度都要推薦一個人買房，沒有達成指標就扣錢，譬如第一季度罰2000元，后面就加倍。你說狠不狠？他們壓力大不大？
如果你擔心這里面是否有詐，怎么才能確定他們已經(jīng)把傭金返還給你呢？又或者怕他們反悔？
1）你可以讓他把傭金給你抵扣房款（前提是樓盤不限價），讓他給你出示把傭金抵扣房款的截圖，以hd為例：

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2）轉賬返還。首先，當然，你要對這個人有信任，信的過他，傭金獎勵到賬后，他會轉賬給你。一般是在你付首付簽合同后的5個工作日內(nèi)到賬。當然，你要是覺得人家不靠譜，那你可以讓他先給你部分獎勵，后續(xù)的到賬后補上，也可以讓他給你一些身份信息證明。（但其實我建議還是別這樣，一因為很尷尬，人家好歹是幫了你，這些錢人家沒必要圖你的，因為你完全可以跟售樓處打聽是誰推薦你的，你順藤摸瓜就可以找到這個人，他沒必要騙你錢）

至于其余的省錢方法？無外乎，磨價格，讓他給點贈品，譬如免兩三年物業(yè)費、大家電、糧油卡等等。

3、個人的一點點建議（反套路操作）
如何規(guī)避自然到訪或中介咨詢對你的“鎖定”？如何核價以確保自己拿到最低價？
1）自然到訪或咨詢中介時，謹慎留下真實個人信息（不限于姓名或手機號、身份證后六位），這是為了讓自己留有余地，方便后面可以走員工推薦或自薦。否則，一定被判定自然到訪或者中介推薦，在保護期內(nèi)，是無法走推傭金返還通道了。
2、疫情期間，戴口罩、帽子是一個不錯的規(guī)避攝像頭的方法。
3、如果你對自然到訪、中介帶看、員工推薦三種方式問到的價格存疑，沒關系，你先選擇其中一種，然后再找親戚或朋友去實踐另一種，這樣的比價，肯定能摸出最優(yōu)解，也不怕被訛詐。但注意，在信息登記推薦上，給自己留后路。
4、很多情況下，除了限價盤，一般你不到交定金環(huán)節(jié)，開發(fā)商可能都不會給你放底價。但是，許多開發(fā)商，譬如hd，它的折扣體系是固定的，譬如基礎折扣、推薦折扣、購房券、去化率優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、鎖定房源抵扣多少錢等等，都是有固定折扣的，都是在一個掛牌價基礎上去算的。因此，找一個業(yè)內(nèi)有經(jīng)驗的、會算具體折扣的人給你把關，是不錯的選擇。
5、比價，你能不能感受到這個盤的價格有沒有優(yōu)惠，比價是一個重要點。無外乎對比周邊樓盤，對比歷史價格。很簡單，在微信搜索欄搜索一下（譬如搜 樓盤名稱+均價”）該樓盤的均價即可，會出現(xiàn)不同時間點里的搜索結果。也可以去貝殼或鏈家平臺，查看該樓盤底下的公告欄，也會出現(xiàn)當時候的歷史均價。


好了，話不多說，祝大家購房愉快。
有啥問題可以點擊咨詢或私聊。
如果我的答案對你有用，麻煩點個贊喲～
基于許多小伙伴私聊咨詢我有沒有各大開發(fā)商的員工推薦渠道，剛好我的圈子里有不少屬于萬科、融創(chuàng)、碧桂園、時代、新城等朋友，如果他們剛好有考核任務，是比較樂意給做推薦的。再不濟，我也知道各大開發(fā)商的營銷平臺，怎么操作推薦我也是懂的，就是很小的地區(qū)開發(fā)商，其實也是可以檢索到該樓盤的推薦渠道的。因為全民營銷這個模式早就廣泛應用在各種大小開發(fā)商了。
另一方面，正在做全員營銷的，譬如hd，員工所享受的獎勵和傭金是比較多的，為了完成考核指標他們也是樂意推薦并返傭的。
有些迫于壓力，甚至會提前給你墊傭，墊傭的意思就是你付了定金后，他們就會給你提前墊付傭金給你湊首付。你交了首付，他們的指標也就達成了。
如果你不認識這樣的內(nèi)部員工，倘若信得過我，我即可幫你一下，反正這種東西只是一種互利互惠的過程，你獲得了返傭省下了買房錢，推薦你的人達成了指標避免了被懲罰，按道理他是對你感恩戴德的，你這也絕不是麻煩他，反而是幫了他大忙。

2021.6.6更新  
基于太多伙伴私聊我，并且說了不少被坑的情況，我來更新一下吧，避免大家繼續(xù)踩雷。
【咨詢1】：我在貝殼上找了中介，中介說可以返傭2個點，當做98折算進去給我，這靠譜嗎？
答：一切不以轉賬形式的返傭都是耍流氓，基本都是對你的忽悠。首先，他說的98折，大概率是面對所有樓盤客戶的優(yōu)惠政策，而不是給你的額外優(yōu)惠，也就是說，你就算自然到訪，也依然享受這個優(yōu)惠。其次，真正的額外優(yōu)惠，地區(qū)公司，一般要呈批到地區(qū)董事長，讓他簽名，才會有效。最后，真正的返傭，一般都是在客戶簽約后，開發(fā)商把傭金打到推薦人賬戶，這個時間一般是5天到半年不等（具體要看這個開發(fā)商的傭金結算時間），到賬后他轉賬給你，或者他為了完成績效，因為你倆不熟，他提前墊錢給你。這才叫返傭，其他的一切都是紙老虎！
要是許諾將傭金抵扣成折扣算進房價，也要有抵扣的截圖證明！！！
【咨詢2】：我在貝殼上留了姓名電話，會我在一些營銷平臺上咨詢了置業(yè)或者中介，會影響我走推薦返傭嗎？
答：必然會影響，如果你還在這些中介平臺上留了個人信息，譬如姓名電話，那基本被中介拿去備案了，這時候你已經(jīng)屬于中介帶看客戶。尤其是一些平臺，你注冊登錄后，你的個人信息是無法得到隱私保護的，你點進去一個樓盤看了看，這個軟件的后臺是可以看到你的個人信息的，你的電話早就暴露了，可能轉眼他就會打電話問你是不是對這個樓盤感興趣。貝殼之類的平臺，你要看房，不必去咨詢，也不必注冊登錄，否則很有可能暴露個人信息。
【咨詢3】很多人私聊問我某某盤有沒有推薦渠道？傭金多少？
答：方法我早就教大家了，市面上99%的盤都是有推薦渠道的，但有一些暢銷盤，它不與分銷渠道合作，也不掛上營銷平臺，這種盤是不存在傭金的。因為這些盤，特征很明顯，不愁賣。不愁賣的盤，它是不需要犧牲利潤對外產(chǎn)生營銷費用的。尤其是一些需要搖號才能買到的盤，你怎么能奢望它有傭金呢？
其次，許多人問我這個開發(fā)商有沒有搞全民營銷呀，我的回答是，一般那種帶著國企背景的，是不搞這套的。譬如說招商蛇口，明顯的國企，我招商蛇口的朋友說，他們就不搞這一套，他說“我們是不會有員工折扣和營銷之類的，因為這種屬于國有資產(chǎn)的流失”，所以，你要看到一些國企背景的開發(fā)商，多半是很難找到營銷平臺的。
就這樣，over。如有其他問題請私聊。
催更的朋友忒狠了！催更也不打賞一下！白嫖！誰有動力更新?。∥叶即a了幾千字了！
路過的點贊支持一下咯！

時光3

抖音上很多人會教你進售樓處問一些什么備案價、容積率、車位配比之類的一些專業(yè)術語，我勸你進去別亂問，尤其是剛進門兒，別馬上和售樓員扯這些專業(yè)術語，否則，售樓員很可能會把你當做同行來探店

夏小沫

以我多年地產(chǎn)經(jīng)驗來談，其實價格是一樣的哈。
比如今天A樓盤要開盤賣房，希望大家來關注它，買它，一般會有幾個方式：
1.媒體廣告投放，找大V站臺
2.街邊傳單、廣告牌
3.渠道中介
前兩個一般都是大部分開發(fā)商都要走的路，如果前兩個達到的效果不好，房子一樣賣不掉，開發(fā)商最后的底線一般就是簽渠道中介。
因為中介帶客是直接的結果導向，要促成交。哪個開發(fā)商給錢多，我就幫它猛推。
所以，你可以理解成，渠道中介就是開發(fā)商的銷售成本的一種。
如果我中介帶過來的客戶，和你自然到訪的客戶價格不一樣，那中介的口碑都是負面影響。
要知道，現(xiàn)在的渠道就是開發(fā)商的“爹”，惹不起也不敢惹，一旦用過渠道就丟不掉了，因為中介人多，賣房子巨特么猛，甭管你有多好的營銷想法，在渠道中介面前，一文不值。
所以，當下有很多開發(fā)商被渠道中介“綁架”，就像吸毒一樣，知道有害、燒錢，一旦上癮就丟不掉。

韋微

答案是：

不一定！

買房的時候，有時是通過中介買更劃算，有時候是直接在開發(fā)商那里買更便宜。
說具體點，就是如果通過開發(fā)商的獨立經(jīng)紀人，或是參加老帶新的推薦活動，或是通過各種關系，能拿到切切實實的折扣，那么就一定是通過開發(fā)商買房便宜。
而中介的那些是否可以返點，是否返物業(yè)費，也就都不重要了。

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如何買房才能省錢

如果開發(fā)商給中介的優(yōu)惠力度和權限很大，那么買房人通過中介，就能享受到很低的價格，那么找中介就會更優(yōu)惠；

如果開發(fā)商只是把中介作為一個渠道的分支，大部分還是靠自己的營銷團隊，那么直接找開發(fā)商，也許可以拿到2%-3%的優(yōu)惠。

有人說，開發(fā)商會給中介額外優(yōu)惠，中介才會把客戶帶給開發(fā)商，所以從中介手里買更劃算，可以多提一點優(yōu)惠要求。

也有人說，正因為開發(fā)商需要給中介優(yōu)惠，損失了一部分利潤，所以直接去找到開發(fā)商才會便宜，可以多談下來一些價格。

但其實這些說的也對也不對，如果想要買房買得便宜，選中介還是選開發(fā)商不是重點，
拿到渠道費用的購買，才是最便宜。

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什么叫做渠道費用？


渠道費用就是，開發(fā)商在賣房子的時候，在售價中，肯定會預留一部分的費用，用來營銷，比如可以作為優(yōu)惠給中介，可以給自己內(nèi)部的發(fā)傳單的人員，或是直接給到消費者，這筆費用就叫做渠道費用。
而如果在買房時，能獲取到這筆渠道費用，那么這樣的買房，就會是最劃算的價格。
如何才能拿到渠道費用？

要想拿到渠道費用，有很多種方式：

自己成為開發(fā)商的“獨立經(jīng)紀人”，然后自己推薦家人購買。

找到開發(fā)商的內(nèi)部員工，通過內(nèi)推買房，然后和這個人分攤推薦傭金。

通過中介，讓中介給你“返還傭金”，雖然有的中介給得多，有的中介給得少，但都是有的，甚至有些還會為了業(yè)績、跳點，全部都把傭金返給你。

但以上這些，都只是理論。

事實上，

如果成為“獨立經(jīng)紀人”，也只不過是送你1萬塊錢的購物卡，或是一年的物業(yè)費；

通過內(nèi)部員工內(nèi)推，也只有2%的傭金，還得扣掉很大比例的稅；

通過中介買房的，甚至有的中介還會前期說得好聽，但買完房給到你手上，就非常少了。

所以，通過以上方法，都是不可控的。
有人可能會想，那既然這樣，不如開發(fā)商這邊也去試試，中介也瞅瞅，兩方面都比較一下，哪個便宜在哪里買。
可道高一尺魔高一丈，開發(fā)商的人臉識別技術，超乎你想象。
之前就有人戴著頭盔去看盤的案例↓

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據(jù)內(nèi)部人士說，開發(fā)商的人臉識別會記住購房者的模樣，如果購房者是看了開發(fā)商的宣傳自己到訪看盤，這就叫做“自然到訪客戶”，如果購房者被渠道中介帶著來看盤，就是“渠道客戶”，這兩者之間的差別就是能不能享受到中介方的團購優(yōu)惠，以及開發(fā)商也要給中介一些“傭金分成”。

同時這位內(nèi)部人士還透漏，如果是由中介帶領看房并且成功簽單，對于消費者來說會有較大優(yōu)惠，有時候甚至差距會達到幾十萬元。不過，一般情況，消費者在買房時肯定要對比好幾家，很難當時就做決定，如果事先不知道售樓處有人臉識別系統(tǒng)，消費者常常會與開發(fā)商和中介發(fā)生糾紛。

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買房究竟怎么買才劃算？

1、價格，是最后才考慮的東西
先去看樓盤，在看樓盤的時候，不管是通過中介還是通過開發(fā)商，都沒什么問題，不要留真實的姓名，換一個不是自己平時用的手機號，如果有人臉識別的話，就戴個帽子口罩。先看自己喜不喜歡，才是最重要的。
2、多找業(yè)內(nèi)的朋友問一問
隔行如隔山，如果能找到業(yè)內(nèi)的靠譜的朋友，好好咨詢一下，就再好不過了。比如你有朋友是在開發(fā)商工作，一層一層幫你聯(lián)系一下，找到最終的項目營銷經(jīng)理，爭取到底價，這樣能比之前拿到的所有優(yōu)惠，再便宜1個點，也是挺大的優(yōu)惠。
3、不要一開始就成交
買房子一定要多方比較，即便是你去買的時候有人剛好和你搶同一套房子，你也一定要冷靜一下，千萬不要覺得失去了這套房子就失去了全世界，都是浮云，也都是套路。說個最簡單的，聽說過開盤當天開發(fā)商花錢找群眾演員么？
4、新房是真的可以砍價的
前面已經(jīng)說了有了渠道傭金這個東西，只要你想分，還是可以分到的，至少能少交一年的物業(yè)費。
總之，大家在買房時，一定要利用各種關系和人脈，做好考察攻略，多方比較，最后才能以最劃算的價格買下房子。
( ??? .? ??? )?

蓉蓉

沒有想到竟然會有為中介說話的時候。不過確實是找中介過去買房，有可能更劃算（注意只是可能），不過要做好風險管控。
要回答這個問題，先扯一些別的，開發(fā)商的盈利模式。傳統(tǒng)開發(fā)商的盈利有兩大模式：高利潤模式和高負債高周轉模式。
高利潤模式很好理解，開發(fā)商低價拿地、加上一些建安成本、各類費用（管理費用、銷售費用、財務費用等），高價將房子賣出去，其中的差價就是利潤。

比如 1年內(nèi)拿地1元、建安1元、各類費用2元，房子賣了10元，凈賺6元，盆滿缽滿。

但是慢慢的，地價越漲越高，而且很多地方政府在出讓地塊時會有各種附加條件、甚至直接限價。這些都限制了開發(fā)商的利潤率，單純這個角度開發(fā)商早已告別了暴利時代。2019年上半年128家A股上市房企平均凈利率為10.5%，和同期A股整體的9.1%差不多。

同樣1年內(nèi)賣10元的房子，建安還是1元、因為管理提升各類費用1元就成，但是拿地花了5元，結果只賺了3元。

還想1年內(nèi)賺6元怎么辦，其實也很簡單，賣20元房子就行。

1年內(nèi)賣20元房子，建安2元、各項管理費用2元，拿地花10元，還賺了6元

但是賣10元的房子需要4元起始資金來拿地、建安和各類費用，20元則需要準備8元起始資金。 現(xiàn)在手頭只有4元錢怎么辦？
有兩個方法，1個是借4元錢，這樣就可以撬動20元的生意了，另外一個方法就是半年內(nèi)將房子賣掉，這樣現(xiàn)金流回歸后就可以開始新一輪拿地賣房。
于是房地產(chǎn)開發(fā)商進入了第二個階段，高負債高周轉。負債方面A股上市房企平均資產(chǎn)負債率在80%以上；周轉方面是以碧桂園為代表，號稱拿地后3個月內(nèi)開工、5個月內(nèi)開始回收資金。
好了，此處回歸問題。作為房企而言，為了高周轉犧牲利潤率是一個可以接受的策略，因為高周轉同樣可以帶來高額的利潤。表現(xiàn)在具體的銷售樓盤上就是，如果有一個渠道可以帶來大量的購房客群幫助快速去化，那么支付較高的推廣費用是可以接受的。
所以作為中介來說，尤其是當?shù)乇容^有影響力的大中介，是有機會從開發(fā)商那里拿到額外的推廣費用的。而中介為了拿到更好的條件，需要保證帶客量，那么也是有可能會把這部分費用分享給潛在購房用戶的。

說了邏輯，再說說操作層面的事情。
1、直接問是不是有優(yōu)惠（我知道你們可以做一二手聯(lián)動，你要是分一些利潤給我，我這次買房就找你了），如果沒有優(yōu)惠就自己直接去項目案場了，少一個參與者少一點麻煩
2、如果中介宣稱有優(yōu)惠，那么讓自己和家人分別跟隨中介和自行前往項目案場，確認優(yōu)惠。注意一開始都不要留最終購房者的真實姓名和聯(lián)系方式，否則可能就直接鎖定為第一次登記時的來源了。
3、確定中介僅僅是一個帶客的角色，后續(xù)的服務還是由現(xiàn)場銷售來做，合同也是直接和開發(fā)商簽署，不帶中介。避免后續(xù)出現(xiàn)糾紛被開發(fā)商甩鍋。

最后推一下個人專欄，有買房需求的各位歡迎關注~
二手房購買攻略

愛你么么噠

怎么說呢，還是要看時間點。
買房的時間點很關鍵的內(nèi)容有些不明白，彭叔說的再直白點。假設你買房的時候起步是1000萬，你買完之后半年內(nèi)房價下跌了30%，后面兩年橫盤，接著又上漲了50%，你投資的這房子賺錢了嗎？1000萬的房子下跌了30%就是700萬，之后又上漲了50%，那么3年后，你的房子價值1050萬。如果你是全款，那么你不計算任何支出時，1000萬的本，賺了50萬，如果你的貸款，那么你算算你還賺什么？
我們國內(nèi)像這樣房價過山車的城市不是沒有，彭叔隨便舉幾個：
一、近期最出名的燕郊房價，最高點的時候3萬一平，后來跌到了1萬5，降幅了50%，那么這些在房價3萬一平時買入燕郊房產(chǎn)的人，燕郊房價從現(xiàn)在開始上漲100%，才算是到了他們剛買入的價格。
二、青島郊區(qū)的房價，2018年高位的時候1萬5到1萬8之間，現(xiàn)在跌到1萬到1萬2之間，降了30%，那么這些地方的房價，至少要上漲50%，才能回到2018年的高位。
鄭州、濟南、石家莊、天津等城市，都是這種情況，就算這些城市房價現(xiàn)在有個50%的漲幅，那些在三四年前房價最高點買入的人，還是賺不到錢。
買房入場的時間點太重要了，往長遠來看，的確，房價是一直上漲的，但是，并不代表所有買房的人都是賺錢的。
說什么時候都能買房投資的人，就是瞎扯。

格格99

我來爆料吧
其實價格是不會改變的，無論是你直接去售樓部還是找中介帶，價格一樣的
所有的優(yōu)惠一早就定好了的，通常什么99折98折，是開發(fā)商定的。你說要什么額外的優(yōu)惠都是屁話，要改價格的話房地產(chǎn)公司職位權限最低起碼要去到區(qū)域總才能改，你說一個中介哪里拿的優(yōu)惠價
開發(fā)商和中介一起買房叫做一二手聯(lián)動，開發(fā)商看中中介手上客戶多，中介看中開發(fā)商傭金高
行內(nèi)中介帶客戶到售樓部成交大概是3%，總房價的3%，不好賣的樓盤更高
你說開發(fā)商已經(jīng)給了這么多的傭金中介，還哪來更劃算的價格？
所以，實際上，價格一早定好了，自己直接看或者中介帶看，沒有區(qū)別
不過中介帶指向性更高，非常容易影響判斷
有回答說找中介分傭金，這個是一個好方向，所以大家去買房找中介的時候第一句可以直接說，“我知道你們做一二手聯(lián)動，傭金能不能分？”（中介朋友不要打我）
不過傭金是直接給代理公司的，比如鏈家的中介帶看成交開發(fā)商傭金是直接給到鏈家，鏈家再分給成交的中介，具體代理公司和中介分傭金各個公司不一樣

獨愛

買房，到底找不找中介?。?br />
眾人云云：城市套路多，我要回農(nóng)村。

那么買房套路多嗎？

實話實說，一點都不少，分分鐘把你繞進去。

售樓處和中介哪個套路多呢？

實話實說，半斤八兩。

本著誠心誠意買房，卻像工地上綠油油的韭菜，被售樓處和中介們割了一茬又一茬。

痛定思痛，決意曝料買房過程中的那些套路，相信看完下面的內(nèi)容，絕對像「爺」一樣輕輕松松劃算買房。

嗯，廢話少說，直接上干貨！

本文概覽
一、買房要知道賣房是怎么回事
二、中介和售樓處到底誰更劃算
三、如何更劃算的找中介買房

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Part1 賣房的套路
大家都知道，賣房子無非兩撥人：售樓處和中介。無論售樓處和中介怎么賣房，對于購房者來說，只是渠道不同、花樣百出。房子還是那些房子，房源質量、配套設施、物業(yè)服務和購買手續(xù)都一樣。
這是購房者最應該清醒的認知，透過現(xiàn)象看本質。
千萬不要犯低級錯誤
中介賣的房子是不是沒有售樓處的好？
找中介買房簽合同是不是和開發(fā)商簽？
找中介買房是不是后期物業(yè)服務不保證？
找售樓處買房是不是更直接省事？
。。。。。。

統(tǒng)統(tǒng)不要懷疑

因為，售樓處和中介只是房子銷售的渠道不同。樓盤銷售一般是一二手聯(lián)動，售樓處開發(fā)商的營銷團隊聯(lián)合專業(yè)撮合房產(chǎn)交易的中介，開發(fā)商看上了中介的客戶資源，中介看上了開發(fā)商的高傭金，各取所需。而且，現(xiàn)在也有部分樓盤，售樓處也是直接外包給房產(chǎn)中介，那么這個命題就成了假命題，到處都是中介。

所以，我們只用關心一個問題：找誰買更劃算？

Part2 中介和售樓處到底誰更劃算

買房人都知道，時間精力、價格和購房風險是買房的核心考量指標。那么我們也從這三個方面來講一講哪邊買房更劃算。

-時間精力

購房者一般可以分為AB兩撥人，A類購房者愿意拿出時間精力去售樓處一一看盤，B類購房者實在沒有時間精力去售樓處看盤。那么很顯然，B類購房者很適合去找中介幫忙買房，因為中介代理好幾個不同的樓盤，甚至是幾十上百個樓盤，中介可以根據(jù)客戶要求提供合適的樓盤，B類購房者也可以根據(jù)中介提供的眾多樓盤資料一一查看優(yōu)劣勢，從而選擇心意的房子，省時省力。而開發(fā)商的售樓處一般都是承擔一個樓盤的銷售工作，偶爾算上附近的幾個樓盤，最多也就兩三個樓盤，那么A類購房者就需要親自去不同的售樓處查看情況，而且還要求A類購房者本身有著不錯的看盤實操經(jīng)驗，最后自己匯總信息，篩選出合適的房子，好處是可以拿到符合需求和客觀數(shù)據(jù)的有效樓盤資料，但是費時費力。

所以，在時間精力方面，我們推薦購房者選擇中介，一次性了解多個樓盤的有效信息，更容易更便捷的找到滿意的房子。

-價格

根據(jù)我們大量的實地調(diào)研取證，實話實說，無論是你直接去售樓部還是找中介帶，一般兩邊價格差異不大。因為所有的優(yōu)惠和樓盤底價在樓盤推出前開發(fā)商就已經(jīng)商定好了，中介所謂的可以拿到售樓處更優(yōu)惠的價格，也全是忽悠，因為你在售樓處也可以拿到這樣的優(yōu)惠價格。

但是，初次詢價和最后成交價總是存在差額，購房者也不確定最后成交價是不是開發(fā)商的底價，反正是比最開始的價格便宜不少，又有折扣又有優(yōu)惠禮包，開開心心把房買，絕大多數(shù)是這樣雙邊樂呵呵的成交現(xiàn)場。但是，我們有必要弄清楚中間的差額到底是什么，說不定下次買房可以據(jù)此拿到更低的價格呢，畢竟外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。

一般售樓處是把價格尤其是能給到的打包優(yōu)惠明面上說出來，不藏著掖著，大多數(shù)也都是實實在在的低價，所以在價格上商量余地很小，省去了磨嘴皮子的功夫。

而中介貓膩就多了，他們一開始給個價，馬上拉近關系給出親情價，再磨磨嘴皮子又給出一個「實在不能再讓步，已經(jīng)是最底價」的低價，大多數(shù)購房者差不多拿到的也就是這個價格，與售樓處給的報價相差無幾，多數(shù)情況下可能更低一點。因為開發(fā)商為了快速回款會給到中介一部分返點傭金，那么中介可以拿出一點點傭金給到客戶，那么最終報價也就比售樓處低一些，但至于是不是底價，不好說，具體情況具體分析。

驗證方法：自己先直接聯(lián)系中介，費一番功夫拿到各家中介能給的最低報價。然后，讓自己的朋友或家人（千萬不要自己去），去售樓處拿到他們直接透明的最低報價。最后對比一下雙方報價就知道了。

所以，在價格方面，我們還是推薦購房者選擇中介，畢竟買新房，找中介沒有中介費！而且拿到最終報價的多數(shù)情況下，還是中介給的更低一些。

-購房風險

前面說了，無論是售樓處還是中介，購房者要買的房源質量及其附屬的配套設施、物業(yè)服務和購買手續(xù)都是一樣的，也就不存在購房風險的差異，可能存在一個差異：中介可以跑腿幫客戶省去不必要的手續(xù)環(huán)節(jié)，但是要簽的合同，要定的房子，合法合規(guī)一樣不少。
那么還有一個不易察覺的風險：新房預售許可證。

去售樓處買房時，開發(fā)商可能沒有拿到許可證，但是可以拍著胸脯告訴你絕對有許可證，其實購房者是不太追究或者查出開發(fā)商到底有沒有許可證，也可能直接忽略掉這個問題。但是，一旦沒有新房預售許可證，帶來的購房風險也就大了。

但是，作為房產(chǎn)中介，他們比我們普通購房者太懂行內(nèi)章法了，規(guī)避一切能規(guī)避的風險是他們的看家本領，所以他們也不會代理沒有許可證的樓盤，否則后面遭殃的就是他們中介了。

若真的遇到新房維權的問題，那么無論買房是在售樓處還是中介，都會直面開發(fā)商，說不定中介還會一起跟著維權。

所以，在購房風險方面，我們又一次地推薦中介，畢竟內(nèi)行人可以幫我們規(guī)避掉來自開發(fā)商的風險，而沒有必要給自己找麻煩，畢竟中介靠本地客戶吃飯，開發(fā)商說不定可以打一槍換一炮。

Part3 如何更劃算的找中介買房

前面兩部分，我們把該說的差不多都說了，看官們可能要問了，既然你們那么推薦去找中介買房，那么該如何找他們拿到更劃算的價格呢？

那我們就打開天窗說亮話。

中介拿了開發(fā)商的返點傭金才替他們賣房子，那么我們就從返點傭金入手，直接向中介表明觀點：曉得你們跟開發(fā)商是一二聯(lián)動賣房子，也懂你們的規(guī)則，不然也不會直接找你們買房，通常你們可以拿開發(fā)商3個點返傭，分我2個點怎么樣？合適的話，我們爽快成交，咱都省事。

就這樣，廢話少說，直接一針見血地找中介劃算買房，畢竟2個點的返傭絕對是超劃算的買房價格了，即使給到1個點，你在售樓處也不一定能拿到，況且中介還可以幫你省下不必要的手續(xù)。

對不起，還是廢話一句：我們所說都是根據(jù)我們多年的實地調(diào)研經(jīng)驗，絕對是真誠推薦中介買房，但常在河邊走哪有不濕鞋，還是勸購房者多長個心眼，規(guī)則是死的，人是活的，哪兒能砍到最便宜還是選哪，只是找中介省事省力省錢=劃算的概率最大！

好了，我們重申一下觀點：買房，直接找中介

貨比三家，直接找中介要返傭，砍到就是賺到。

省時省力省錢

就是中介最直白的劃算！
看那么對人對傭金有疑問，PO一張圖自己看把

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